过去的一年，房地产市场从“火热”到“冷静”的转换过程中，房企和购房者逐渐回归理性。虽然供应规模维持规模，整体却从卖方市场转入买方市场，价格也以促销形式逐步走低。告别了开发商全年都在喊着“特价房”“限时抢”的2019年，2020年楼市在“房住不炒”的总基调下拉开大幕。

　　虽不是明确降价，但“特价”真不少

　　“今年终于买上了属于自己的房子。”济南市民吴先生高兴地说。

　　2019年年末，吴先生在济南唐冶片区买到了心仪已久的新房。近两年，他主要在唐冶、雪山、新东站等片区看房，2018年的房价基本维持在每平方米15000元左右甚至更高，积蓄不多又面临结婚问题的吴先生一直没有买到合适的房子，但是从2019年开始，济南多个楼盘价格开始下调，又给了他新的希望。

　　其实，吴先生的经历不是偶然，这正是2019年房地产市场从“火热”到“冷静”的一个缩影。

　　“坚持房子是用来住的，不是用来炒的定位”“不将房地产作为短期刺激经济的手段”……2019年，以“房住不炒”为总基调以及一揽子政策的影响下，2019年1月至11月全国商品住宅销售面积达13.1亿平方米，同比增长1.6%，稳中略升；11月70个大中城市中，一线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比涨幅略有扩大，二、三线城市涨幅分别连续7个月和8个月相同或回落，市场预期趋稳。

　　以省城济南为例，尤其是2019年下半年，不少楼盘就陆续推出“限时抢”“特价房”等各种优惠活动，有的楼盘为了吸引购房者，还有家电、购物卡等礼品赠送，有的楼盘则是“简单粗暴”直接降价。世茂璀璨悦府推出过7月臻品房源，从16000元的单价直降到14000元多，总房款优惠达20多万元；位于新东站片区的新城香溢华庭，还曾推出过员工内部房，每套优惠12万-16万元，优惠后的单价在11000元左右，低于周围市场价2000元左右；天鸿·公园大道原价每平米13000元左右，曾在中秋推出限时9折，推出每平米11888元认筹的活动。

　　根据国家统计局发布的国家70个大中城市商品住宅销售价格变动情况，济南新房价格环比已连续4个月下降，二手房更是8连降。

　　“这两年政府在进行调控，我在看房过程中明显感到市场正逐步回归理性。”吴先生说，过去的这一年，楼盘推出的特价优惠活动很多，虽然不是明确降价，但能让真正有购房需求的人买到合适的房子。

　　济南当前仍然坚持“房住不炒”的政策要求，随着购房者逐步恢复理性，对于买房开始持观望态度，再加上去年拿地的项目，今年陆续入市出货，市场逐步形成供大于求的状态，导致很多楼盘开始“卖不动”了。此外，前几年济南楼市的快速发展，已经消耗了一大部分购买力，如今购房力下滑很明显。

　　卖方市场转入买方市场，市场回归理性平稳

　　“传统的金九银十以及冲刺年终业绩，开发企业虽然也推出了打折促销、特价房等降价跑量的营销活动，但市场观望情绪依然比较浓厚，成交规模保持平稳，没有出现预期的回升。”山东省房地产发展研究中心特约评论员许珊分析，2019年3月、4月份，受金融政策、需求释放等多重因素影响，济南住宅成交量达到全年的峰值，但进入下半年以来，鉴于政策环境整体偏紧，且刚需购买力已逐步消化，成交量明显呈下行趋势，市场开始回落。

　　在合富辉煌（中国）山东公司副总经理许传明看来，2019年济南房地产市场走势的主题词是筑底盘整，济南整体市场交易热度在2018年四季度开始由热转凉，市民需求置业热情逐步转冷，供应规模维持规模，整体市场从卖方市场转入买方市场，价格以促销形式逐步走低。

　　同时，行业景气度周期性变化也是原因之一，从全国的行业发展来看，本轮上涨行情持续了近五年，是历轮景气周期中上涨行情持续时间最长的一次，属于济南楼市本轮行情的正常变化。

　　对此，有业内人士分析，目前济南新建商品住房市场和全国其他城市一样，呈现一定下行回归态势，市场进入调整期，供求量虽保持相对稳定，但价格出现回调，尤其城市周边区域项目价格下调幅度较大，如雪山、唐冶片区降价幅度在15%左右，主城区的项目价格虽有下调，但空间相对较小。他认为，“理性回归”是2019年济南房地产市场的重要关键词之一。

　　从住上房到住好房，更注重功能性和性价比

　　岁末年初，从2019年12月份的中央经济工作会议，到中央高层近日在住房和城乡建设部召开座谈会，再到全国住房和城乡建设工作会议，各次重大会议上都重申了坚持房住不炒、防控系统性金融风险、加快落实一城一策长效调控机制。保持房地产市场健康平稳发展的决心不会发生改变。

　　有业内人士对2020年山东的楼市作出展望分析，山东将继续从房子的居住属性出发，围绕百姓“住上房，住好房”制定相关政策，对于因城施策的调控机制不变。不光在山东省，各个城市将根据市场运行实际，在保持房地产市场健康平稳发展的前提下，优化政策结构。

　　以济南为例，许传明说，在济南房地产市场盘整了一年多的基础上，楼市筑底基本接近尾声，2020年将完成筑底过程，各方对于市场走势形成共识，房地产进入稳定发展新阶段。

　　房地产供应方面，济南土地出让规模近年来保持基本稳定，市场有效供应规模将维持在较为合理的水平，且土地价格也维持在平稳水平，明年的住宅供应在1200万平米左右。需求方面，济南城市持续发展扩容，人口和要素集聚能力突出，尽管短期置业意愿不活跃，但是整体规模依然维持较高水平。据许传明预估，2020年一线交易市场格局会逐步稳定，保持现在的优惠力度。

　　“随着购房者消费回归理性，2020年将更注重对于功能性和性价比的追求。”许珊说道，加之全面放开二孩导致的家庭结构发生变化，100-144平方米面积段会在相当长的一段时间内占据市场绝对主力，同时开发企业也必须更多地关注项目的价值挖掘、产品力和配套服务的全面打造，匹配购房者的置业需求。

　　“企业要从质量品质、服务水平方面提升，建真正让老百姓满意的房子，购房者也要回归理性，真正需要时再出手买房。”该人士指出，健康平稳的市场环境需要大家一起维护保持，不管是购房者还是开发商，都应该回归初心，按需买房，按需建房。

　　在住房贷款方面，2019年10月8日起，商业性个人住房贷款利率正式“换锚”，以贷款市场报价利率（LPR）为定价基准加点形成。央行有关负责人表示，为贯彻落实房地产市场调控要求，存量商业性个人住房贷款在转换时点的利率水平应保持不变，在2020年转换时，房贷利率水平和以前是一样，没有变化。

　　有专家分析，该政策对2020年存量房贷的影响主要体现在利率计算上，利率本身会保持稳定，不会影响存量借款人的月供，但从此再无“打折”的房贷。

　　齐鲁晚报·齐鲁壹点 记者谷婉宁