原标题：接管济青万达文旅的融创哪来那么多钱？借、贷款+债券
融创收购万达文旅城和酒店项目一事，由于其双方级别和交易规模而受到了广泛关注。其实关于这笔交易，人们最为关注的无非是三点：万达为什么卖？融创为什么买？融创哪来这么多钱？
融创中国董事会主席孙宏斌。（资料图）万达为啥卖？
急于在A股上市
有分析认为，万达此次卖出86个项目，与其急于在A股上市、国内房地产政策有关。
2014年底，万达在港交所上市。但在2016年，万达商业由于各种原因从香港联交所摘牌。同时，万达也与投资人签下对赌协议：如果2018年8月31日前未能在境内主板市场上市，万达集团以每年12%和10%的单利向境外境内投资人回购全部股权。因此，在A股上市就成了万达迫切的目标。
要回归A股，无非借壳或IPO，但当前政策一直在打击借壳、炒壳。同时，目前国内房地产政策趋于收紧，银监会对于房地产企业的IPO基本停滞。也就是说，万达目前想要在A股上市，必须去地产化，转为轻资产运营。而根据万达2017年上半年财报，其地产业务收入仅占集团收入的42.1%，且万达已经很久不再投入新的地产项目。
此次被卖出的文旅城，虽然现在仍在烧钱，但前景却被众多专家看好。这次为了万达整体上市进程而被交割，但明显万达又没彻底放弃，更像是将自家孩子留给别人，两家一起养。更何况，根据此次公告，万达并未吃亏，86个项目也算以正常价格出售。
未来，这些项目的品牌、管理、规划还归属万达，后期万达还能向融创收管理费、服务费等。这样，万达直接从地产商变成品牌、服务输出方，这其实是一种产业升级。目前国际知名的酒店品牌，都是输出品牌和管理，自己不持有物业。这种输出品牌和服务的，属于高利润、低风险的行业。
融创为啥买？
想打造商业地产帝国
从今年国内各大房企的销售数据来看，融创从2014年跻身前十以来，一直保持强势上升势头。有分析认为，融创的目标其实就是做像恒大、万科、绿地那样的房地产巨头。
为了实现这个目标，融创这些年一直在买买买。今年融创入股乐视，有分析也是看中了乐视的土地储备。同样在2017年，融创还投资了链家、金科地产等，总额在200亿元左右，均是投入了地产行业。从融创年报上来看，其新增的几千万方的土地储备，有近70%的比例是通过收购的形式获取。
当然，面对现在的房地产行业形势以及行业前景，融创也不满足于当一个传统的只卖房子的人。既然融创有钱，万达想卖，两者一拍即合。
同时，今年融创收购的乐视资产，在未来也似乎有了用武之地。双方此次公告转让协议的第六条中特别提到，双方同意在电影等多个领域进行全面战略合作。这是否意味着孙宏斌已经在为乐视的投资找退路？双方会否通过孙宏斌转让持有的乐视股份来作为部分支付手段？这是否意味着乐视影业和万达影业未来巨大的合作空间？
哪来这么多钱？
四个月多借了370亿
据统计，2016年至今，融创中国对外并购耗资已逾1300亿元。
据报道，孙宏斌表示，与万达交易涉及资金完全来自融创自有资金，截至2017年6月30日，公司账上还有900多亿元现金。
即使是自有资金，也有一定比例的钱是受限制的，主要是贷款保证金、销售监管资金等。根据20%-25%的比例来算，融创能够自由使用的资金在675亿元至720亿元之间。
其实，2016年融创房地产经营活动产生的现金流量净流入较2015年减少47.47亿元。但同时，公司投资活动产生的现金流却增加了368亿元。据了解，融创曾通过直接融资的方式在上交所和深交所发行高达190亿元债券。
国泰君安的托管报告显示，去年年底到今年4月，融创房地产集团增加了370亿元的借款额，融创的借款余额更是达到了1291.90亿元。在偿还金融机构借款明细中，银行是主要的借款方，信托基金是另一渠道。
正是贷款以及发放债券，融创取得了巨额的资金。但同时，融创房地产集团2016年公司债受托管理事务显示，截至2016年底，公司负债总额为2314.97亿元，一年增长1666.4亿元。
（齐鲁晚报·齐鲁壹点记者 朱洪蕾 廖雯颖 整理自证券时报、经济观察报、新京报等）
