近段时间，济南楼市出现全款优先、六成首付才能买到房的趋势。甚至有人写了段子：“全款买房的往里走，按揭的不要堵门口，公积金贷款的请把共享单车挪一挪。”不少市民会疑惑，济南咋有这么多有钱人？记者调查发现，其实有部分人违规使用“消费贷”付首付。不过，消费贷挪用做首付款是违规行为，部分刚需购房者可能会被挤出市场。
要求首付60%以上，挡住大量刚需客最近济南新房市场上，全款优先买房渐成趋势，很多楼盘在明里暗里都打出了全款优先，六成首付优先的口号。如西客站附近一楼盘近期开盘选房，置业顾问表示，仅接受60%以上首付的客户，验资金额至少80万放到储蓄卡里，来售楼处方便核验，核验成功才能认筹。选房时一次性付款客户优先选择，按揭客户第二批次选择。
在这个背景之下，刚需买房者很难买到合适的房子，“东部一个楼盘近期开盘，单价很低，面积不大，定位其实是刚需盘，但是要求至少六成首付，很多刚需其实是买不起的。”一位业内人士说。
首付款门槛提高，与供应和销售两方面都有关系。山东合富辉煌房地产顾问有限公司副总许传明分析道：“调控偏紧缩，银行放款的额度和周期都有控制，而开发商的税收、银行利息、贷款等都是年底结算，项目公司全年考核指标也都集中在下半年，开发商会觉得把大量放款压在银行回款上不可控，因此倾向于少贷甚至不贷。”
而对于购房者来说，购房的心理预期依然较高，很多人认为调控下房价仍然偏低，所以买房热情持续。“能够付全款或者六成首付的，大多是改善型的购房者，甚至是升级改善、多次改善型的客户，其中也包括一些投资者，入门级的刚需客户不太多见。”许传明说。
首付差30万，竟能通过银行搞定
即使是改善型购房者，六成首付的门槛依然很高。在这个背景下，一些付不起首付，或者不愿意使用流动资金付款的人，则转而寻求其他途径筹钱。市民王女士最近打算买第二套房子给父母养老，她看中了东部某楼盘的一套房子，价格在120万左右，因为她是二套房，所以需要提供六成首付，算下来要拿出72万的首付款，这让她很为难。“凑了半天，只有三十多万，还差一半。”她说。
在纠结之际，有朋友告诉王女士称，买房首付款不够，可以采用消费贷。消费贷是一种贷款形式，一般针对消费者个人，用于购置耐用消费品或支付其他费用，贷款额度多在三十万到五十万之间。
于是，王女士咨询了几家银行，最终选定了一家做了消费贷。消费贷的年利率一般在5.5%-6.9%之间，与房贷利息相比，并不高。王女士贷款30万，三年后本息一并还清。“三年后还的利息其实不多，而且套房子三年后应该会涨价，所以觉得划算。”王女士说。
记者从银行方面了解到，目前楼市上采用消费贷的客户并不少见，消费贷业务也渐成为热门。济南某银行的负责人表示，在今年之前，消费贷还是一个边缘的冷门业务，很少有人申请，但是今年这小半年来，业务量增长很快。“一个普通网点一个月大约能接十几笔到二十几笔，总金额在五六百万左右，全行业务量增长都很快，其他银行也挺火的。”该负责人表示。“消费贷原则上是不允许用来买房的，但是其实绝大部分客户还是用来买房了，网点上来咨询的人也不少。”他说。
该负责人表示，消费贷火起来的时间与限购时间相契合。限购提高了很多购房者的首付比例，市场上房企又要求全款优先，因此不少购房者转向消费贷。
银行审核有差异，有的不问贷款用途据了解，大多数银行都有消费贷的业务，一般来说都需要提供贷款的用途，如果买车，需要提供购车发票，如果用于装修，需要提供装修合同。但是熟悉消费贷的业内人士称，一般来说消费贷的用途都会填装修，因为伪造装修合同很简单。
但是不同的银行审核程序不同，以王女士为例，她选择的银行并没有要求这么严格。“只要了身份证明、结婚证明、驾驶证、行驶证、房产证明、工资流水、收入证明等。”她说。由于她是一家大型国企的员工，所以银行很放心她的条件，不需要提供贷款用途，也贷给了她。
虽然消费贷用途的审核并不像想象中的严格，但是其实银行对客户的要求是比较高的。记者走访了位于泺源大街的一家银行，贷款顾问说消费贷只提供此种信用贷给事业单位和公务员，国企一般也不行。一家国有银行的负责人告诉记者，消费贷的客户资质一般都比较好，多为优质单位的员工，月收入至少七千以上，而且必须提供房产证。
“客群是比较优质的，一般都是国企和公务员为主，多为四十多岁，买房是改善和投资，而且高品质楼盘比较多。”该负责人表示。“我们很少做刚需，刚需的年轻人也不符合贷款要求。”该负责人表示，目前行里所办理的消费贷业务，还没有逾期的。
消费贷入楼市违规，挤走刚需购房者
按照规定，消费贷款的用途应该用于买车、装修等业务，是不可以做首付的。去年银监会曾令银行检查是否存在个人消费贷款、个人经营性贷款、信用卡透支等资金用于支付购房首付款等，利用贷款付首付的“首付贷”去年也被叫停。
消费贷款由于用途审核不严格，被不少购房者挪用做首付款，其实相当于变身为“首付贷”，其实是违规的。
“去年市场监管不严的时候，有炒房者利用消费贷来进行短期炒房，现在网签后改名基本被制止，利用消费贷投机炒房的人少了，但是很多改善型、投资型的购房者开始利用消费贷。”一位对炒房有了解的知情人士说。
而由于刚需群体很难申请消费贷，消费贷的盛行其实挤占了刚需人群的购房空间。“开发商要求全款或者六成首付，改善型人群即使钱不够，也可以利用消费贷填补首付缺口，那么三成首付的刚需人群就没办法买房了。”济南楼市一业内人士说，据他透露，8月东部某楼盘开盘，共推出60余套房子，其中20多套是全款，占三分之一，剩下的则全是六成首付，而三成首付的客户直接不予通知。
山东财经大学当代金融研究所所长陈华说：“首付的意义就在于控制杠杆，限购后提高首付比例，其实是为了降低楼市的风险。如果通过消费贷的形式来支付首付，那就失去首付的意义了。”他认为，如果市场出现波动，楼市到达拐点转而下行，那么利用消费贷的购房者会还不上贷款，这些贷款也会形成不良资产，对金融系统造成很大影响。
许传明表示，消费贷如果用作购房的话，其实是放大了杠杆。“对于楼市来说，杠杆放大系统性风险增强；对于购房者来说，个人金融风险也增加了，因为投资的资金流向超出了自己的正常的流向。”他说，他提醒购房者，在买房时要量力而行。
监管机构的罚单也印证了上述人士的说法。银监会网站信息显示，8月21日，山东银监局开出多张罚单，其中就有某商业银行济南分行因未按规定对信贷资金用途进行监管，被罚款35万元。
