“2013年新建商品住房价格控制目标：均价涨幅低于城市居民人均可支配收入实际增长水平。”31日，济南市建委网站公布2013年新建商品住房价格控制目标。
记者3月31日自济南市建委了解到，为了实现房价控制目标，济南市将抓好以下工作：进一步贯彻落实《国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》(国办发〔2013〕17号)精神；继续严格执行《济南市人民政府办公厅关于转发鲁政办发〔2011〕5号文件进一步改进和加强房地产市场调控的通知》(济政办发〔2011〕6号)文件精神，进一步落实限购、住房信贷政策及个人转让房地产所得税征收相关规定，严肃查处限购措施执行中的违法违规行为；2013年住房用地供应总量不低于过去5年平均实际供应量，开工建设保障性安居住房1.5万套、向社会提供分配各类保障性住房不少于6000套；严格商品房预售监管，完善商品房预售资金监管办法，严格执行商品房销售明码标价、一房一价规定；加强市场监测与分析，及时发布商品住房建设、交易等方面的权威信息，稳定市场预期，进一步促进全市房地产市场平衡健康发展。
政策解读
2013年目标比2011年多了“实际”二字
其实早在2011年，济南就曾确定过房价调控目标，当时的标准是均价涨幅低于城镇居民人均可支配收入增长水平。济南市建委有关负责人表示，与2011年相比，今年目标的制定上人均可支配收入多了“实际”两个字。在一定时期内，由于物价上涨的因素，使得相同的货币所能购买到的生活消费品和社会服务的数量与之前相比相应减少，造成货币的购买力下降，货币贬值。因此，计算人均可支配收入的实际增长时，扣除价格因素的影响，相对才能更合理。
此次政策出台是否为济南版“国五条”细则？对此，该负责人明确，此次政策只是明确了房价控制目标，文件中落实限购、限贷等政策，是济南严格落实“国五条”近期重点开展的几项工作，实施这些政策也是为了房价控制目标的实现。但是这个并非是济南版“国五条”细则。据悉，目前山东省“国五条”细则正在制定中，济南版细则将在山东省的指导下制定实施。 (记者张晓莉)
业内声音
细则内容还需进一步界定
济南房地产开发人士认为，3月31日济南市出台的政策确定了房价调控的目标，而且与之前的目标相比，更为实际一些。但从具体内容来看，许多内容是对此前政策的延续和重申，“并没有新的实质性的内容”。该房地产人士表示，如果仅仅看这个政策，方向性的内容较多，而可操作执行性的内容则较少，部分购房者可能会觉得“影响不大”。
“这个应该不是‘国五条’的执行细则，更具体的执行细则应该还会出台。”该房产人士指出，3月31日出台的政策中，对于购房者最为关注的“征收个税按照差额20%征收”、“二套房首付和利率”这两个“焦点”问题没有明确，而这两个政策被认为是对购房者和市场影响最大的两个政策，因此济南肯定还会出台进一步的细则。
该房产人士认为，从目前情况看，更细的细则出台和执行的时间也不会等得太长。而对于将来的政策，该人士表示，个税按照20%征收，原值的核定和差额多少的判定同样需要出台细则，否则难以执行，尤其是许多交易较早的房子，房屋信息缺乏，难以界定原值。 (记者张晓莉)
专家观点
实现目标关键要靠实施步骤和措施
2013年1月8日，济南市第十五届人民代表大会第二次会议明确提出，2013年经济社会发展的主要预期目标，生产总值增长9.5%以上，城市居民人均可支配收入、农民人均纯收入分别增长11%和12%。
山东大学房地产研究中心主任李铁岗表示，大量研究数据表明，城镇居民人均可支配收入实际增长水平与新建商品住房均价涨幅这两个指标对于市民的承受起点不同，只有长时间达到城镇居民可支配收入涨幅大于新建商品住房均价涨幅，才能达到两者在居民心中的平衡。11%有一定的参考价值，但不能直接作为标准。“目标制定之后最重要的是设定实现目标的详细步骤和措施。”李铁岗表示。
“随后制定的详细政策中，如果严格执行20%的个税征收标准，济南的房价能不能降下来？”记者问。“肯定会降下来，个税政策的调整将会很大程度上将投机投资性购房需求‘挤’出房地产市场，有利于市场的健康发展。”李铁岗表示。
