透过“大数据”把握济南市房地产市场走势
2015年济南楼市平稳健康理性
“把2014年济南房地产市场的相关数字放到全国、全省逐一比较，可以看到省城楼市的基本面有‘四个没有变’,展望2015年省城楼市，主题词将依然是平稳、健康、理性。”这是在前不久山东省济南市举行的例行新闻发布会上，济南市统计局副局长苑子建对省会房地产市场作出的一个基本判断。
苑子建作出上述判断的背景是：2014年，济南市经济社会发展保持了稳中有进的良好态势，主要经济指标均达到和超过全省平均水平。经初步核算，济南全年实现生产总值5770.60亿元，增长8.8%。其中，第一产业增加值299.11亿元，增长4.2%；第二产业增加值2215.16亿元，增长8.8%；第三产业增加值3256.33亿元，增长9.1%。三次产业比重由上年的5.4:39.3:55.3调整为5.2:38.4:56.4,三产比重提高1.1个百分点。可以说，经济总量稳定增长，经济结构进一步优化，经济质量和效益逐步提升。
与全国全省反差的基本面没变
“济南房地产市场与全国、全省房地产市场反差的基本面没有变。”苑子建说，济南虽不能说是“一枝独秀”，但确实是一个“异类”。
从新开工面积看，全国、全省和济南市的数字分别是179592万平方米、13328.1万平方米和1294.9万平方米，分别下降10.7%、13.4%和6.6%。其中住宅一项，全国、全省分别下降14.4%和14.6%，济南市反而增长9.5%。
从销售面积看，全国、全省和济南的数字分别是120649万平方米、9180.1万平方米和864.9万平方米，全国和全省分别下降7.6%和11.1%，济南市是增长了5.5%。其中住宅，全国和全省分别下降9.1%和14.3%，济南市增长2.9%，达到723.5万平方米。
从销售额看，全国、全省和济南市的数字分别是76292亿元、4879.7亿元和637.5亿元，全国和全省分别下降6.3%和6.4%，济南市增长8.5%。其中住宅，全国和全省分别下降7.8%和10.1%，济南市增长4.9%。
这也就是说，无论是2014年的新开工面积还是销售面积、销售额，全国、全省都是负增长，济南特别是住宅却保持了正增长。在全国房地产市场一片“喊冷”中，济南市依然保持了一定的温度。
开发商在济南拿地的信心未改
济南市的房地产市场也像全国一样进入新常态，但这并没有影响开发企业扎根济南的心态。“开发企业在济南拿地的信心没有变。”苑子建说。
从2014年的土地购置面积看，全国、全省和济南市的数字分别是33383万平方米、2225.5万平方米和273.9万平方米，全国和全省分别下降14%和14.9%，济南市增长了25.8%。
房地产市场的刚需支撑没变
“综观济南的房地产市场，可以说是不温不火，受国家一系列调控政策的影响不是太大，炒作的空间也不大，想在济南炒房挣大钱很难。因为，支撑济南市房地产的是刚性需求这一基本面也没有变。”苑子建说。
苑子建举例说，济南市去年住宅的成交量保持在10万套左右，其中新建住宅在7万套左右，存量房也就是二手房在3万套左右，这与济南市的新婚登记人口基本是相吻合的。而刚性需求受国家调控政策和市场调整的影响相对来说较小。
平稳健康理性的发展态势没变
2014年，全国、全省和济南市的房屋待售面积分别是62169万平方米、3398.4万平方米和117.3万平方米，分别增长了26.1%、21.3%和15.7%。其中住宅一项，全省增长了14.7%，而济南市反而下降了1.2%。
“这也就是，在全国房地产市场普遍面临‘去库存’的压力下，济南市的待售面积基本上保持一个正常、合理的区间，‘去库存’的压力并不是太明显。这也从一个侧面说明，济南市房地产市场保持平稳、健康、理性的发展态势没有变。”苑子建告诉记者说。
按照国家统计局每月例行发布的全国70个大中城市住宅销售价格变动报告，济南市自去年5月份新建商品住宅首次环比下跌，一直到去年12月份呈现“八连跌”。“但应该看到，从5月份首次环比下跌0.4%，到6月环比下跌0.7%、7月环比下跌1.2%、8月环比下跌1.3%、9月份环比下跌0.7%……再到去年12月份环比下跌0.3%，降幅逐步收窄。这也说明，济南市的房地产市场不会出现大起大落的情况。”苑子建表示。
“从根本上讲，作为一个经济大省的省会，济南市一直是人口净流入城市，人口增幅保持在12%左右，再加上，济南市还是省会城市群经济圈的核心城市，基础设施如路网建设尤其是轨道交通建设的启动，将进一步拓展城市发展空间。综合以上因素，2015年济南房地产市场的主题词将依然是平稳、健康、理性。”苑子建告诉记者。
