中小银行出台限贷政策之后，驻济国有四大银行也陆续公布了各自的房贷新政，与股份行、城商行执行差异化政策不同，四大行整齐划一地执行一个标准：首套房、二套房认定上“认房又认贷”，有房贷没还清再买第三套房，一律暂停放贷。一改以往的宽松面孔，这次执行限贷政策比中小银行严格得多。

　　赶上限贷买房得全款

　　市民徐女士在南部某楼盘购买了一套140多平方米的大房子，因为没有在10月3日零时之前网签，济南出台的限购限贷政策，全都赶上了。“补开限购证明、首付比例提高、公积金贷款降额，我们一样不落，都赶上了。各种补课都弄得差不多了。原来给贷款的银行说，我们这属于第三套房，因为名下还有别的房贷没还清，按照新政策不能给贷款了，只能全款买房。这样我们真是买不起了。”

　　徐女士说，他们家现在住的这套房子只有90多平方米，去年年初，跟着同事团购了东部一个楼盘的房子，从银行贷款50多万元。“但是那个房子还得两年才入住，而且配套不完善，学校现在都没有。”因为有了生二胎的计划，她考虑必须换个大房，而且得学校等配套比较好。

　　在限购限贷之前，像她这种情况，贷款是没有任何问题，即便有房贷没还清，首付最低只要三成就可以，利率上浮10%。“置业顾问说，国有大行对房贷的要求相对比较宽松，所以当时就选了国有银行。”

　　招数用尽被迫换银行

　　不料，限购限贷政策出来之后，首付最低上调到四成，还得要限购证明，公积金能贷70万的，降为60万了。最关键的是，银行方面表示，从10月3日起执行新的房贷政策，像徐女士这种情况，属于禁贷范围，也就是说，一分钱也不给贷了，必须全款买。

　　售楼处的银行信贷经理表示，要么把上一套房的房贷还清，再买就能贷款了。要么就得卖掉一套。但无论如何，也都算二套房，首付至少四成，利率得上浮1.1倍。

　　徐女士告诉生活日报记者，这些方案行不通，如果还清上一套房的房贷，就凑不齐这套房的首付款了。“拆东墙补西墙，总是有个窟窿。如果把我现在住的房子卖了，名下只有一套房，可以贷款，但是卖了就没地方住。弄到最后还得在外面租两年的房，太折腾了。还有人说假离婚，但现在房管局跟民政局、公安局都联网了，办个假证也糊弄不过去了。除非到民政局真离婚。”

　　好在置业顾问打听到另外一家有合作的小银行，可以向她这种第三套房的客户发放贷款。最终，徐女士通过变更贷款银行的方法才获得贷款。

　　贷款没还清第三套房禁贷

　　记者从工、农、中、建四大国有银行了解到，其限贷新政目前已经全部出炉并落地执行，执行标准基本一致。除了济南市的“规定动作”，如最低首付比例上浮10%（首套房从20%改为30%，二套房从30%调至40%）等，与中小银行相比，一个最大的变化就是，如果家庭名下有两套房产，且有房贷未还清，再买第三套房，暂停发放贷款。

　　以工行为例，申请贷款的家庭，如果名下在济南市无房无贷款，首付款比例最低三成，利率享受打折优惠；如果在外地有一笔房贷且未结清，首付最低比例三成，但利率上浮10%。如果在济南市已有一套房产，再买房首付最低四成，房贷已经还清的，利率享受打折优惠，没还清的利率上浮10%。如果在济南市有两套房，再买房首付最低比例四成，贷款还清的，利率享受折扣优惠，贷款没还清的，不再受理，只能全款购房。

　　农行的政策基本一致，家庭有两套房的，贷款没还清，再买第三套房一律不再受理。建行、中行也是如此。利率优惠力度上，并没有多少变化，仍然是“一盘一策”，有的开发商要求合作银行在贷款基准利率的基础上打9折，有的则只能谈到9.5折，而议价能力比较强的楼盘纯商贷能低至8.5折。

　　四大行限贷影响更大

　　国有四大行在这一轮限贷新政中保持“步调一致”，对于第三套房，集体“认房又认贷”。

　　业内人士表示，国有四大银行的限贷政策对市场影响远比中小银行要大。从房贷的市场份额来看，工、农、中、建和邮储银行是绝对的主力军，占比远远高于其他数十家中小银行的总和。

　　在此之前，国有大行的房贷政策一般要比中小银行宽松一些。此次落实限贷政策却带头严格收紧，而且是集体行动，基本上参照济南市的公积金贷款政策。据一家国有银行的信贷中心相关人士介绍，国有大行在执行信贷政策上历来都是比较“积极”的，力度仅次于地方政府的“先锋部队”公积金，这次释放出一个信号：楼市要大力去杠杆。这也是通过金融手段抑制房价的渠道之一，“精准打击”运用资金杠杆炒房族。

　　提供第三套房贷款的多是中小银行

　　国有四大行政策收紧，中小银行呢？记者获得的一份某股份制银行最新住房按揭贷款政策，上面显示，房贷新政从10月3日起调整，按照网签合同日期来算，在此前已网签的，可以执行原来的贷款政策。3日零时之后网签的，全部按新政策执行。

　　在首付和利率政策方面，招商、浦发等股份制银行的认定标准都改为“认房又认贷”。本市家庭购买首套房，最低首付比例一律上调为30%，利率折扣不变（目前9折是主流）。如果家庭名下有一套住房，无论是否已经还清贷款，再买第二套，首付均为40%，而且利率上浮10%。

　　这是与此前变化最大的地方，在政策收紧之前，多数银行如邮储银行、北京银行等都已经“只认贷不认房”，即家庭虽已有一套房，但只要贷款结清了，再申请贷款买改善型住房，就按首套房对待。如今这种情况的购房者可以说“备受打击”，不但首付翻番，而且利率由9折改成1.1倍。

　　不过，齐鲁银行、北京银行等城商行，对于第三套房的贷款政策相对宽松，即便已有没还清的房贷，仍然可以再贷款，只不过按二套房来算，利率上浮10%；招商、浦发等股份银行，对于本市家庭名下已有两套房的，再买第三套房，也可以按二套房标准来提供贷款，只有两套房都存在没结清的房贷，才不再放款。这种背负两个房贷、仍然贷款买房的家庭为数极少，银行方面主要是考虑申请家庭的还款能力、断供风险。

　　（生活日报记者 赵国陆）