随着济南市启动新一轮大规模的旧城改造，拆迁越来越频繁，特别是中央商务区的高标准货币补偿，一夜暴富的拆迁户让不少市民眼馋。济南二手房市场出现了大批“准拆迁房”，只要跟“拆”字挂钩，房价就噌噌涨。

　　花50万“潜伏”拆迁房 被套牢五年

　　济南市民徐女士告诉记者，她早在六年前就“潜伏”进了花园小区，花50多万买了一套破旧的二手房。“当时传言万达要拆花园小区，按魏家庄的补偿来看，提前买一套旧房子，还是很划算的，于是随便找了个顶楼的房子就买了。”她表示，当时因为纷纷猜测要拆迁，房价已经涨了接近1000块。考虑到补偿费用一般比较高，加上各种奖励，回报率还是相当可观的，于是毅然不惜高价买下了“潜力股”。

　　然后就坐等拆迁补偿。不料，这一等就是好几年，始终没有拆迁的迹象。“全家人都埋怨我，花了一大笔钱，买了个烂房子，租也不好租，卖了又舍不得。熬到2015年春节，眼看潜力股变成垃圾股，实在没有心思再等下去。赶紧便宜卖了，总算解套。”

　　徐女士称，这是她投资中最失败的一次“潜伏”。

　　记者了解到，花园小区居民总数大约6000户，确实曾有实力开发商看中了洪楼商圈这块风水宝地，相关部门也做了摸底调查，但终究因为开发成本太高而放弃。到目前为止，该小区还没有明确的动迁计划。拆迁依然停留在传言中。

　　17万买的房 拆迁户一夜变百万富翁

　　不可否认的是，随着城市更新的速度加快，拆迁也让一些家庭一夜暴富。市民刘先生就被拆迁大红包砸中了。

　　13日，他告诉记者，大约12年前，因为手里没有多少钱，只能在市郊买便宜的房源，最终以每平米1100元的价格在华山镇政府附近买了一套140平米的房子，算上地下室总房款大约17万元。他的邻居嫌配套太差，过了几年就以21万的价格转卖了。没想到，赶上了华山片区整体开发，刘先生的房子在被征收之列，评估价格时参照华山珑城新房售价，他一次性领到了100多万的拆迁补偿款。

　　老刘随即在南部的中海国际社区买了一套小复式带院的商品房，手里还有剩余。“确实沾光了，户型大，买的时候也便宜。算算不但白住这些年，而且平均每年净赚10万。”

　　他的一个亲戚两年前把解放东路一建新村的老房子以20多万的价格卖掉了，在附近买了一套改善型商品房。不料，今年中央商务区实施大规模拆迁，买家就领到了120多万的补偿款。

　　“才两年时间，100万就这么倒没了。话说回来，两年前谁也不知道要拆迁啊。”在老刘看来，靠拆迁致富更像撞大运。

　　未冻结的“准拆迁房”多数都不准

　　五里牌坊的李女士说，在她的印象中，房子都冻结好几回了，到最后都没了下文，至今也没拆。据说，这次冻结是差不多了，保利在五里牌坊片区开发综合体。“但愿这次能有个准信。”

　　一位从事基层拆迁工作的人士告诉记者，以前旧城改造多数是先冻结，再针对补偿方案征求居民意见，一般80%以上同意之后才论证可行性。开发商一算经济账，感觉没多少利润就撤了。所以出现冻结多、拆迁少的情况。2013年7月20日实施《济南市国有土地上房屋征收与补偿办法》之后，基本上是先找意向投资商，制定前期规划策划报告、可行性研究报告、安置房源和征收补偿资金落实情况报告，发改、规划、国土等部门确定房屋征收范围后，才发布冻结通告。除非特殊情况，冻结之后都能顺利实施拆迁。

　　“按照济南市政府248号令，现在冻结之后房子可以过户。但是如果因为过户、析产而增加了补偿费用，政府不予补偿。目前各区对此卡得很严，一般情况下冻结的房产是不会开绿灯交易的。”一位从事旧城改造的职能部门人士称，没有列入冻结范围的所谓“准拆迁房”都不准。

　　当心打着拆迁旗号卖高价房

　　济南一位二手房方面的资深人士告诉记者，所谓的“准拆迁房”大多集中在规划要拆但是还没出台具体拆迁方案的区域。这些房子真正成为拆迁房的可能性有多大？最终能不能进入冻结拆迁范围？在二手房买卖市场中，这些信息并不对称。

　　济南市老房子数量庞大，不可能都在短期内拆迁。对于普通投机者来说，押宝“准拆迁房”风险不小。在冻结之前，没人能给出准信，基本上靠“蒙”。值得注意的是，市场上不少老掉牙的房源打着“拆迁在即”的旗号卖高价。不乏“捕风捉影”者制造假象借机抬高房价，寻找接盘侠。

　　“拆迁这种事属于不可控因素。就算房子压根跟拆迁不沾边，你自己编个故事画个饼，只要能卖高价，将来即使没拆也不用承担任何责任。”该人士表示，这些老旧住宅如果迟迟没有获批更新改造，或者将来的补偿价低于购买价，高价接盘的投资者不但无法套利，还有可能面临损失。

　　押宝准拆迁房并非稳赚

　　济南一位长期在基层从事旧改棚改的人士指出，列入拆迁范围的房产，正常来说，房主是不会轻易转让的，往往会“持房观望”。济南市的房屋征收政策比较优惠，为了让利于民，被征收房子的评估价参照同地段的新建商品房价格。目前济南拆迁房的投资回报率在20%左右，也就是说，评估市价为100万的房子，选择货币补偿的话，加上各种奖励，一般能拿到120万左右。

　　他表示：“如果明确即将拆迁，房主还要出售，有一种可能就是急需用钱，实在等不到领拆迁补偿款。另外还有一种情况，就是房子产权不清晰，等到拆迁时未必能顺利拿到补偿，干脆卖掉省事。”被从天而降的馅饼砸中，毕竟是概率极低的，押宝“准拆迁房”期待稳赚不赔，也并非易事。　

　　（生活日报记者 赵国陆）