起始价750万/亩，德州市区启德酒店东地块挂牌出让

　　6月24日，德州市公共资源交易网发布土地出让公告，位于德州市区三八路以北，岔河西大道以西，启德大酒店东北侧的的小东关地块出让。

1、出让信息

　　地块起始价为750万/亩，折合楼面价为4169元/㎡，计容建面为25824㎡，出让公告中要求其中不少于14100㎡用于安置。

　　根据出让要求，地块内安置房部分与地块内商品房部分设计、建设执行同等标准，综合成本单价不高于6500元/㎡，若按照安置房面积为14100㎡，回购价格按照成本价计算，则安置房回购成本为14100㎡*6500元/㎡=9165万。

　　再加上拆迁过渡费等成本，拆迁安置成本基本与地块起始价格持平。

　　另外地块竞买要求自竞拍成功之日起3年内，将安置房交付德城区。

　　2、区位信息

　　地块位于德城区与经开区的交接区域，生活氛围相对成熟，南侧为唐人中心，商业部分已基本完工，东侧为岔河锦绣川风景区，西侧紧邻第九中学，北侧靠近天衢东路小学，配套设施优越。

　　根据2018年德城区学区划分，地块为天衢东路小学学区房，中学为第九中学，但伴随近年德州市区新学校的投入使用，具体学区需以项目交房入住后的学区划分为准。

1、优劣分析

　　优势分析，地块周边商业、教育、休闲配套设施优越，生活氛围比较成熟，且紧邻三八路、岔河西快速路，交通便捷。

　　劣势，周边多为老旧小区，在居住品质方面相对差一些，且临近快速路，容易受到过往车辆的噪音影响。

　　2、销售分析

　　若安置房面积为14100㎡，剩余可销售商品房建面约为11800㎡，可售面积少，利于项目回款，优越的区位，配套，销售去化方面也相对容易。

　　根据58同城二手房信息，周边唐人公馆二手房售价已达到12000元/㎡。

　　而属于同学区的西侧鑫龙家园，二手房已达到13000元/㎡，部分房源甚至高达14000元/㎡，预计其后期商品房售价可达13000元/㎡左右。

1、市区土拍

　　截止6月24日，2019年德州市区土地成交仅为高铁片区有研住宅地块。

　　而2018年市区成交的住宅用地，仅绿地地块开盘，其他地块均处于启动及施工阶段。

　　2、全市市场

　　2019年全市住宅用地土拍相对平稳，几乎所有地块为起始价成交，且部分县市区出现流拍现象。

　　6月19日，位于临邑104国道南侧的邓井子村三居住地块流拍，6月24日，位于平原鬲津河西侧的两居住地块同样遭遇流拍，而此次为第二次流拍。

　　伴随德州商品房销售市场恢复理性，在土地市场，部分开发企业拿地相对谨慎，方向逐步从县级城市向市区转移，以降低市场风险。

　　此次土拍较高的起始价，多因地块内涉及拆迁安置等事宜，关系民生，小东关棚户区安置曾多次出现在德州市棚户区拆迁安置计划中，但迟迟未能动工，而在2018年，小东关安置项目作为德城区新旧动能转换集中开工签约项目出现。

　　伴随全国棚改力度的减弱，德州市棚户区安置开工量大幅下滑，借助企业力量完成市区内遗留棚户区拆迁安置成为相对最好的方式。

　　而此次土拍，能否成为2019年德州市区的地王，我们不敢妄下结论，唯有待时间来验证。