楼市是一个地域性十分明显的市场，虽然唱衰楼市的论调多有夸张，不过其可取之处在于，将部分三四线城市的风险拿到了桌面上。连日来，本报记者兵分多路，选取烟台、潍坊和枣庄3个梯次有别的样本城市，进行实地探访和数据分析。结果显示，产业支撑能力较强的城市，其房价仍能保持上涨势头；反之，去化压力或催生楼市变局。
本报记者李园园 周锦江 刘婷婷 喻雯 实习生刘娇王帅
【烟台】关键词：看涨 仅个别楼盘清理尾房，小降几百元
最近，“房价下跌”成为烟台购房群里讨论的热点话题。对于房价的市场预期，受访的购房者有所分化，虽然多数人并不看好房价下跌，但也有一小部分人受“楼市崩盘论”的影响，加入观望的行列，“等等再说吧，说不定真会降点。”
记者了解到，春节至今，烟台还没有一家楼盘进行实质性的开盘，但开发商早已动起来了，各种蓄客、促销活动带动市场逐渐回暖。目前，在售的多数楼盘价格相对稳定，罕见下降打折，只有个别楼盘小幅降价，幅度多在几百元内。这些楼盘的共同特点是，尾房或是开盘剩余的少量特价房源。
楼市逐渐回暖，最直观的体现就是成交量。烟台克而瑞的调研数据显示，在刚刚过去的一周，烟台六区商品住宅成交4 . 7万平方米，环比上涨23 . 7%，成交均价达6841元/平方米。“从烟台住宅市场的需求量和库存量来看，降价传言难以传导至烟台市场，房子降价的可能性不大。”烟台克而瑞市场总监魏俊分析称，目前烟台存量约有650万平方米，相对来说还处在一个安全区域。
“若是烟台开发商打起价格战，最有可能发生在牟平区。”魏俊说，即便会有这样的价格战，也多会以“暗战”形式出现，比如“内部团购”等，明面上的降价潮是不会出现的。
从成交价格来看，烟台的房价仍呈现上行趋势，国家统计局数据显示，今年1月份，烟台新建商品住宅价格环比上涨0 . 4%，同比上涨9 . 3% ；二手房环比上涨0 . 2%。这已是烟台一二手房价格连续12个月上涨。
【潍坊】关键词：价格战 有的楼盘最高降价20万
数据显示，2013年全年，潍坊市区住宅均价维持在4500元/平方米左右，最高点出现在6月份，为4536元/平方米。从数据来看，潍坊的住宅价格保持相对平稳。不过，新年伊始，就在其他城市的多数楼盘忙着“蓄客暖场”时，潍坊的众多楼盘就开始了“价格大战”。
一家楼盘每天推出10套特价房，最高优惠20万元；往常97折或98折的常规折扣也开始松动，93折、95折登上舞台；更有甚者，少数楼盘推出了首付1成的优惠，令市场大跌眼镜。
年初就开始降价，这释放了怎样的市场信号？潍坊房地产营销协会会长隋钢认为，这既延续了2013年潍坊楼市的销售低潮，又传递了开发商对2014年销售的忧虑心态。“这预示着，2014年全年的销售可能陷入价格大战，随着国内楼市整体发生变化，潍坊楼市有可能出现降价亮点。
”据新浪乐居数据中心统计显示：2014年1月1日至1月29日潍坊共成交新房2763套，比2013年12月的5082套减少了2319套，环比下降45 . 63%；2014年1月份成交面积298213 . 09平方米，比2013年12月份的成交面积525531. 42平方米减少227318 . 33平方米，环比下降43.25%。
【枣庄】关键词：观望 买的不急躁，卖的硬撑着
如果说烟台的楼市是宠辱不惊，潍坊是心急如焚，那么枣庄就是买的不急躁，卖的硬撑着。正如当地市民的一句调侃“最不缺的就是房子”，枣庄目前的楼市处于“供大于求”的状态。
2月26日，记者走访获悉，枣庄市中区楼市均价为4500元/平方米，市中心或学区房均价可达5300元/平方米。
枣庄市住建局有关人士介绍，目前枣庄楼盘新房的库存量较大，市民的购买力显得不足，尤其是春节过后，商品房交易量明显减少。
“目前枣庄市中区挂出100套房子，最多成交10套。”枣庄房产管理协会工作人员张先生说，尤其是节后房子降价风声四起，不少市民认为现在买房子不保险，所以年后枣庄商品房交易量同比出现了明显减少。
“枣庄的房价在2010年突然就涨起来了，从均价3000多元涨到了4000多元。之后的两年，价格比较平稳。”枣庄市中区一位市民说，房价现在在山顶上，啥时候降价，啥时候再买吧。
一般情况下，成交量上不去，一些开发商会降价走量，回笼资金。不过，多家受访的开发商表示，房价不会降，因为建安成本是定了的，“总不能连买地钱和建设费都赚不回来吧”。
【专家】关键词：分化 库存高的三四线城市，早晚得降价
“总体来看，没有经济支撑、没有就业及产业支撑的三四线城市，未来房地产发展的动力越来越不足。”合富辉煌房地产营销代理机构一位负责人分析，潍坊是典型“供过于求”的城市，与同等的地级市相比，价格多年来维持在较低的水平，处于长期的疲软状态，短期内很难调整。
该负责人说，产业集聚不够，人气就不会那么旺，购买力不强，市场自然会呈现出一种“增长乏力”，要么是涨幅变缓，要么就是价格下滑。
通俗来讲就是，经济跑得本来就不快，房地产又抢跑了，高库存消化不了，房价自然缺乏上涨动力。
山东大学房地产研究中心主任李铁岗认为，过去部分城市房地产过度快速发展，人的需求是发展的主要驱动力，尤其是一些三四线城市，“只要有人买就行”。但是在未来，人的需求对房地产市场的拉动越来越弱，将主要依靠城市经济的推动力。
“如果未来这些城市产业推动力不能加强，分化会越来越严重。”李铁岗说，这种市场的自发调整，要比单纯依靠行政手段调整所产生的影响更大。预计在前期土地成交量大、库存风险高的三四线城市，价格调整将会成为一种趋势。
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