近日，济南市人民政府办公厅发布《关于中国（山东）自由贸易试验区济南片区规划和用地管理的指导意见（试行）》，以下简称《意见》。对济南片区规划和用地政策提出具体的指导意见。业内人士称，这意味着自贸试验区济南片区土地及规划正在加强，已具备方向和目标。
严控住宅土地审批
不符条件一律不安排用地
意见指出，为进一步优化自贸试验区范围用地格局，突出自贸试验区发展特点，加强产业用地供给保障，严控产业类型，严控住宅用地审批。同时，为完善市级统筹机制，进一步支持自贸试验区用地。新增建设用地指标的使用管理，凡不符合自贸试验区功能定位、产业政策、节约集约用地政策及生态环境保护要求的建设项目，一律不得安排用地指标。
针对该意见，记者咨询了国内资深地产土地投资部门相关工作人员孙奎（化名）。孙奎告诉记者，此次意见的发布，意味着自贸区将以特色产业为突破口，突出发展产业，控制房地产开发。“对于房地产行业来说，未来自贸试验区内住宅供应量有限，在供应量减少的情况下，住宅在合理范围内有一定升值。”孙奎说，但同时新建商品住宅开发将被严格控制，也再一次落实了房住不炒的政策。
据了解，中国（山东）自由贸易试验区内，济南片区的面积是37.99平方公里，主要涵盖高新区核心区、国际金融城、唐冶核心区等三大片区，是济南经济最活跃、科技创新资源最聚集、产业发展最现代的区域。片区内重点发展人工智能、产业金融、医疗康养、文化产业、信息技术等产业，开展开放型经济新体制综合试点试验，建设全国重要的区域性经济中心、物流中心和科技创新中心。
鼓励存量工业用地转为
新型产业用地
意见还指出，引导不符合自贸试验区功能定位和土地低效利用的产业项目外迁。对需要外迁的在产工业项目，采取协议出让方式进行异地安置，采取基准地价评估方式予以补偿并依法收回。
鼓励存量工业用地转为工业标准厂房或新型产业用地。鼓励提高自贸试验区内工业、科研用地容积率。允许自贸试验区内工业、科研用地按规定通过加层、改造、内部用地整理及扩建生产、仓储、研发场所等方式提升集约化用地水平，不再增收土地价款。
孙奎介绍，意见表明了自贸试验区产业净化的决心，通过项目外迁可以淘汰老旧产业，形成特色产业多元化的局面。“容积率的提高，改扩建不收费，一定程度鼓励工业、科研用地进入改造和建设，提升自贸试验区的城市面貌。
创新综合用地供应模式
可实行差别化供地
此外，济南片区还将采用创新综合用地模式。所谓综合用地，是指单一宗地具有两类或两类以上土地用途（商品住宅用地除外），且每类土地用途的地上建筑面积占地上总建筑面积10%以上（含）的用地，包括土地混合利用和建筑复合使用两种类型。
济南片区范围内新增综合用地按照主导用途对应的用地性质实行差别化供地。主导用途为商业等经营性用地的，采取公开招拍挂方式供地；主导用途为工业、仓储物流、科研用地的，对其中的产业类项目用地可采取带产业项目挂牌出让方式供地。
综合用地按照不同用途建筑面积分摊计算土地出让金，其中兼容的公共服务设施计入总建筑面积，不计收土地出让金，此举将有利于减轻企业拿地成本，吸引企业落户。
