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调控楼市“济八条”出炉开发商恶意涨价将遭管控

2016-09-29 08:13济南时报评论（人参与）

　　严厉打击开盘中炒号倒号、全面叫停认筹、拍卖溢价率超过100%的土地出让款15日内缴清……28日，调控的靴子终于落地。住建部约谈20天后，济南正式出台《房地产市场持续平稳健康发展的通知》（以下简称《通知》），八条规定涉及土地供应、拍卖、价格指导、炒号倒号等。

　　[亮点] 济南版新规，两个首次

　　一是：首次提出房屋预售许可管理时，将实施“价格指导”，开发商哄抬房价将拿不到预售证。

　　举例：某楼盘上月售价1万/㎡，这个月想大幅涨价至1.3万/㎡，申报预售时，有关部门将出手管控。

　　缺陷：“明显涨价”这一行为，目前并没有鉴定标准，政策仍待细化。

　　二是：首次将土地出让金和溢价率挂钩，土地溢价率超过100%时，土地出让金缴纳时限从半年缩短到半个月。[反应] 不排除出台进一步收紧措施

　　尽管“济八条”对多方面进行了调控，但并未出台限贷、限购这一“王牌”政策，这让不少业内人士有些意外。“从政策力度上来看是为了体现了政府的调控态度，给济南房地产业泼泼冷水、降降预期。”世联行山东区域总经理朱江认为，“能给狂热的市场调节起到多大的作用，还要看看市场反应。”

　　对此，济南市住建委相关人士也表示，下一步将根据市场反应，不排除有进一步收紧措施的出台。

　　土地供应住宅用地供应要加量加快

　　■新政：加大土地供应，稳定市场预期。

　　■影响：加大土地供应是根治抢地最狠的一招。国土部门表示，年底前将加大居住土地供应规模和力度，剩余的4000亩供地加快推出，区域均衡方面，供地分布在全市各个区，大面积供地集中在彩石、南北康等片区。

　　■力度：★★

　　保证金、出让金拦住小开发商倒地

　　■新政：竞买保证金由现行不低于出让起始价20%提高到30%以上，热点区域、地块可提高到50%以上。

　　■影响：以9月21日荣盛地产拿下的“郭店地王”为例，这块地起始价1.47亿元，保证金为3000万元。按照新政，保证金需缴纳4500万元左右，最高可缴7000多万元。不过目前大型开发商们不差钱，一些靠拿地转手出让或再合作开发的本土小开发商来说，压力不小。

　　■力度：★

　　钱不多的房企拿地难了

　　■新政：缩短土地出让价款缴纳时间。土地出让起始价不超过3亿元（含）的，土地出让价款应在出让合同签订之日起30日内全部缴清。土地出让起始价超过3亿元且溢价率不超过50%（含）的，土地出让起始价款的50%及全部溢价部分应在出让合同签订之日起30日内缴清，剩余价款应在出让合同签订之日起90日内缴清；溢价率超过50%的，土地出让价款应在出让合同签订之日起30日内全部缴清。凡溢价率超过100%的，土地出让价款应在出让合同签订之日起15日内全部缴清。

　　■影响：这是济南首次把土地出让金和溢价率挂钩。以6月29日帝华地产40多亿拿下的“唐冶地王”为例，此前规定拍地签合同后俩月内缴纳一部分钱，剩下的半年内结清。新规后，以这宗地的290%溢价率来看，要在15天内缴清。这个门槛将拦住一些实力不强的房企。

　　■力度：★★★

　　预（销）售监管严禁认筹

　　■新政：开发企业未取得商品房预售许可，不得向买受人收取或变相收取定金、预定款等性质的费用。已取得预售许可的商品住房项目，开发企业须在10日内一次性公开全部准售房源及每套房屋价格，严格按申报价格明码标价对外销售并及时网签，不得非法挪用商品房预售资金。严厉打击捂盘惜售等扰乱房地产市场秩序行为，对违反相关规定的开发企业，依法暂停网签销售，记录不良行为，降低信用等级。

　　■影响：违规认筹，一直是房地产业的潜规则。有关部门若真瞪起眼来监管，让市场更真实、更理性。

　　■力度：★☆

　　预售许可管理价格指导防“乱涨价”

　　■新政：对预售报价明显高于项目前期成交价格或周边同类在售项目价格的，实施必要的价格指导。

　　■影响：8月份济南某楼盘借势“万达文旅城签约”，一个月涨价四五千元，这种行为以后将得到严控。房企去住建委申报预售证时，申请的预售房价将横向、纵向比较，比该楼盘以前房价高太多，或者比周边楼盘高太多，将拿不到预售证。

　　■力度：★★★★

　　中介监管严打炒号倒号

　　■新政：严厉打击房地产开盘中炒号倒号、对违反本规定的企业和机构，依法终止其经营行为，并吊销资质和营业执照。

　　■影响：炒号倒号一直存在，如何监管到位是政策执行的难点。

　　■力度：★

　　保障性住房加大建设力度

　　■新政：加大保障性住房建设力度，按规定调整租赁住房补贴标准，增强住房困难家庭租赁住房能力。