本报记者 魏新丽
库存量逐渐增加
市场供应趋稳
2018年12月24日，全国住房和城乡建设工作会议对2019年的楼市提出了明确的要求，表示要把稳地价、稳房价、稳预期的责任落到实处。业内人士分析，2019年，我省的房地产市场也仍将以“稳”为主。
首先，在库存量和供求关系上，将逐渐趋稳。以省内一重点城市为例，新建商品住宅市场以6月底作为分水岭，上半年市场由于阶段性供应不足，“供不应求”的特征比较明显，但2018年7月以来市场开始出现降温的现象，住宅市场进入了盘整阶段。
“多个新增项目、持销项目供应量持续增加，市场货量充足，供求矛盾得到一定程度的缓解，另一方面，预期走低，购房者观望情绪较为浓厚，暂停或暂缓了置业计划，加之一部分市场需求从2016年市场过热时的提前过度消耗到目前呈现疲态。”当地房地产业协会秘书长说。
从该市房协提供的数据来看，新建商品住宅可售存量正在增加，库存量正在逐渐增加，去化周期回调趋势明显，基本回归可控的合理区间。截至2018年11月底，该市市区新建商品住宅可售存量约665万㎡，去化周期约为8.8个月，可售存量较2017年末增加了约200万㎡，去化周期增加了3个月。
合富辉煌（中国）山东公司副总经理许传明认为，从数据调研看，供求关系上2019年济青等城市还有较大的潜在供应量。“虽然2018年三四季度土地出让有所收敛，但是供应量还保持正常的规模，特别是2019年六七月份，开发企业链条放松的时候，市场缺口不会有太大的波动。”他说。
目前属正常波动
房价将维持稳定
2018年全年房价基本趋于稳定。虽然下半年开发商增加了各种促销优惠措施，年底前有的项目又提出了涨价的呼声，但是业内看来，市场价格整体依然保持稳定。
今年下半年，楼市进入调整阶段。在持续的差别化调控政策之下，市场过热现象得到一定抑制，销售价格企稳；开发投资实现平稳增长；供需矛盾得到一定程度缓解，供求结构得到进一步优化，市场逐渐趋于平稳，且稳中向好。
许传明认为，2018年四季度到明年年中，是一个行业触底的过程，这个过程中，价格相对稳定。“元旦前后价格开始触底，春节之后到五月份，触底完成，开始走平。预计到夏天，成交环比会逐步增加。”许传明判断。
对此，上述房协秘书长也认为，从市场走势来看，预计2018年底到2019年上半年市场将会持续降温，随着后续供应项目集中入市，更多新开盘项目将采取以价换量的销售策略，市场竞争会更加激烈，房地产市场仍将保持降温态势。
不过，他也认为目前降温和降价的情况无需过分担心，这属于市场阶段性过热的正常回调，市场风险是可控的。
“市场处于盘整阶段并不意味着市场规模下滑或者价格大跌，这仅是市场正常的周期波动。”山东财经大学山东省房地产业发展研究中心孙大海博士分析。
维持楼市平稳发展
调控政策不会退出
2019年中央经济工作会议明确提出，要构建房地产市场健康发展长效机制，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策、分类指导，夯实城市政府主体责任，完善住房市场体系和住房保障体系。
近期，我国部分城市对此前的房地产调控政策做出微调，引发市场对楼市调控“放松”的猜测。此次住建部会议再次强调“稳房价”，也为新一年的调控政策定下基调。
济南城市建设部门相关负责人表示，2019年调控政策仍以“稳”为主。未来，济南还将继续严格执行“满足刚需、支持改善、遏制投机”的差别化调控措施，保持房地产市场调控政策的连续性和稳定性，防范化解房地产市场风险。
“由于供需矛盾仍然存在，区域的存量和去化周期分化明显，调控效果并不巩固，房价仍然存在波动和上行的可能性，所以短期内调控政策不会退出市场。”孙大海表示。
因此，2019年限购松绑的可能性不大，依然要执行。虽然当前市场处于相对稳定阶段，但相关部门依然在密切关注市场走势。一方面保证调控政策的稳定性、连续性，延续“限购、限贷、限价”的调控方式；另一方面要保护刚需和首次置业，以稳定市场规模。
住建部会议也强调明确：“继续保持调控政策的连续性、稳定性，加强房地产市场双向调节，改善住房供应结构，支持合理自住需求，坚决遏制投机炒房，强化舆论引导和预期管理，确保市场稳定。”
坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，继续保持调控政策的连续性、稳定性，严格执行“满足刚需、支持改善、遏制投机”的差别化调控措施，探索并推进建立分类、精准的长效调控机制和“供需平衡、库存合理、价格平稳”的市场运行机制，保持房地产市场健康平稳发展是下一步的工作重点。
