1.56亿元变卖款谁先受偿？
走进燕山公馆工地，一股破落的气息迎面扑来。工地内杂草丛生，宽两三米的大坑将尚未建好的大楼围住，坑内充满了积水，不知深浅
作者：法治周末记者 代秀辉
来源：法治周末
一位购房户惆怅地望着破落的燕山公馆“烂尾”工地。 代秀辉 摄认购燕山公馆楼盘的购房者达152名，多数为枣庄市普通百姓。“可没想到交钱没几个月项目就停工了，至今没有复工，成了烂尾楼。”投诉者称。虽然诉讼赢了，但受偿请求一直没有得到执行。
法治周末记者 代秀辉
发自山东枣庄
“已经快4年了，我的钱依旧没拿到。”
这句颇显无奈的话语出自一位71岁的老汉之口，他叫王振民。山东省枣庄市薛城区的一位普通百姓。
多次投诉未果后，王振民已经能够坦然地面对这一切，也更加坚定了他要彻底追回自己血汗钱的决心。
遭遇缘于4年前的一次购房经历。
2012年4月，王振民与枣庄市泰诺置业有限公司（以下简称泰诺置业）签订了一份《燕山公馆VIP卡内部认购申请书》。
按照合同约定，王振民交纳20万元购房意向诚意金，享受20万VIP金卡优惠，即在“燕山公馆”项目销售当日享受6万元优惠；同时，双方约定该诚意金在选购“燕山公馆”物业后转为购房款。
“燕山公馆项目处在薛城区很好的地段，当时开发商宣传也很让人信服，我就交了钱。可没想到交钱没几个月项目就停工了，至今没有复工，成了烂尾楼。”王振民对法治周末记者说。
与王振民同样遭遇的购房者其实不在少数，认购燕山公馆楼盘的购房者达152名，多数为枣庄市普通百姓。
“最宜居精品楼盘”沦为“鱼塘”
枣庄市薛城区永兴路与燕山南路交叉口，从路口往南步行不足50米，一座气派的石柱大门率先冲入眼帘，它的正对面是当地有名的万达广场。
这里便是“燕山公馆”的所在地。
石柱大门两侧竖立的红色牌子上“建精品工程”“创一流小区”十个金灿灿的大字在阳光的照射下显得格外引人注意，同时又似乎在暗示着大门内建筑工程的档次不低。然而，大门内却是另一番景象。
走进燕山公馆工地，一股破落的气息迎面扑来。工地内杂草丛生，宽两三米的大坑将尚未建好的大楼围住，坑内充满了积水，不知深浅。未完工的大楼中，多未建到一半，暴露的钢筋全已锈迹斑斑；吊塔上，已有鸟儿在上面筑巢安家，飞进飞出，为这片工地添了少有的生气。
“你看！这水里都已经有鱼了。‘烂尾’这么多年，这里都成鱼塘了。”随行的一位购房户指着积水中冒出的鱼对法治周末记者说，“地下还有两层的车库，现在都被水淹了，可以说现在这几栋烂尾楼是完全浸在水里。4年前，开发商宣传时，说的可不是这样子。”
4年前，燕山公馆由泰诺置业开发。国家企业信用信息公示系统资料显示，泰诺置业法定代表人为刘伟，股东为王晓斌、王明钧、朱广苹。2011年2月，泰诺置业支付9710万元出让金获得燕山公馆项目土地使用权，并用于住宅项目和商业项目开发。
不久后，泰诺置业在没办理房地产开发项目经营许可手续的情况下，就进行了开发经营活动。记者从燕山公馆售楼中心获取的枣庄市住房和城乡建设局对燕山公馆项目的责令停止违法行为通知书佐证了这一事实。
王振民对记者说，当年燕山公馆的宣传可谓铺天盖地，“一天比一天宣传得厉害，价格也一天比一天涨得高；来咨询时，开发商还给我看了相关部门颁发的‘最宜居精品楼盘’的牌子”，这也成为它的主打宣传。
燕山公馆售楼中心一份“燕山公馆沙盘销讲”稿也从侧面反映了当年泰诺置业对燕山公馆“高大上”的宣传：“聘请南方顶尖园艺设计大师打造”“特设屋顶花园”“1500平方米物业会所，专供业主使用”“安防采用智能安防系统”“项目采用地源热泵系统，全年室内保持17-27℃恒温环境，告别空调”“绝版地势，高档配套，周边学校林立”……
一时间，燕山公馆楼盘成为枣庄市当地人争相认购的对象。
“我们这些购房户大多数是在2012年3月到10月期间签的认购申请书，买房子也多是刚性需求，并不是为了投资。”王振民说，“我也是第一次买房子，那时也不懂需要看五证，当时更没想到以后会为了这笔购房款去打官司。”
