张某看好了市北区某酒店门口车棚，向酒店提出租赁用来开办饭店。饭店开业后，张某多次提出提前退房，双方没有达成一致。不到一年，一场大雨让饭店房屋突然坍塌，围绕着赔偿问题，酒店和租房的张某产生了纠纷。
车棚改建饭店被淋坍塌
市北区某酒店门口原有车棚一处，张某考察后向酒店提出租赁意向。2013年6月6日，张某交纳了两万元定金，应张某的要求，酒店花钱把车棚改造为饭店。在装修过程中，张某出资3.5万元用于房屋的装修。
2013年8月1日，张某与酒店签订了房屋租赁合同，并交了6万元租金和1万元押金。同年8月10日经张某验收后，酒店把房屋交付给他开办饭店。饭店开业后不久，因为生意不好，张某曾多次与酒店协商提前退房，但未达成一致意见。 2014年7月某日，因连降大雨，该处房屋坍塌，城管部门为消除安全隐患，组织人员将坍塌房屋拆除清理。
谁该赔偿双方各执一词
2014年9月，张某起诉到法院要求酒店赔偿13万多元，酒店反诉要求张某赔偿7万多元。法庭上双方各执一词，张某说出租的房屋坍塌主要是由于房屋建筑质量存在严重问题，酒店应承担房屋坍塌给张某造成的损失。酒店反诉说，房屋是因张某使用不当而坍塌，其过错责任在张某，现房屋已经不存在了，张某应该赔偿。
经过多次开庭，法院确认如下事实：2013年6月初，张某与酒店就酒店内部无房产证的房屋达成初步租赁意向，并交付了两万元的定金，装修过程中张某向酒店交付了3.5万元装修费，由酒店将该房屋改造后，张某租赁房屋作为饭店对外营业。 2013年8月份双方签订了房屋租赁合同，双方约定租期5年，2013年至2016年每年度租金为80000元，2016年至2018年每年度租金为90000元等条款。
法院经审理认为：双方对张某出资3.5万元装修费、交纳8万元租金及万元的租赁押金的事实均无异议，租赁房屋坍塌后，应返还1万元的租赁押金。租赁合同的期限为5年，根据张某出资3.5万元装修费以及张某已实际租赁占有该房屋近一年的事实，酒店应赔偿张某装修费损失2.8万元。根据双方因租赁合同无效的过错责任以及张某已实际承租且对外经营的时间，综合考虑到张某和酒店的实际损失，张某向酒店支付的8万元租金中，酒店返还1万元较妥，1万元的租赁押金应当返还。
最终法院判决：酒店向张某赔偿租赁费损失1万元；酒店向张某返还押金1万元；酒店向张某赔偿装修费损失28000元。后张某不服，提出了上诉，二审法院维持原判，现该判决书已经履行完毕。
租赁房屋要确定权属
昨天，山东海之源律师事务所律师付华说，房屋租赁合同是以房屋为租赁物的租赁合同，指的是出租人和承租人之间关于出租人将房屋交付承租人使用，承租人交付租金并于租赁合同终止时将租赁的房屋返还给出租人的协议。在人们社会生活中，房屋租赁关系普遍存在，由此产生的纠纷也随之上升，本案就是一个典型的案例。
当事人的民事行为不得违反法律规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。张某和酒店之间签订的房屋租赁合同中的房屋承建并未获得规划部门的批准，该房屋也未取得房产管理部门颁发的房地产权证书，应属违法建筑，故双方签订的房屋租赁合同应属无效。
这起案子中的房屋属于酒店所有，且由酒店组织人员装修改造，酒店应当向张某交付合法的租赁物，并负有对出租的房屋质量承担安全保障义务。该房屋因下雨坍塌，房屋建造、装修质量存在严重的缺陷；房屋坍塌后，并非张某拆除，而由城管部门作为违法建筑予以清理，房屋坍塌对酒店造成的损失，应由其自行承担。张某与酒店签订房屋租赁合同，应当对租赁房屋的合法性进行必要的审查。张某疏于审查或明知该房屋属违章建筑而租赁，也应当承担相应的责任。
付华提醒说，近几年来，伴随着房屋买卖市场和租赁市场的发展，房屋矛盾纠纷日渐增多。无论是房屋买卖还是租赁，当事人双方都要谨慎。买家或者承租方在签订合同之前，要确定房屋的权属等相关问题，以避免日后不必要的纠纷。（青岛早报记者 陈勇）
