“高龄”二手房身价和交易量齐跌

近日，随着棚改、金融业务宽松以及教育政策的落地实施，房屋陈旧、配套设施差的老旧二手房渐被冷落，高楼林立、服务完善的新建二手学区房成了投资者以及刚需一族眼中的香饽饽，越来越多的市民开始将各方面较为完善的小区房源作为投资、改善居住目标。

业内人士认为，济宁市的房地产市场，正由增量房逐渐转入存量房时代，房屋中介行业可能也要出现新的变化。对于存量房时代，购房者对房地产中介的服务质量要求更高，而现有的中小中介面临管理制度不规范，部分中介或将面临关门的局面。

公办小学不再是唯一选择，新城区二手房抢手

“不少购房者购买学区房其实只为了一个‘户口’，所以小面积、低总价的房源很受欢迎。”某房产中介告诉记者，现在济宁市实行重点学校“外迁”政策，且一套房屋5年内只有一个上学名额，部分年龄老、面积大的老旧学区房，并不是那么好卖。

记者了解到，一些面积在90平米以上、单价9500元/平方米以上、房龄30年以上的房源成了二手房市场上的“老大难”。这部分房源的总价都超过了85万元，按照最新的政策，最低首付也要近30万元，且因为房龄太老，贷款时间也会大大缩短。此外，一些居民也愿意让孩子读优质民办学校甚至双语国际学校，公办小学并非唯一选择。

相对老城区的老房子，新城区的新房源也很受刚需族的追捧，以太白湖新区、任城大道以北、火炬路以东的区域为例，这些区域的二手房屋价格约在每平米7500元，少数小区超过8000元，且建造时间短，可算二手房中的新房源，远低于城区八九千元的老房子，因此交易量每月递增。

新房交易量渐增，二手房微下滑

记者梳理数据发现，今年年初至10月份，济宁市二手房价格、交易量都略高于新房市场。以城区为例，二手住宅交易价格为7500至12000元不等，而新楼盘开盘价则为7500至11000元不等，虽然价格相差不多，但二手房由于是现房、周围配套设施完善，交易量略高于新房。此外，从今年10月份数据显示，我市新房交易量明显高于二手房，新房市场的销售价格比二手房销售价格微涨0.3%至0.7%。例如，10月份新建商品住宅销售价格指数环比上月增长1.9%，二手房则增长1.4%；144㎡以上的新建商品住宅销售价格环比上月增长2.2%，二手房则增长1.5%。

“二手房下降属于必然，前几年开工建设的期房都在陆续交房，曾经的刚需族也不再观望，积极选购房屋。还有一部分‘棚改’居民手中有钱了，购买房屋也是必然。”城区某二手中介说，政府逐渐完善二手房交易市场，不管是政策、交易方式还是从业人员方面，都会陆续出台严格的规定。

此外，新楼盘与二手房中介经营模式也发生着改变，新楼盘采用样品房、沙盘、实地勘察、视频演示等方式向购房者传递信息，达到最佳感受效果；但二手房市场依然是以打电话、进店询问、联系房东看房等传统方式卖房。以二手房实景照片为例，目前一些中小房地产中介仅限于使用手机拍照，而在一、二线城市，中介会聘请专业的摄影师拍摄。有时还通过VR技术实景看房，让买房者先体验再实地看房，这也是我市房产中介市场营销缺失的方面。

互联网中介抢占市场，传统门店遭冲击

随着互联网中介的不断完善，“低佣金战术”在市场涌现。以城区为例，目前2%、1%是最常见的佣金费率，2%是买家，卖家出1%，户型大小不同，佣金率也不同，中介费有时候也能议价，一切都是视情况而定。

“新上线的互联网+房产中介机构，几乎不按常规出牌，有些中介机构甚至不用租赁门面房，只需租赁住宅房进行办公，大多数买房者或雇主，只需要见一次面，拍下照片，随后通过网络进行联系，在房子出售前甚至都不用再次见面。”城区某二手房中介李先生告诉记者，还有部分互联网房屋中介甚至采用“0中介费”、“买卖双方直接沟通”，尽管楼市市场行情不好，但房产电商平台的成交量在逐年上升。

“较低的佣金无法支撑传统门面店的各项开支，也无法更多的覆盖房源和客源。”城区某中介经理向记者算了一笔账，前几年一个有实力的房产中介一个月平均能卖出近20套房子。平均下来每个房产经纪人每月能卖2至3套房子，减去中介所的提成，每个房产经纪人能拿到8000元左右的收入。而现在，一个门店一个月才有几套的成交量，大部分经纪人一个月都卖不出去一套房子，许多撑不下去的房产经纪人已开始转行。

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中介人员实名服务，严厉打击恶意炒房

“目前，济宁市的房地产市场，正由增量房逐渐转入存量房时代，房屋中介行业可能也要出现新的变化。”业内人士告诉记者，存量房是指已被购买或自建并取得所有权证书的房屋，也指未居住过的二手房，即通常所讲的“库存待售”的房产。在存量房时代，购房者对房地产中介的服务质量要求更高，而现有的中小中介面临管理制度不规范，真房源理念落地难，业务链条过长，且环节琐碎，人才培养留存难等痛点。

记者了解到，济宁市将建立健全房屋中介机构和从业人员执业资格、信用管理制度，建立并严格执行中介人员实名服务制度、服务项目明码标价制度。制定违规处罚的具体措施，督促并引导房屋中介机构及从业人员依法经营、诚实守信、公平交易，维护当事人合法权益。同时，我市还将对违法违规的中介机构和从业人员加大查处力度，责令限期改正，并记入信用档案；拒不改正或情节严重的，按照有关规定取消网上签约权限，并依法作出罚款；对严重侵害群众权益、扰乱市场秩序的中介机构，依法将其清出市场。此外，各地还将严格落实中介机构备案制度，积极推行中介人员实名服务制度，全面推行存量房交易合同网签，建立健全交易资金监管制度，加强中介行业信用管理。