雅居乐困境：装修质量问题频现 规模及盈利增速放缓
遭遇业主集体诉讼、负债走高现金流减少、规模和盈利增速放缓，正式迈入千亿房企的雅居乐面临四面楚歌
《投资者网》杨春霞
2018年雅居乐（3383.HK）成功跨入千亿规模房企阵营，实现销售额1026亿元，营收和净利润分别同比增长8.8%、23.3%至561亿元、84亿元。
不可忽视的是，在规模更进一步、业绩增长的同时，雅居乐自身存在的问题也在逐渐爆发，主要表现为财务费用大幅增长、净负债率上升，且在2018年年报公布之后被多家投行机构均给予“减持”评级。
此外，作为曾经“华南五虎”之一的雅居乐品质与口碑也在走下坡路。旗下项目频繁被曝存在违规销售、装修质价不符、精装变惊装等现象，更有项目业主因精装修问题直接将雅居乐诉至法院。
精装成本存疑
近期，武汉雅居乐国际花园177名业主将雅居乐告到法院，试图通过法律途径来解决该楼盘存在的装修质价不符、捆绑双合同等问题。
孙刚（化名）于2018年6月购买了一套91平米的雅居乐国际花园，总价约120万，其中包括装修款约23万元，装修成本约为2500元/平米。
而装修成本正是此次维权爆发的导火索，包括孙刚在内的业主认为开发商选定的装修公司工程造价每平方米仅383元，远低于自己所付的每平方米2500元。
孙刚所提到的383元来自于武汉市公共资源交易中心公布的雅居乐国际花园一期招投标文件，该文件显示雅居乐国际花园6、7、10、11、12栋总建筑面积约106343平方米，工程造价约4076万元。
若将总造价与面积相除，得出数据确为383元/平方米。不过，这一数据能否代表真实的装修成本无法断定。第一财经援引装修行业某高管观点认为，建筑面积不单指室内面积，还包含电梯口、大厅等公摊部分，如果以此计算分母将偏大。“此数据不能直接等同于装修成本，但可作为参考”，该高管表示。
此外，业内有观点认为，开发商将工程直接发包给装修公司，属于集体性转分包模式。工程造价包括材料费用，且后续不会有太大波动，因此一定程度上可代表装修投入，但也需以开发商出具的装修材料明细为准。
尽管装修价格暂无法断定，不过业主表示开发商公布的装修清单上，装修用材采用的多是无品牌、无型号、或已下架的产品。“后面坏了都不知道怎么换”，业主刘玲（化名）对《投资者网》说道。
刘玲还提到，该楼盘没有经过业主毛坯房验收就直接进行装修。从刘玲提供的图片来看，毛坯房已经出现渗水、水管破裂、室内走线凌乱、楼板开裂等问题，且开发商还在公共区域使用《安全用电规范》禁止使用的花线施工。
针对精装成本问题，《投资者网》致函雅居乐集团，截至发稿，对方未予以置评。《投资者网》以购房者的身份咨询了该楼盘置业顾问，其表示383元只是人工成本，而装修材料是开发商直供给装修公司，不需要招标，也不会公布相关信息。
此外据业主称，雅居乐国际花园只将毛坯价格备案，采用附属合同的形式捆绑精装修。《投资者网》查询武汉房管局得知，雅居乐国际花园一期备案价格普遍在1万元左右，而据业主称一期开盘时均价为12800元/平，目前二期价格约13000元/平。“在签合同之前，每位业主都交了5-10万的诚意金，如果不签这个（装修合同），则诚意金没办法拿回”，孙刚说道。
对于捆绑装修合同，该楼盘置业顾问回复称整个武汉都是一样的，在武汉市场是很正常的，装修合同和毛坯合同是分开的，贷款也是分开的。
据公开资料，雅居乐国际花园为雅居乐进军武汉的第一个项目，开发商为武汉长凯物业发展有限公司，南京雅居乐房地产开发有限公司持股50%，中盈长江国际新能源投资有限公司持股50%，董事长乔晓建为雅居乐武汉区域总裁。
项目频繁暴雷
事实上，武汉雅居乐国际花园维权事件并不是个案。《投资者网》了解到，武汉雅居乐国际花园业主在微博上进行投诉的同时，有成都雅居乐剑桥郡的业主跟帖表示，其付了几十万的装修款，“装修质量简直没法看，还不如旁边的安置房”，还有业主表示（开发商）收了装修费交付的却是清水房。
