来源：中华网山东频道

　　2007年，一向以稳健保守著称的山西人张勇，在美国纽交所敲钟上市。

　　在宣布全国化后，这家起步河南的房企风光无限。截至目前，陆续在北京、上海，郑州、济南、苏州、昆山、徐州、荥阳，长沙，三亚、成都、西安等一二线城市遍地开花，风头盖过“老家”同时起步的正商、建业。

　　作为唯一一家在美股上市的内地房企，鑫苑置业（NYSE：XIN）素有“房企第一美股”之称。然而，近年来，这家远渡重洋的房企过的却并不舒坦。

　　2020年，鑫苑置业的全年销售金额为330亿元，在中国房地产企业百强名单中已然愈加靠后。而在克尔瑞关于河南房企2021年1季度的销售面积和金额排行榜中，前30名中也没有出现鑫苑的名字。房企第一美股正在急速掉队。

　　高层动荡 规模掉队

　　规模掉队的背后，伴随着鑫苑置业的高层动荡。

　　2020年7月，鑫苑置业总裁李尚荣离职，新总裁为贺海飞。李尚荣于去年10月入职鑫苑，至离职期工作还不满一年。在他之前，鑫苑集团总裁为张立洲，更早之前的总裁是王信琦。

　　鑫苑置业的老板张勇2013年延请前万达副总裁王信琦担任鑫苑置业CEO，希望打造一支全新的职业经理人团队，坊间传闻张老板想要再造一个“小万达”，甚至提出了“二次创业”的口号。

　　但王信琦任职的不到三年里，鑫苑置业2013年至2015年的营收分别为8.977亿美元、9.197亿美元、11.64亿美元，同比增速为-1.86%、2.45%、26.59%，整体销售规模依然在百亿左右徘徊。

　　回过头来看，这是鑫苑错过的第一个地产黄金期。

　　2016年，任职不到三年的王信琦离职，接任总裁一职的是同样来自万达的张立洲，这一阶段，鑫苑开启了全面推动国际化、产业化、智慧化发展的模式。不过在张立洲任职的3年时间里推出的一系列多元化业务对鑫苑的营收贡献极微，甚至处于仍在持续投入阶段。2019年6月，张立洲离职。

　　张立洲的3年多鑫苑置业总裁任上，公司无论在规模还是业绩上，仍未有多少变化，2016年至2019年，鑫苑置业全口径销售额分别为152.88亿元、204.93亿元、289.30亿元，而2020年的销售指标甚至低于2019年完成额。

　　这是鑫苑置业错过的又一个冲刺规模窗口期。

　　2019年9月李尚荣接棒总裁一职。在李尚荣任职期间，鑫苑集团业绩仍然未见起色。虽然物业板块鑫苑服务（01895.HK）在去年10月份登陆港交所实现了资本版图的扩张，但地产方面鑫苑置业却在2019年却呈现了增收不增利、短债大幅攀升的局面。

　　在整个房地产行业大干快上的2016年至2019年三年间，有很多百亿规模的房企努力冲刺实现了千亿规模，而鑫苑置业，则白白度过了失落的三年。

　　负债高企评级下滑

　　规模掉队，但鑫苑置业在债务的规模上并不落于人后。

　　2016年~2018年，鑫苑置业资产负债率分别为77.17%、84.08%、84.48%，2018年资产负债率排进上市房企前五，债务规模达到188.44亿元。Wind数据显示，2019年三季度末，鑫苑置业的资产负债率高达90.01%，远超房企平均分负债率和85%的财务安全警戒线。

　　2020年半年报显示，截至2020年6月末，鑫苑置业公司资产总额599.68亿元，负债总额504.32亿元，所有者权益95.37亿元，资产负债率84.10%，剔除预收款项的资产负债率73.75%，净负债率127.68%，处于行业较高水平。账上非受限的货币资金46.53亿元，短期债务54.13亿元，现金短债比0.86，短期偿债能力较差。