项目被变卖 购房化为泡影
2012年年底，一则消息在薛城区传开，燕山公馆开发商之一的“王明钧”跑路了，项目停工了。
“我门当时也不知道具体原因是什么，听说是资金链断了。”王振民说，“后来，我们才知道在我们交认购款期间，泰诺置业就已被债权人起诉要求偿还九千多万元的债务。”
王振民说，泰诺置业为了安抚他们这些购房人，还专门贴了公告承诺2013年7月正式复工。“但是，这个承诺并没有实现。我们152名业主等来的是燕山公馆项目被法院依法变卖的消息。”
法治周末记者从知情人士处获得的两份文件证实了王振民的说法。
这两份文件是：枣庄市中级人民法院民事调解书（2012）枣民初字第18号、枣庄市中级人民法院执行裁定书（2012）枣执字第29号。
（2012）枣民初字第18号民事调解书显示，债权人李某因民间借贷纠纷起诉山东鼎天投资置业有限公司、泰诺置业、王晓斌，要求偿还借款本金9900万元，并达成和解20日内付清。民事调解书显示时间为2012年4月28日。
不久后，李某申请强制执行燕山公馆项目在建工程及土地使用权（即薛国用（2011）第51号）。
（2012）枣执字第29号执行裁定书显示：2013年5月至2013年10月，枣庄中院先后三次对燕山公馆项目资产进行了拍卖，但均告流拍。同年12月中旬，该资产被枣庄中院依法变卖，获得变卖款1.565亿元。
至此，王振民等152名购房户在燕山公馆楼盘的购房计划化为泡影。
王振民提供给法治周末记者的一份购房人的名单显示，参与燕山公馆项目认购的152名购房户中，最高的交纳了40万元，最低的交纳了5万元。152名购房户共计交纳认购款2670万元。
为了挽回购房的损失，2015年4月至5月，王振民等152名购房户以泰诺置业为被告向枣庄市薛城区人民法院提起了诉讼。
“最终，法院支持了我们的诉讼请求，判我们胜诉。2015年5月，我们向薛城区法院提起了强制执行，法院亦进行了受理。”王振民说，“但是到今天，我们的受偿请求一直没有得到执行。”
接盘方的尴尬
项目成“苦黄连”
法治周末记者采访中了解到，受牵连的不只有152名购房者，还有枣庄市恒通地产开发有限公司（以下简称恒通地产）。
在枣庄中院的依法变卖中，从泰诺置业手中接盘燕山公馆项目的正是恒通地产。
记者查到的恒通地产企业变更情况显示，恒通地产接盘燕山公馆时，恒通地产实际有4名股东，其中包括泰诺置业的债权人李某在内。李某为恒通地产法定代表人，出资比例为30%。
2014年7月，包括李某在内的恒通地产4位股东通过股权转让方式，将恒通地产公司转让给了现在恒通地产的老板。
“我们现在是‘哑巴吃黄莲，有苦难言’呀！”对记者谈起燕山公馆项目的继续开发，恒通地产燕山公馆项目负责人王志满脸无奈，“现在项目是无法过户，无法开工。”
王志说，“无法过户，无法开工”的问题出在税费上。“过户过程中，主要涉及契税和增值税两大部分。契税方面，我们已经交了429万元，同时也交了印花税7万多元。但是，我们认为增值税应该由泰诺置业交纳，也就是从变卖款中支付，但这笔款项却一直没有交。这造成了我们现在无法办理土地证产权过户。”
王志说，他查阅过当时的变卖合同，对于增值税的交纳合同中没有约定。“按照税法有关规定，通常是由出售人交纳营业税的，包括土地增值税。据此，我认为，关于国家税款，因为没有约定，所以应由泰诺置业缴纳，税务部门直接从拍卖款中扣缴。”
王志提供给法治周末记者的一份交税说明表显示，燕山公馆项目过户涉及的尚未交纳的税费包括增值税、城建税等多项税金，共计842.97万元，其中增值税为745.26万元，是一笔很大的费用。
“现在项目无法继续开发对我们的损失也很大，占用了大笔的资金在里面。”王志说，“我们也亟需对项目进行开发。”
燕山公馆身背18次查封
那么，是什么原因导致燕山公馆项目1.56亿元变卖款迟迟没有执行？为此，记者采访了负责案款执行的枣庄市中级人民法院。
