原标题：楼市降温

　　21世纪经济报道 张敏 北京报道

　　受市场降温的影响，房地产企业的业绩正在出现波动。

　　近日，上市房企纷纷发布5月销售业绩，与去年同期相比，销售增速放缓和增速下滑成为普遍现象。其中，受楼市调控影响，整体市场出现降温，成为重要的原因。

　　第一梯队的三家房企中，万科5月实现合同销售金额579.9亿元，前5月累计实现合同销售2676.0亿元，同比均有所提升。碧桂园5月单月的权益合同销售金额为543.3亿元，同比减少4.88%。恒大5月实现销售535.3亿，同比增长近三成，但公司前5月的销售业绩低于去年同期。

　　中型房企的业绩出现明显分化。前5月，一些企业仍能保持近50%的增长规模，但销售增速下滑到个位数的情况更为普遍，金茂、绿城、正荣等企业出现销售负增长。

　　因城施策、市场降温，是房企业绩增长受阻的重要大背景。分析人士认为，一城一策是未来调控政策的大趋势，预计未来市场很难有反转的可能，房企业绩的高速增长时代将可能面临终结。

　　销售增速放缓

　　与去年同期相比，万科5月单月销售额增长35%，前五月累计销售增速为12.0%。恒大前5月销售金额为2315.4亿元，同比下降约一成。因统计口径有差异，目前尚难判断碧桂园在前5月的销售变化，但公司5月单月销售出现下降。

　　融创也出现了低速增长的现象。2019年5月，融创实现合同销售金额约人民币443.8亿元，同比增长16%，环比增长13%。前5月，融创实现合同销售金额1633.7亿元，同比增长12%。

　　根据易居克而瑞的数据，2019年1-5月，TOP100房企整体销售业绩规模近3.5万亿元，同比微增4.1%。与去年动辄超过30%的增速相比，降幅明显。

　　从单月来看，百强房企5月的销售规模环比增长8.8%，同比仅增长5.7%左右，较3月、4月的12.2%和16.6%有明显回落。

　　由于企业策略、土地储备、业务布局等不同，中型房企的业绩出现明显分化。

　　今年前5月，中骏合同销售金额为268.13亿元，同比增长55%，合同销售面积213.49万平方米，同比增长53%。建业地产前5月的销售规模为258.9亿元，同比增速达到46.8%。世茂则实现719亿的销售，增长39%。远洋、旭辉、金地也实现30%以上的增长。

　　相比之下，富力、花样年的增速降至个位数，金茂、绿城还出现负增长现象。今年前5月，绿城集团合同销售面积约291万平方米，总合同销售金额约553亿元，同比分别下跌9.62%和5.79%。

　　“ ‘头部房企增速放缓、中型房企业绩分化’的现象从去年就已出现。”北京某大型房企相关负责人向21世纪经济报道记者表示，大型房企的年度销售规模已经突破6000亿的门槛，并将冲击千亿，稳住销售规模并优化管理，将是这一阶段的重点。

　　相比之下，中型房企仍会在这一阶段追求规模的突破，限于各种主客观条件，这类房企的规模增速有所差别，但企业也往往在这一阶段拉开差距。

　　市场升温乏力

　　房企销售增速放缓，与楼市大环境的变化密不可分。据中原地产研究中心的统计，5月单月，中央部委和地方政府出台的房地产调控措施高达41次。虽然少于4月的60次，但连续两月处于密集发布潮中。

　　上海易居研究院指出，随着部分热点城市出现小阳春，5月楼市调控频频，房企和购房者的资金端均有收紧，全国各地银保监局针对违规向房地产放贷开出了罚单，南京等部分二三线城市首套房房贷利率上调。此外，住建部对苏州等4个房价涨幅过高的城市进行预警提示。部分热点城市的“一城一策”呼之欲出。

　　受此影响，5月重点城市房地产市场确有降温表现，成交量再次步入下降通道，但各线城市市场持续分化。具体而言，一线城市市场需求依旧坚挺，多数二、三线城市市场明显降温，成交量均有不同程度的回落。

　　以苏州为例，5月11日和5月16日，连续出台楼市调控措施。5月24日，苏州市政府部门召开了主要开发商座谈会，并传递出多个信息，包括全年房价涨幅必须控制在5%以内；所有项目预售备案价不得超过四万；土地出让指导价格会适当下调等等。

　　此后，苏州楼市的交易量和价格均出现一定回落，市场中的观望情绪开始增多。

　　中原地产首席分析师张大伟认为，各地可用的调控手段非常丰富，且如预警机制等长效机制已经开始运行，因此，要想快速给楼市降温并不是难事。同时，总体来看，当前购房者的情绪也较为理性，恐慌性购房行为并未大面积发生。

　　张大伟表示，虽然房企很可能在6月增加供应冲刺半年报，但在未来的6-8月传统淡季中，销售依然压力非常大。

　　根据中信建投的统计，6月1日到7日，重点城市新房成交面积同比下降4.00%，由正转负，环比下降25.42%。其中，一线城市环比下降32.20%，二三线城市环比分别下降12.22%、36.54%。端午长假期间，各地的交易数据也普遍低迷。

　　分析人士认为，随着货币化棚改进入尾声，以及市场进入下行周期，未来房地产业的销售规模很难出现大幅增长。光大证券预测，2019年全国新建商品住宅销售额约12.7万亿元，与上年持平；销售面积约13.7亿平方米，同比下降7.3%。其中，销售增速将在今年第三季度见底。

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