杭州楼盘降价将崩盘论推上舆论潮头，一些山东省内的购房者认为济南房价也会跳水，这虽是一种良好期盼，可到底涨还是降，嘴上说恐怕不靠谱，得先搞清楚支撑房价一路上涨的幕后因素到底是啥。供过于求还是供不应求？房地产商花了多少买地钱？银行的钱袋子有没有扎紧？
【供求关系】 九成是刚需，3个多月就能清空库存
房子卖得不好，库存量大，房企手上又缺钱，就会降价走量，回笼资金。持续高库存便是日前杭州个别楼盘突然降价的重要原因。“库存量是项目在取得预售证后累计没有销售出去的房子，一般来说，6个月的库存消化周期是一个健康正常的状态。”济南世联房地产顾问机构总经理朱江说。
一定程度上，库存压力如何也是判断目前济南房价走势的一个重要维度。朱江说，统计显示，去年济南的库存量为145万平方米，主要以中大户型及远郊房源为主。根据月均销售量计算，济南的库存3个月零10天能销售完，远低于平均消化周期。
供需关系是影响房价的核心因素。世联地产2013年至2014年房地产市场年报统计显示，去年济南商品房总供应量为57389套(663.49万平米)，新增供应量为48166套(543.28万平米)，较2012年分别增长39.2%和36.9%。从成交来看，去年全年普通住宅共成交46221套(518.44万平米)，成交率高达77%以上，整体呈现供需两旺的特点。
从成交的户型来看，仍以刚性需求为主，两室和三室的成交套数占总成交的92%，面积占全年总成交的88%。山东大学房地产研究中心主任李铁岗说，济南市场整体呈现供不应求，房价下行的动力不足。
【土地供应】 1月成交45地块，拿地热情不减
俗话说，水涨船高。同样地，土地热，楼市则难降温；地价涨，房价通常也会走高。根据2010年至2012年的有关调查，济南市住宅用地楼面地价占房价的比例为20%左右。通俗来讲，如果某楼盘的售价为10000元/平方米，那么其中有2000元是买地钱。
济南市国土资源部门统计显示，去年土地供应229宗，其中居住与商服用地共221宗，同比增长97.3%。从全年的供应计划来看，2000万平米的面积是2012年的3.4倍。东部和西部是供应主力，特别是西客站片区，成为各大房企争夺的热土。从成交来看，去年土地共成交164宗，总计766.06万平米。
去年的成交热潮延续到了今年。1月份济南土地市场异常活跃，短短一个月累计成交45块土地，总成交金额177.87亿元，这也创下了有史以来最高的月成交纪录。
省城资深地产评论人赵鲁梁认为，原本在3月份才会出现的交易高峰提前出现，这与各大房企对市场的预期有关。去年济南房地产市场量价齐涨，不少房企都如期甚至超额完成年度销售任务，对今年的市场预期也很是看好，急需拿地利于全年的项目开发。
开发商拿地热情逐渐高涨，也在带动土地价格上涨。去年平均1944元/平米的楼面地价同比出现了6.3%的上涨。业内人士分析，地价的上涨说明房价难以下降。
【信贷政策】 房企融资成本高，或助推房价
“货币政策调整本身和房地产政策没有关系，但是它一旦调整，一定会对房地产产生影响。”对于住房和城乡建设部政策研究中心主任秦虹日前所讲的这句话，省城一些置业顾问最近颇有体会。
26日，省城一连锁中介金融部负责人向记者“诉苦”：从年前11月至今，已积压了200多个贷款件，审批早已通过，但是迟迟没有放款。多家楼盘的置业顾问也称，原本年初对首套房的利率折扣，今年不但没有了，反而有可能上浮。
目前的信贷政策情况如何？中国建设银行山东省分行公司部总经理刘振勇说，目前资金紧张暂时不会改变，银行在对房地产的信贷额度上没有出现减量压缩，但会对区域选择、项目特点等作出更为严格的筛选。“未来主要侧重风险较小的二三线城市，侧重刚需楼盘，同时评估中小企业的还款能力。”
中国农业银行山东省分行公司部副总经理宗力说，银行贷款之外，不少房企还会选择信托、私募资金等多元融资方式，资金到期归还后，再次融资时信托利率会提高，一定程度上增加了房企的成本。
刘振勇说，无论是银行贷款，还是民间借贷等融资渠道，对中小房企都不算有利，这可能会推动房价上涨。
【综合预测】 房价稳中有升，但涨幅会收窄
在楼市一片喊跌的舆论浪潮中，济南的房价会不会跳水？恐怕连假摔都很难出现。
先来看一下供应，房地产调研机构统计显示，根据2013年成交居住用地以及已确定入市加推项目推算，预计今年将有约650万平米以上的新增商品住宅项目进入市场。再加上库存量，今年全年的商品房供应量将达800万平方米以上。这比去年的供应量增加137万平米。
同时，在外来人口、省会效应、产业聚集、城镇化等多重因素的叠加影响下，需求旺度不减。以外来人口为例，济南外来人口的增长速度由2010年以前的8万人/年，增长至近三年的14万人/年，这无疑会增加有效需求。
“当供应量明显大于需求量时，这将带来明显的库存，库存去化压力较大时，开发商涨价的动力将明显降低。”朱江认为，综合来看，今年济南房价将稳中有升，但涨幅会收窄。
国家统计局统计显示，2013年1月至12月，济南新房价格同比上涨9.4%。世联地产分析认为，今年房价涨幅低于2013年，预计将在6%左右。不过，业内人士称，这种分析是基于面上情况的整体分析，具体到片区和楼盘，情况肯定有区别。除西客站片区外，华山片区、滨河新区、工业北路、唐冶片区等也将成为省城新的热点区域。
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