本报记者 张璐

　　三十余轮竞出 2013新地王

　　3月底的那场竞拍，已印在李勇(化)脑海深处，举牌“接二连三”是李勇对那半小时竞拍场景的高度概括。经过三十余轮叫价，舜耕路上起价6.3亿元捆绑出让的原城建学校地块最终以11.9亿元天价被摘走。

　　根据容积率推算，这个地块每平方米楼面地价已突破万元，建成后每平方米市场价至少要在两万元。尚未开建，这个项目已锁定了济南楼市中价格的塔尖位置。成为2013年以来首个地王。

　　李勇是一家大型开发企业的工作人员，那次土地竞拍他所在的企业参与竞争。参与这块土地竞拍的共有6家企业，其中包括万科、中海、海信、鲁商等本土或外来的大型开发企业。

　　值得注意的是，当天成交的另外10块土地均以底价成交。

　　土地成交 呈两极分化

　　在李勇看来，这场竞拍是今年以来济南土地市场成交状况的一个缩影，“土地成交呈明显的两极分化，要么是天价成交，要么底价成交或是流拍，中间几乎没有过度。”

　　已经公开披露的土地成交信息也验证了这种观点。在详细列出了年初以来济南土地成交明细后，山东中原地产的投资顾问总监薄夫利称，“截止到4月10日，进入市场的一共43块，3块土地流拍，4块土地溢价，其余的全部底价成交。”

　　薄夫利称，除了夺得地王的舜耕路地块，位于历城区闵子骞路东侧的原济南市信益纸箱厂地块，竞拍中也出现了约50次举牌，最终以1.23亿元的高价成交，每平方米楼面地价约合8090元，“这几块土地最具代表性，几十轮竞争，溢价程度非常高。”

　　点评1　　　谁是济南市场“稀缺地块”？

　　薄夫利总结了这几块高溢价成交土地的共同属性，“没有搬迁问题，基本是净地，位于核心城区，是稀缺地块，项目溢价能力强。”薄夫利认为，这是几块土地被众多企业争抢的根本原因，“虽然价格高，但因为同类项目少，建成后市场风险相对较低。”

　　而底价成交的土地，多在二环以东或是以西，薄夫利举例说明，“4月初华府置业底价拿下的几块土地在西客站，4月中银丰山青底价拿下的土地在历城区围子山路，属唐冶新区。”

　　底价成交意味着项目开发成本低，建成后的房价低，但薄夫利认为这并不等同于市场风险低，“远离核心城区，交通不便；同类项目众多，可选余地大。”按照这种说法，土地成交的两极分化，显示出的是开发企业项目规避风险的市场逻辑。

　　世联怡高新出炉的4月统计月报显示，济南市场供应主要集中在东部和西部，两区域4月供应占济南市场总供应的85%，约9000套。由历下和市中区组成的中部、南部，仅占总供应9%，不足900套，高溢价成交的几块土地都落在这一区域，在这个区域中，一手房价基本在万元左右。

　　点评2　　　土地市场现冷热不均新变化

　　不是天价就是底价，这种冷热不均的成交状况与前些年有显著区别。济南专业楼市调查公司之一——世联怡高总经理朱江回忆称，2009年和2010年，济南的土地市场竞争极为激烈，企业轮番举牌，土地价格也一路飙升。

　　而在2011年和2012年，“参与竞拍的开发企业数量明显减少，不少地块仅仅有一两家企业参与，多家企业争抢一块土地的现象也很少发生。”朱江认为，主要原因是楼市成交受限购等政策打压显著，市场成交极不活跃。

　　虽然2012年全年济南土地成交比例较2011年大幅提升，但采访时，济南一家开发企业负责拿地的工作人员却称，其中亮点并不多，“西客站片区土地放量供应、四季度开始出现溢价土地，但少有大幅溢价情形发生”。而在这些业内人士的回忆中，今年以来出现的土地成交明显冷热不均的状况，是近年来市场出现的新变化。