另据重庆雅居乐御宾府的业主在重庆网络问政平台上投诉称，自2018年6月被通知收房以来，该楼盘问题不断，最初验房时墙面掉沙严重，手能将水泥墙面抠出洞，外墙开裂导致一直未能收房。“多次投诉后，开发商将室内进行了整改，可外墙开裂越来越严重”，该业主表示。
此外，有媒体报道，2018年10月西安雅居乐湖居笔记业主爆料称该楼盘交房验收时与销售时存在严重不符情况，主要表现为绿化缩水、商业改住宅，开发商承落的学校一变再变，地下室漏水等。
杭州雅居乐国际花园业主王先生表示2017年年底交付的房子，装修完仅半年，房顶就出现了10余条裂缝，且小区近百户都出现了同样的问题。
2016年，沈阳雅居乐花园因为墙体裂纹、钢筋外漏生锈、车库淹水也曾爆发过业主维权。此外2017年，南京雅居乐滨江国际、扬州雅居乐国际、常州雅居乐国际星河湾、河源雅居乐等项目均因装修减配被业主维权和投诉。
需要提及的是，雅居乐旗下的项目还因违法违章遭到监管部门点名和进行行政处罚。2月19日，扬州市住房和城乡建设局网站发布《2019年1月行政处罚通报》显示，扬州雅居乐房地产开发有限公司存在违法违章情况，其建设项目扬州雅居乐国际F地块嘉轩酒店项目桩基础工程，未取得建筑工程施工许可证的情况下擅自开工建设。
此外，2017年12月雅居乐豪园三期项目擅自改变建设工程规划许可证及附件、附图的许可内容进行建设，违法建设面积为160.53平方米，重庆市规划局向重庆港雅置业有限公司开具处罚决定书，罚款10033元。而在这之前7个月，重庆港雅置业有限公司因违法进行广告宣传亦被重庆市工商行政管理局大渡口分局开具处罚决定书，并罚款5000元。
财务面临挑战
除了楼盘装修问题、项目违规违法问题之外，雅居乐同时也正面临着日益增长的财务挑战，多家投行机构对其给予“减持”评级。
年报显示，2018年雅居乐销售额为1026.7亿元，未能完成其年度1100亿元目标，同比增加14.5%，较2017年52.36%的增速有较大下滑，业内普遍认为主要是受海南市场拖累。数据显示，2018年海南市场销售额约100亿，而作为对比的是2017年海南单清水湾单个项目销售额就有178.9亿元。
值得一提的是，2019年海南全岛最严限购仍在继续，后续对于过度依赖海南市场的雅居乐来说仍会有较大影响。或许正因为此，雅居乐在继2018年仅实现14.5%的增速后，对于2019年制定了更为保守的目标，同比2018年仅增长10%至1130亿。
不过，尽管目标保守，瑞士信贷对其仍持保守意见。3月24日瑞士信贷发布研报称，雅居乐今年要想完成销售目标，意味着去化率需要达到57%，但随着低线城市及海南的市场持续疲弱，此目标颇具挑战性。
瑞士信贷还表示，雅居乐净现金流出预期达到175亿元，料将会令净负债比率在今年底升至130%。作为对比的是，2018年雅居乐净负债率为79.1%，瑞士信贷维持该公司评级“跑输大市”。
需要提及的是，2018年雅居乐的整体毛利率及净利润率分别为43.9%及14.9%，较去年分别上升3.8%及1.8%，而作为对比的是2017年雅居乐毛利率和净利率的增速分别为13.6%和6.6%。
不仅如此，摩根士丹利3月24日发布研报指出，雅居乐未提供基本盈利数字，但该行估算基本盈利按年升18%至68亿元人民币，但这一数字低于市场预期9%，摩根士丹利给予“减持”评级。
2018年雅居乐资产负债率为76.14%，同比增长2.68%；净负债率也从2017年的71.4%攀升至2018年79.1%。
资金方面，2018年雅居乐集团现金及现金等值项目为人民币357.76 亿元，有限制现金为人民币92.86 亿元，而雅居乐一年内到期需还的短期借贷约353.33亿元，公司的账面现金勉强覆盖短期债务。
值得关注的是，2018年雅居乐的财务费用净额为人民币27.44亿元，较2017年人民币8.99亿元增加205.4%。而伴随着集团2018年融资的增加，雅居乐于未来需要支付的财务费用或将高居不下。此外，雅居乐的经营活动性现金流净额自2015年起连续三年同比减少，2018年继续减少约11%至26.28亿元。（思维财经出品）
