为正确了解2020年济南房地产市场情况，分析研判2021年市场发展趋势，让市场听到“权威、真实、健康”的声音，济南市房地产业协会于12月31日在济南建设大厦召开2020年济南房地产市场运行情况暨销售排行榜发布会。市房协秘书长李刚分析总结了今年济南市房地产市场运行情况及政策背景，并对明年房地产市场走势和政策进行预判。
李刚分析指出，2020年以来，在延续2019年下半年市场下行和今年新冠疫情防控双重压力下，济南市房地产市场仍然保持平稳健康发展态势，呈现出“量增价稳”的特点，住宅销售规模大幅增长，价格保持了平稳，成绩斐然。
2020年济南市房地产市场特征
一、住宅市场呈现“量增价稳”回暖状态。从商品房网签看，新建商品房销售19.77万套，面积1579.60万平方米、同比增长4.11%，均价为每平方米11753.78元、同比下降1.25%。其中，住宅销售8.85万套，面积1112.11万平方米、同比增长10.31%，均价为每平方米12889.56元、同比下降1.41%。尤其3月份以来，济南市房地产业复工复产效果明显，受疫情影响逐渐减弱，市场销量较往年大幅增长，住宅日均成交量保持在280套左右，超过了2017-2019年日平均成交200套水平。销量大幅增长的主要原因是企业通过积极的降价策略，推动复工复产，回笼资金。
二、高品质住宅受疫情影响小。绿色建筑、健康建筑、超低能耗建筑等高品质建筑的销售受疫情影响较小，价格保持相对稳定，成为济南市未来改善型需求又一发展趋势，市场规模占比较小。
三、市场以刚需和改善型需求为主。全市住宅成交的面积结构来看，100-144㎡面积段是市场的成交主力，两者合计占比74%，市场结构合理。
四、区域分化明显。综合考虑市场销售和库存状态，以CBD为代表的核心区域，目前在售项目均处于尾盘清房阶段，价格相对保持稳定；以新东站片区为代表的城郊区域，楼盘供应数量充足，价格竞争激烈，开发企业多采取“以价换量”销售策略，成交量占比较大，成为市场重要组成。
五、二手房交易量逐步回升，市场回暖趋势明显。二手房交易6.04万套、成交面积463.92万平方米，同比增长6.31%，均价为每平方米9680.57元，同比增长0.33%。其中二手住宅交易4.19万套、成交面积392.56万平方米，同比增长10.45%，均价为每平方米10292.40元，同比增长0.81%。
六、价格指数。住宅价格指数环比小幅波动，截止11月底环比累计下降1%，预计全年波动应该保持-1%左右，整体保持平稳。二手住宅环比指数基本保持相对平稳的态势。
2020年济南市房地产政策背景
一、落实“一城一策”要求。保持调控政策的连续性稳定性的基础上，实现稳地价、稳房价、稳预期的目标。
1、为积极应对疫情，推动住建领域复工复产。2月18日，以市政府办公厅名义明传电报下发《关于应对新冠肺炎疫情保障城乡有序建设的若干政策意见》，从缓解企业资金压力、化解疫情延期带来的违约矛盾、避免人群聚集、解决复工返岗人员实际困难等几个方面，支持房地产企业、建筑业企业积极应对疫情，保障城乡有序建设，成为今年以来，济南市保持房地产市场平稳健康运行，最有力的保障政策。
2、加强房地产市场监管。一是为进一步完善房地产开发项目用地出让管理，切实解决房地产开发项目红线外市政配套基础设施建设与房地产开发项目竣工交付不同步的问题，促进房地产市场平稳健康发展，印发《房地产开发项目用地配套基础设施建设条件意见》。二是为维护商品房买卖双方的合法权益，市住房城乡建设局、市市场监管局印发《关于进一步规范商品房买卖合同网签行为的通知》，通知要求启用新版《商品房买卖合同》示范文本、实行购房书面告知制度、启用电子印章和电子签章。三是印发《关于进一步规范商品房销售广告和宣传活动的通知》，规范企业销售的行为和广告宣传。
