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济南国华东方美郡涉嫌拔高楼王 引发四邻不满

来源:经济导报2013年5月22日【评论0条】字号:T|T

  ◆导报记者 王迎波 济南报道

  在济南市旅游路东山路口东北侧,国华东方美郡二期的别墅群正在进行最后的景观施工,今年10月就将交房。位于北侧地势最高位置的一栋双拼别墅,是这里的“楼王”,售价高达4200万元。

  与原住户发生景观权纠纷的正是这座“楼王”。因为它涉嫌拔高地势,遮挡了一墙之隔的另一片别墅群的南向观山视线。

  16日,经济导报记者沿着山东国华时代投资发展有限公司(下称“国华时代”)设置的“责任央企”的硕大广告牌的北侧道路上山,看到几十名工人正顶着烈日,忙着平整区间道路,埋设管线。在山坡最高处一栋据称为“楼王”的别墅西侧,一台挖掘机正在进行道路平整作业。

  一墙之隔的太平庄北区二区的业主们,听到挖掘机的轰鸣声赶紧出来制止。这样周而复始的纷争,从去年7月起持续至今。

  三层的别墅四层的高度

  在国华东方美郡一期的一栋三层小楼内,神华集团旗下国华时代综合部的张姓经理接待了导报记者。他说公司已经委派他负责处理此事。

  张姓经理特别强调作为责任央企,他们五证齐全,所有手续均符合主管部门的要求,整个工程也完全是按照设计规划的要求来施工的。“我们如果不符合规划,10月份不可能通过验收,也就不可能交房。”他肯定地说。

  国华东方美郡别墅区位于济南市千佛山景区控制性规划范围内,千佛山周边的建筑,层高受到严格限制。东方美郡这片位于坡地上的别墅群,一楼是半地下的设计,从南向北看是四层,一层为车库;从北向南看是三层。

  引发纠纷的,正是这种半地下的设计。常规地下室大都是下挖式,国华东方美郡北区的“楼王”却基本是平地建成,而后培土掩埋。这样一来,尽管规划都是三层,但是“楼王”却比相同区域的其他建筑高出了一层。

  张姓经理提供的加盖有济南市规划局印章的规划图也显示,608号“楼王”的地平面海拔高度为172.2米。其中,车库高度-3米,一楼层高3.6米,二楼和三楼都是3.3米,屋顶最高处高度12.075米。

  为了证明二期合规,张姓经理还特意拉开办公室的窗帘,指着窗外的别墅对导报记者说:“你看,一期山坡上的别墅,都是这种结构。”

  “楼王”北侧一墙之隔的王女士家,被“长高”的楼王挡了个结结实实。坐在王女士家一层的客厅,正冲着的位置就是“楼王”的地下室。

  根据山东省城市规划设计鲁规证字0530027号审批的地块竖向设计图,王女士家前排西边室内的地平面海拔高度为167.55米,东边为170.35米。道路南边“楼王”地块的初始海拔高度约为168米左右。

  从168米到172米,正是这4米的地平面差距,剥夺了对面邻居的观景权利。

  一切为了“楼王”

  5月5日,北侧的7户业主联名向开发商国华时代提出了诉求,要求尊重北高南低的原始地貌,适当补偿他们的景观权。7号楼业主郭炳文说,从去年5月至今,他们已经与国华时代协商了30多次,但迟迟得不到反馈。

  上述王女士告诉导报记者,2006年他们买的这里的房子。当时她家所在的位置为该区域最高点,也因此买房单价比后一排高出3.5%,相当于支付了景观权的议价。

  她还认为,国华时代的设计人为抬高地平线后,导致“楼王”比后排原住户高出4米,为她家所在的后排区域埋下了排水隐患,与千佛山景区保护性开发的理念背道而驰。 郭炳文也说,“开发商阻止我们加入东方美郡小区管理,实际上是剥夺了我们的景观权。这样才能无视我们批复在前的地势规划,人为拔高景观‘楼王’的地势,从而获取巨额利润。”

  对于7户业主的诉求,张姓经理称毫无道理。他说,国华时代在购买这宗土地的时候,已经取得了包括这7户业主南侧消防道路在内的土地所有权。他们最大限度的让步就是让出这部分土地,保持道路的现状,在目前临时砖墙的南侧另外再修一堵新墙。他们对于划归管理、维护景观权以及美化4米高石墙的提议,均不予理会,并且质疑这7户业主房产手续的合法性。

  郭炳文提供给导报记者的文件显示,济南市规划局在2005年4月9日确认了该区域的规划,并可持此文件办理房地产确权手续。他回忆说,当时部分业主还凭借相关证件在银行办理过按揭贷款。

  国华时代惟一的一点让步,距离北侧原有业主期待的参照设计规划的7米宽路,仍有差距。

  山东元泉律师事务所律师李敬涛认为,现行法律上没有“景观权”的明确规定,但民法通则第八十三条规定,不动产的相邻各方,应当正确处理截水、排水、通行、通风、采光等方面的相邻关系。给相邻方造成妨碍或者损失的,应当停止侵害,排除妨碍,赔偿损失。

  “‘景观权’ 纠纷应归属于相邻关系纠纷的一种,毕竟新建筑遮挡了后面房屋使用人观赏远处风景的视线,事实上影响了其后面房屋使用人的权利,进而影响了其房产的附属价值。”李敬涛说。

  本是同根生

  实际上,这一墙之隔的两片别墅区原本是一个完整小区。因为开发商的变更,一堵3米高的石头挡土墙,阻断了南北别墅区的联系。在“国华经典”项目售楼处的沙盘上,北片两排别墅的位置,被绿油油的假山掩盖了。  王女士提供的购房合同显示,她家暂定名为阳光舜城东方美郡一期南楼x号房屋,开发商为三联集团城建开发总公司。当时开发商曾承诺,南边将会依次修建,并预留了4米的消防通道,规划图中标注的路宽为7米。

  但是到了后来,三联城建在建设了其中北侧两排17栋别墅之后,就将南侧未开发地块转让给了国华时代。

  国华时代拿到该地块之后,并未更改项目名,延续了“东方美郡”的称呼,并于2009年9月完成了该地块重新设计。张姓经理提供的资料显示,济南市规划局于2010年10月19日至2010年10月25日公示了该项目的修建性详细规划,并征询过公众意见。

  18日,导报记者登录济南市规划局官方网站,并未查到有关公示的内容。只有一篇发表于2010年12月1 日的文章,简要介绍了“阳光舜城三区山庄区——国华·东方美郡北区项目” 的修建性详细规划。文中称,该项目可规划建设用地面积为7.35公顷,总建筑面积为75981平方米,其中,地上建筑面积为59103平方米,地下16878平方米。此次设计居住户型面积均为近200平方米及200平方米以上,有联排住宅、双拼住宅、花园洋房、叠跃住宅、平层住宅。

  实际上,按照国家的有关规定,土地所有权和地界线变更需征得四邻到场指认边界,即四邻签字确权。但包括2006年就入住的郭炳文等业主均对导报记者表示,他们从没有收到任何征询意见。

  几名业主告诉导报记者,如果国华时代仍然不予理会,他们将以景观权受损为由提起诉讼,要求国华时代立刻停止侵权、恢复原状和给予经济补偿等。

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