　　由于多数债务是在2020至2021年集中到期，鑫苑置业已经连遭标普、惠誉两大评级机构下调评级，负债情况着实堪忧。2019年9月至10月，鑫苑置业连续遭遇了标普和惠誉两大国际评级机构的评级下调，标普将鑫苑置业的长期主体信用评级从“B”下调至“B-”，将长期债项评级从“B-”下调至“CCC+”。惠誉也将鑫苑置业的长期主体信用评级从“B”下调至“B-”。此外，鑫苑置业旗下9家子公司的股权被全部质押融资，另有2家子公司部分股权被质押融资。

　　高息发债 借新还旧

　　监管层下划的融资“三道红线”，成为摆在房企面前的大考，所以，现阶段各大房企降负债迫在眉睫。偿债高峰来临之际，鑫苑置业选择高息发债，借新还旧。

　　2020年，鑫苑置业经历了两次高息发债，票面利率分别为12%和14%。

　　具体来看，去年7月，鑫苑置业以12%利率发行了两笔人民币离岸债券，总计规模人民币5.15亿元（约合7500万美元），两个月后，鑫苑置业又拟发行一笔28.8亿元规模的公司债。9月18日，鑫苑置业完成利率14.5%、金额3亿美元、期限3年的优先票据。据克而瑞数据，2020年以来，房企海外发行美元债的平均成本在6%左右。以此来看，鑫苑置业的债券利率居于高位。

　　诸葛找房数据研究中心分析师陈霄在接受媒体采访时表示：“借新还旧、高息发债的方式，一方面，不仅要面临居高不下的融资成本，长此以往，融资成本和难度将会越来越大；另一方面，对于公司的财务安全造成严重威胁，若是长期未得到改善将会面临资金链断裂的风险。”