3、建立房地产市场监测评价机构。筹划成立房地产市场监测评价中心，完善济南市房地产市场监测评价的数据指标体系，为分析研判房地产市场形势和进行有效调控提供数据支撑。加强房地产市场预判预警，提出可行性的政策措施建议，为及时调整完善市场调控政策提供决策依据。
4、开展市场专项调研。开展疫情对房地产市场的影响的专项调研，科学分析研判疫情对市场的影响，加强政策储备，防止市场出现大起大落，保持房地产市场平稳健康发展。着手编制《“十四五”住房发展规划》。
二、稳步推进培育和发展住房租赁市场试点工作。一是构建完善政策体系，制定了《济南市国有建设用地租赁住房建设和运营管理办法》等12项配套政策。其中《关于商业商务用地建设租赁型公寓的实施意见》，有效化解商务办公类房屋去库存压力，增加了住房租赁市场房源供给，有12个项目落地，新增租赁住房6400余套。二是加快培育市场主体，多渠道筹集房源。培育了专业化、规模化住房租赁企业7家。搭建住房租赁综合服务平台。目前已累计筹集各类租赁住房8.62万套（新建改建房源共4.42万套，企业盘活闲置存量住房4.2万套）。
2021年济南市房地产市场预判
由于2020年全社会推动复工复产，今年的住宅成交规模超过预期。通过重点企业调研，综合考虑市场供应及库存情况，预计2021年房地产市场仍将保持“量价齐稳”的状态，住宅成交应保持在1000万平方米左右，住宅价格不会出现大起大落。
二手房市场回暖将带动住宅市场继续回暖。二手房低迷将影响到部分以旧换新的改善型需求购买能力。2020年二手房交易量逐步回升，将对新建住房市场销售带动作用明显，对改善型购房需求将产生一定的刺激作用，整体房地产市场应将继续保持回暖状态。
2021年房地产政策预判
一、政策背景。2020年10月29日中共中央十四五规划建议中提到：坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，促进房地产市场平稳健康发展；扩大保障性租赁住房供给；促进住房消费健康发展。12月16日至18日，中央经济工作会议提出解决好大城市住房突出问题。12月21日，全国住房和城乡建设工作会议提出：一是稳妥实施房地产长效机制方案，促进房地产市场平稳健康发展。牢牢坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，保持房地产市场平稳运行。二是大力发展租赁住房，解决好大城市住房突出问题。扩大保障性租赁住房供给。整顿租赁市场秩序，规范市场行为。
二、济南市政策预判。一是落实“一城一策”备案要求。保持调控政策的连续性稳定性，实现稳地价、稳房价、稳预期，防止市场出现大起大落。二是继续推动住房租赁市场试点工作。更加细化深化租赁政策等措施，全面推动住房租赁市场发展。三是研究落实人才引进政策，支持人才来济人才创业就业，完善人才安居工程。四是强化房地产市场监管。通过加强工程质量管理、提升房屋建筑品质、规范商品房验收及交付流程等方面，逐步完善房地产开发项目全周期管理。五是优化住宅供应结构。引导提升商品房建筑品质。加大对绿色建筑、健康建筑、超低能耗建筑等高品质建筑政策支持力度，逐步引导提高全市整体建筑品质。为深入推进济南市绿色建筑高质量发展，促进建筑行业新旧动能转换，研究出台《关于全面推进绿色建筑高质量发展的实施意见》。六是进一步稳定市场预期。加强房地产市场监测评价。密切监测市场变化，精准监测项目。加强房地产市场专题研究，继续做好政策储备。加强市场引导，营造健康的市场舆论环境，稳定购房者信心和市场预期。
本次发布会通过权威的市场分析和预判，将对市场导向和住房消费起到正确的引导作用。