“我院受理了15件以泰诺置业为被执行人的案件，济宁市微山县人民法院、枣庄市薛城区人民法院等法院先后受理了多起以泰诺置业为被执行人的案件，涉案总标的额合计4.2亿元。”枣庄中院在给记者的回复函（以下简称回复函）称。
记者通过枣庄市国土资源局薛城区分局查证到的信息，印证了枣庄中院提及的以泰诺置业为被执行人的案件之多的说法。
枣庄市国土资源局薛城区分局提供的信息显示，在2011年9月30至2015年10月29日期间，该局共收到18封来自各级法院的协助执行通知书，要求对泰诺置业名下的薛国用（2011）第51号土地（即燕山公馆所在土地）一宗予以查封或续封，不得办理过户转让手续。这些协助执行通知书来自山东省微山县人民法院、枣庄中院、江苏省扬州市中级人民法院等6家法院，其中微山县法院对该土地查封最早，为2011年9月30日。
回复函解释称，在依法变卖燕山公馆土地所有权及地面在建工程后，“由于我院与微山县人民法院就变卖财产的首封问题存在争议，我院多次与济宁中院、微山县法院就案款分配进行协商，未能达成合意。山东省高级人民法院亦多次组织我院、微山县法院进行协商，在协商未果的情况下，于2015年1月指令我院将涉及泰诺置业的所有执行案件及案款，移交给微山县法院执行。因该案涉及面广、当事人众多，处理不当容易引发群体性事件，我院努力做好维稳工作的情况下，于2015年8月13日，把涉及泰诺置业的案件及变卖款移交给微山县法院”。
“该系列案件的处理，严重影响枣庄社会的和谐稳定，微山县法院在接受案件及案款后近一年时间内未能对案款进行分配。其间，购房户多次到省法院、枣庄市委、市政府进行集体上访。为维护当事人的合法权益，我院主动请求省法院协调微山县法院将案件交由我院处理。”回复函称，“经协调，微山县法院于2016年7月13日，把案款及案件材料移交我院。”
“2016年8月15日，申请执行人陈昭玉等4人向我院申请泰诺置业破产，我院对其进行审查。2016年9月2日，我院裁定不予受理陈昭玉等人破产申请，陈昭玉等人不服提起上诉，该案现正在二审审理期间。”回复函如此说。
谁先受偿又是问题
“我们是有优先受偿权的。”对于1.56亿元变卖款的分配，王振民等152名购房户为此主张。
那么，152名购房户是否拥有对1.56亿元变卖款的优先受偿权呢？
中国人民大学商法研究所所长刘俊海在接受法治周末记者采访时，对相关法律规定进行了解释。
“债务清偿有两种情况：一种是个别清偿，另一种是破产清偿。其中，个别清偿下的规则是‘先来后到’，同一天来的要看债权是否有担保。如果是破产清偿，要终止个别诉讼案件，所有债权人‘排队’向法院申报债权，然后按照不同债权性质（例如看看有无担保等）‘打折’受偿。”刘俊海说。
刘俊海介绍，合同法第286条规定了建筑工程承包人的法定优先受偿权，优于抵押权和其他债权。“同时，《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条规定了消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。这意味着，在这种情况下，消费者受偿权是第一位的。”
此外，刘俊海介绍，按照法律规定，如果是破产清偿，法定优先受偿权依然也是优先的。
中唐律师事务所房地产业务主管律师王玉臣在接受法治周末记者采访时称：“根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条，就本案而言，购房人仅仅是支付认购款的话，很难有优先受偿权。但是如果支付的认购款比较多，达到商品房的全部或大部分款项，是可以的。”
“我们理解涉燕山公馆案件当事人的心情，但有关当事人债权受偿相关问题将在下步工作中予以明确。”对于受偿问题，回复函如此回应。
（应采访者要求，文中王志为化名）