　　伴随着行业融资渠道逐步收紧，国家对房企融资增加了多道枷锁，未来高负债的房企融资会越来越难。

　　维权不断 四面楚歌

　　鑫苑的危机，其实在2020年就已经十分明显了。

　　从陆陆续续业绩亏损，高层人员变动，再到大规模的高利率借旧换新都意味着一个很严肃的问题：鑫苑缺钱了。

　　果不其然，鑫苑在“大本营”郑州开发的鑫苑名城、鑫苑国际新城、鑫苑德润珺园、郑西鑫苑名家等楼盘都出现了延期交房的情况。

　　鑫苑国际新城的问题，是最先爆发的。

　　即使在已交付的两期，事故不断。漏水、绿化减配和工程等问题可谓是层出不穷，甚至还因为业主讨要说法，被“无关人员”拳脚相向。

　　▲鑫苑国际新城三期12号院

　　至于原本应该于2020年9月30日交房的鑫苑国际新城3期12号院，至今楼体还在做外立面，根本达不到交房标准。

　　让业主更加难堪的是鑫苑的态度：逾期500多天交房属于疫情和扬尘管控造成的“不可抗力”，将这一切甩锅给疫情。

　　还有郑州二七新区的鑫苑名城三期。

　　原定2020年10月份交房，至今依然施工中，当地媒体《都市报道》进行直播，四个小时直播，百万人观看，业主在寒风中蹲到腿麻，鑫苑没有任何处理方案和回复。

　　▲鑫苑名城三期

　　针对当地知名媒体《小莉帮忙》还是《法治报道》的曝光，鑫苑的应对办法就是不出面不解决。至于何时交房以及如何赔偿等业主最关心的问题，依然没有一个准确的答复。

　　▲鑫苑名城一期

　　2017年12月，郑州房地产圈流传最广的一张图就是鑫苑名城一期交房时候，手持盾牌全副武装严阵以待的安保人员“欢迎业主回家”。

　　同样是郑州二七新区，还有鑫苑德润珺园项目。

　　该项目是德润与鑫苑联合开发的项目，合同约定为2020年9月30号交房，但到现在工地还是施工现场，进度极慢。

　　郑州荥阳市郑西鑫苑名家的业主们也面临类似的情况。

　　他们购买的房子按照合同约定应该是今年3月31日交付，可是到现在房子还没盖好。

　　鑫苑同样以之前三年扬尘管控共506天，属于不可抗力为理由，拒绝按合同上的约定延期三个月开始赔付业主损失或者退房，并且声称之前维权的业主都被拘留罚款了。

　　既然解决不了问题，那就去解决那些提出问题的业主，真是神仙操作。

　　鑫苑西安：跌跌撞撞中前行

　　环球房产陕西通过公开资料得知，鑫苑集团于2013年进入西安至今7年的时间里，入市项目仅有位于大兴新区的鑫苑·大都汇鑫、鑫苑中心项目。

　　此后直至2020年10月9日鑫苑西安城市媒体见面会期间的7年，鑫苑在西安几乎再无“声音”。

　　事实上，鑫苑·长安世家（鑫苑府）项目这个地块早在2017年6月已经拿地，但由于地块出现“文物考古”以及与“特殊单位”的邻里关系问题，导致项目一度被搁浅，直至2020年国庆节前夕才拿下开工许可。

　　环球房产陕西查询公开资料显示：鑫苑·长安世家（鑫苑府）项目位于航天城板块，隶属长安区，项目总建面约33万㎡，容积率2.82，物业费2.7元/㎡/月，项目规划9栋高层、3栋洋房、1栋办公，幼儿园及集中商业，均价17260元/㎡，预计2023年12月31日交房。

　　该项目于2021年2月15日开始摇号销售，在频出“万人摇”的2021西安房地产市场，尤其火热的航天城板块，鑫苑府一期虽然“登记量”并不耀眼，但近2000人的意向登记也算成绩斐然。

　　事实上，西安买房子还真不能完全相信这个“意向登记人数”，水分还真不小。

　　环球房产陕西从西安市公证处2021年2月23日公布的鑫苑府一期选房结果公示文件了解到，该项目一期共销售了268套房源，1985个意向登记购房者、核验通过1560个（其中刚需305个、普通购房者1255个）。

　　其中摇中且参加选房的刚需家庭134个，现场43个弃选，这弃选43套房源由107个未中号的刚需家庭候补选房，结果又有64个家庭弃选；

　　其中摇中且参加选房的普通家庭134个，现场49个弃选，这弃选49套房源由700个未中号的普通家庭候补选房，结果又有626个家庭弃选；

　　这个弃选率不说是2021年西安楼市之最，至少应该是航天城板块弃选之最了，这中间有什么深层次原因吗？值得探讨！

　　从鑫苑府2023年12月31日交房时间上，就不难看出鑫苑西安团队已经充分考虑到了鑫苑目前的状况，较西安房地产市场上大多开盘后1-2年常规交房时间而言，西安鑫苑府交房时间给的相对比较保守，长达3年。

　　来自鑫苑西安官微的消息，鑫苑府即将加推二批次5、10、11号楼140-223㎡大平层。

　　但综合鑫苑置业当前状况，以及其“大本营”郑州多项目逾期500多天交房仍属于疫情和扬尘管控造成的“不可抗力”的表现，环球房产陕西不得不对西安鑫苑府做出“谨慎购买”的评级！

　　无独有偶，近日，西安市住建局对建筑施工质量安全大检查情况进行通报，点名通报存在问题的建设项目，其中鑫苑府一标项目因不同程度存在临边防护不符合JGJ80-2016规范要求；临时用电不符合JGJ46-2005规范要求；模板支撑未按规范、方案搭设；脚手架局部搭设不规范；消防器材配备不足；起重机械局部安装不规范等安全隐患等问题，遭西安市住建局通报。

　　（来源：环球房产陕西）