2016年的全国两会期间，养老问题依然是代表、委员讨论的焦点，多家媒体在统计两会关注度前十关键词时，都出现了养老相关的话题，“养老”已经成为全国两会的高频词。最近，上海民政局召开的发布会中，也对下一步的养老做了规划。

　　在房地产业，养老地产被认为是一个具有极大前景的产品，各类企业都对这块蛋糕垂涎不已，保险资金、地产资金纷纷出手养老地产，投资额度超过千亿元。然而进入实操阶段的企业却与看客的感受迥然不同。

　　巨大的市场

　　早在1999年，我国就已经进入老龄化社会。而近期公布的数据显示，中国老年人口已经超过2.2亿，约占总人口的14%，预计到2030年，老年人口将达3.6亿，占总人口的24%。

　　按照测算，即便根据“9073”(90%的老人由家庭照顾，7%的销售社区居家养老服务，3%进入养老院等机构养老)的养老计划，仅考虑机构养老部分，年平均增加老年地产面积也要占住宅年销售面积的1.4%(即近1364 万平方米)。如果2035年达到养老地产均衡水平，那么从2016年~2035年，养老地产需新增总建筑面积将高达约22亿平方米。换言之，养老地产最大存在逾22亿平方米的缺口。

　　目前各大房地产商都陆续推出了以养老为卖点的不动产项目。例如保利地产提出了以全产业链形式进入养老产业，打造一个机构养老、社区养老和居家养老三位一体的中国式养老模式。万达也与中国太平保险签署了战略合作协议，双方将在养老地产及商业地产展开合作，万达董事长王健林表示，养老地产是地产业今后突围转型的一个主要方向。除此之外，万科、首创、绿地等大佬级房企也纷纷抛出了养老地产发展计划，仅备案登记的项目已超过百个。

　　对于潜力巨大的养老地产前景，好屋CEO陈兴表示，由于我国大多是独生子女，缺少同辈人的亲情关爱，未来养老不再可能靠子女。因此，未来的养老方式必须和居住方式紧密结合在一起。对于养老地产的需求将会在未来的某个时间点呈现爆发态势，目前的养老地产虽然处在摸索阶段，但是却为今后的成熟发展打下了基础。

　　骨感的现实

　　房企大佬们虎视眈眈，但是成绩却没有想象中的那么理想。目前市场上主要的养老地产经营模式主要有三类。

　　一类是以纯销售为主。相对普通住宅而言增加一些适老化设计，成本增加不会太多，因为可以通过销售来回笼资金，且没有后续管理的问题，往往是住宅开发商试水养老地产的首选；

　　第二类是以销售+持有的模式。优势在于以销售住宅为主，不仅回款快，还能获得部分利润，而持有的物业体量较小，不会产生巨大的资金压力，而且运营得当的话能产生长期稳定的经营收益。劣势在于自持部分对服务和管理水平要求高，而普通住宅开发商往往缺乏这方面的资源和积累；

　　第三类是完全持有模式。优势在于投资者能够保障项目的管理有效性和服务的水平，在项目积累一定口碑和知名度后，经营者能获得持续稳定的回报。劣势在于投资回收期长，前期资金压力大。

　　无论是哪种模式，不赚钱是当下的现实状况。

　　国内养老地产尚处初期发展阶段，盈利模式正在探索、政策配套尚待成熟，国内养老地产开发投资中最大问题是投资回报周期过长，业内估计普遍8-10年，远远大于住宅、商业地产的投资回报周期。尤其养老地产土地问题难以解决的情况下，通过招拍挂获得土地往往导致项目沉淀更多资金，拉长投资回报周期。

　　“传统的养老观念和未富先老的外部环境决定了养老地产的现状。”好屋CEO陈兴表示。一方面我国有“养儿防老”以及推崇“儿孙满堂”的文化传统，除非情不得已，很少有老人愿意入住“养老地产”。另一方面多数养老地产项目照搬国外模式，定位高端奢华，在“未富先老”的社会环境下，多数老年人根本消费不起。

　　“养老地产更贴近商业，考验的是运营能力，而且由于回款速度较慢，对企业的资金链也是考验。”陈兴表示，当下国内的养老地产无论哪种模式都需要企业长期投资，现金流成为最大诉求，然而更难的在于国内还没有清晰的盈利模式。

（通讯员：赵旭东）