市民亟待济南版“国五条”细则定论时，相关部门出台的房价调控目标中为何未提及20%个税？山东师范大学商学院房地产系主任、房地产研究中心主任程道平分析，济南细则可能会放宽一些，不是“一刀切”这种绝对的标准。 (记者张晓莉)
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地方版楼市调控细则看点何在
3月31日，地方版楼市调控细则陆续公布。有关专家和业内人士普遍认为这些政策总体呈现从严基调，将为市场降温，同时尚有完善空间，关键在于落实。
总体：呈现从严基调
综观已经出台的地方版调控政策，受访专家和业内人士认为，总体上呈现出从严态势；一些城市限购范围扩大。对于备受社会关注的个人住房转让所得税征收问题，北京第一个出台细则，对商品房、自建住房、经济适用房和已购公有住房的房屋原值给出了具体计算细则。房价控制目标收紧。一些城市明确统计新建商品住宅价格，扣除保障房因素，一些城市提出房价涨幅不高于或低于城镇居民人均可支配收入的实际增幅。一些城市个人住房信息系统联网步伐加快。
分析：尚有完善空间
从地方版楼市调控细则来看，现阶段，重点支持首套、自住、中小户型置业需求已经成为共识，但对于如何促进改善性需求合理释放尚无明确措施。
国务院发展研究中心副研究员刘卫民说：“大部分改善住房条件的家庭都必须卖掉以前的小房子，而新的二手房交易个税政策和二套房信贷政策实质上是限制了这类改善性消费行为，因此，地方细则中也应该在一定程度上考虑改善性需求的支持政策。”
影响：改变市场预期
地方版楼市调控政策密集出台，中原地产市场研究部总监张大伟认为，改善需求受到影响最大。刘卫民认为，更严格的限购、信贷和税收政策将为住房市场降温。 (据新华社)
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上月济南房市回顾
交易：开限购证明近5万份
官方数据显示，3月济南二手房网签量达到8500套，限购证明开具达到约48000份，两项数据均刷新历史纪录。
3月31日14时许，记者在济南市房产交易大厅看到，大厅里办理业务的市民只有几十人，之前人声鼎沸、人挤人现象已经没有了。
“现在限购证明是随到随开，已经不用排队了。”现场工作人员告诉记者，现在网签窗口领号后只需要等上三四个人就可以办理。和前些日子相比，领完号后，前面还有上百人等待的情况已经看不到了。
据了解，在3月31日之所以出现成交量大幅下跌的情况，主要是由于许多市民认为细则会从4月份开始执行，因此抢在4月前办理了业务，大量业务集中在前些天，最后一两天业务量反而大减。
面对随时都可能出台和执行的济南“国五条”细则，部分购房者从3月31日已经开始进行“观望”，担心如果再买，赶上细则执行，使得自己进入“进退两难”的境地，这也直接导致了3月份最后一天成交量骤降。
随着3月31日的到来，济南三月份的二手房市场也画上了一个“句号”。受“国五条”细则影响，许多市民担心4月后买卖二手房交个税高，使得3月份济南二手房市场异常“火爆”，多项数据创下历史纪录。
数据显示，3月份济南二手房网签成交量接近以往济南半年的成交量，而2月份的量仅为1225套，环比增长了6倍。限购证明开具的份数约为48000份，每天开具的份数约为1600份，以前每天开具的量仅为约300份。
新房：月成交过万创新高
日“光”盘、4小时、600套、6个亿……3月的济南楼市风云涌动，成交劲爆消息不断。截至3月31日18时记者发稿时，全市新建商品房网签量达11756套，刷新历史纪录。
开发商的应市加推、购房者的争相入市，多重因素的叠加，让我市3月新建商品房网签成交量与日俱增。
来自市城乡建设委济南住宅与房地产信息网的数据显示，截至3月31日18时记者发稿时，全市新建商品房网签量达11756套，其中新建商品住宅6980套。综合历年来的数据，今年3月新建商品房网签总量已超过2011年3月的11298套，创历史新高，新建商品住宅则仅次于2011年3月的8393套。
分析人士指出，随着新的调控政策落实到位，新房、二手房市场的“疯狂”举动将会出现一个阶段性的平息期，购房者可能陷入新一轮的观望。但有分析称，鉴于济南房产市场刚需占有绝对的比例，观望期可能不会太长。
