五天之内，济南对楼市连发两道“红头文件”，限购的杀伤力到底如何？分析人士认为，短期内房价不会下降，但涨幅有望放缓。
政策旨在打击炒房客
济南地产圈一位资深人士表示，这次限购总体上没有2011年的力度大，当年对本地家庭“限二禁三”，现在是“限三禁四”。首付比例方面，上次规定贷款购买二套房最低首付比例为五成，后来一度提高到六成。另外，这次把房价相对较低的长清区排除在限购范围之外。
本地家庭购买第四套房才限购，算是一大“亮点”。业内人士表示，这对刚需和改善型购房者来说，基本上没有太大影响。显然主要是针对炒房族的，旨在打击投资客。
决定房价的根本因素是供求关系，济南的住宅库存量经过前9个月的快速消耗（前九个月大约卖出了10.5万套新建商品住宅），已经降到了谷底。即便是现在开始加大土地供应量，开发企业马不停蹄地走手续开工，从拿地到获准预售，起码需要一年的时间，短期内也很难改变供不应求的格局。“有的开发商把明年的房子都卖完了，拿什么去调控？”驻济某一线房企的相关负责人说。
拿地成本高房价难降
此外，土地价格直线上升，“面粉贵过面包”成为新常态，以郭店片区为例，去年楼面地价750元/平方米，不到一年就涨到接近6400元/平方米，开发商的成本摆在那里，房价怎么降？又能降到哪儿去？
不过，有一点是被业内人士广泛认可的，济南的房价大概不会任性疯涨了。
对于非本地户籍的新市民来说，只有一次购房机会，肯定要选择配套、地段等相对较好的楼盘，倾向于一步到位的户型。因此，市场上的小品牌、小户型、位置偏远、配套不完善的项目受到的影响更大一些。
调控政策接连出台，双箭齐发，对于市场预期的打击远远大于交易本身。政策一旦开始转向，说不定还有其他“后手”，更狠的杀招是不是在路上了？比如房贷加息、继续提高首付等等。看空与看多的比例天平势必逐渐倾斜。热衷于炒房的投资客被抑制，剩下自住的刚需和改善型购房者，市场降温是必然。
房企昨日加班突击网签
2日，济南公布限购措施之后，对于一些炒房族或者外地户籍家庭购买改善型住房的群体，构成一定影响。同时，首付比例上浮也让一些刚刚购房尚未网签的市民感到焦虑。开发商更是担心新政导致准客户大量流失。因此，一些房企安排工作人员连夜加班，突击网签。
2日下午5时许，记者通过济南住宅与房地产信息网看到，当时的住宅网签量只有161套。两个小时之后，该数据已经翻了好几倍。记者获悉，多家房企已经安排工作人员连夜加班，突击网签。“主要是怕客户被限了，不能买或者首付提高，对于我们来说都是麻烦。按照以往经验，银行很可能按网签时间来卡。”某楼盘的一位加班人员表示，手里的客户太多，有可能得熬一个通宵，不能让到手的果子再丢了。
网签数据夜里仍在不停变动，截至夜里12点，住宅实时网签量达到1652套。而1日的网签量只有363套。
少数人或离婚规避限贷
上有政策，下有对策。上海、杭州等地限购政策一出，离婚数量就大增，济南五年前开始限购的时候，假离婚也成为规避手段之一。这一次，会不会再次出现一波离婚潮？
“不排除，但是没那么夸张。”济南地产界一位资深人士认为，这次为本地户籍家庭改善型购房者留下了充足的可购数量，第四套才开始限购，一般家庭来说足够了，不需要通过办离婚来应对。不过，二套房首付比例提高、三套房限制贷款，可能会有购房者用此“下策”。
对于非本地户籍家庭，只有一个购房名额，想买二套房也未必走离婚这条路。因为买一套房可以落户，有了本地户籍，就可以继续买，三套都不成问题。
业内人士：
去杠杆为楼市降温
济南资深地产人陶晓智2日表示，这次出台的政策，与“济八条”的措施是一脉相承的，通过去杠杆来为楼市降温。上个月底发布的政策主要针对开发商，这次的政策则主要是针对购房者。
陶晓智认为，济南的楼市今年量价齐升，主要得益于资金杠杆。虽然还没有出现外地的首付贷，但也有人以消费贷等形式从银行贷款投入楼市。
来源：生活日报
