济南跟其他热点城市一样，执行严格的楼市调控政策，但不少购房者却发现，大量楼盘不断出现开盘就卖光的情况，心里不免犯嘀咕，这到底是怎么回事？记者调查发现，由于市场供应大幅减少，楼盘有惜售情绪，因此导致短期内出现日光盘的非正常现象。不过，这一情况正在改变，随着信贷政策的进一步收紧，楼市前景不确定因素越来越多。
现状认筹半年没买上房
省城市民王先生已经在各大楼盘奔走了半年，婚房还是没着落。“我们认筹了四个楼盘，都是秒光。重点关注的几个项目，开盘时间一推再推，一晃都快到年底了。到底是怎么回事？”
王先生毕业后留济工作了四年多，面临结婚生子，买房不得不提上日程。从今年年初开始，他就四处看房。“去年房价涨得太猛了，我属于刚需，今年必须得买房。趁着政府限价应该是买房的好时机。5月份，在华山片区看好了房子，开盘时三百多套房，愣是没选到。6月份的时候在唐冶附近一个楼盘认筹了，但是选房的时候，还是人比房多，轮到我的时候，就没房了。8月，又转向雪山片区一楼盘，无论如何也得抢一套。没想到，人家全款优先，六成首付的候补，我这种三成首付的压根就轮不上。”
经过几次认筹、退筹之后，前几天，小王又参加了新东站一楼盘的选房，手机操作，他早早就把多个目标房源放到了购物车里，没想到在关键的时候，系统居然登录不上去了。等恢复正常时，一套房源也没了。王先生说，他还一直关注着天桥的一个楼盘，然而，这个楼盘开盘时间一推再推，迟迟没有动静。
推出新房源就被“秒杀”
25日，唐冶片区的鲁能泰山七号开卖三栋高层住宅楼，352套房源一下子全卖完，单价接近1.2万元。
24日，新东站片区的万科城市之光开盘，两栋楼170多套房源，当天全部售罄；同日，华山片区的中海项目也加推一批新房源，包括单价2万元以上的多层住宅和1.6万元的小高层，也是所剩无几。
23日，汉峪片区的绿城玉兰花园留园开卖40多套5层的低密度住宅，要求全款购买，单价2.6万元以上，仍然是一套没剩；白马山片区的世茂原山首府270多套精装住宅，单价大约1.35万元，全部卖光。
21日，工业北路的新城香溢澜庭推出140套房源，单价接近1.35万元，几乎全部售罄。
二环西路的财富壹号融悦项目15日推出256套房源，8日，融创在隔壁的项目加推512套新房，均价1.45万元/平方米，都是基本没剩。下半年以来，东部唐冶片区的绿地城、龙湖春江悦茗等项目几乎每次推出新房源都是“秒杀”。
分析
住宅市场供应量锐减
很多购房者就纳闷，调控政策越来越严格，为什么这么多的楼盘还得抢呢？市场供应量大幅减少是一大因素。据山东世联统计，8月份，济南住宅市场供应量为9490套、113.44万平方米，同比减少46.2%和47.1%。其中新增供应5793套、64.48万平方米，同比减少31.5%和34.5%，环比增加28.9%和26.5%。8月份，住宅库存持续减少。7月，济南住宅市场供应量为8426套、104.56万平方米，同比减少56.8%和55.1%。7月份，住宅市场上开始出现部分上量，当月新增供应4287套、49.61万平方米，同比减少46.7%和47.5%，环比增加61.2%和51.5%。而整个上半年，济南住宅市场供应25902套、313.45万平方米，同比减少56.5%和54.4%。其中新增供应14269套、169.91万平方米，同比减少62.1%和59.7%。
考虑监测口径和范围的因素，这些数据未必全面，但基本能够反映一个事实：与去年同期相比，济南房地产市场的供应量大幅下滑。
开发商拿地难想惜售
供应量为什么下滑这么厉害？济南房地产界一位资深人士指出，因为调控房地产市场，政府要从各个环节上打压、抑制楼市，从严预售审批，限制价格，控制网签。交易量降下来了，房价炒作的空间也就大幅压缩。比如，新建商品住宅工程进度跟预售许可挂钩，主体建到12层以上才能申请预售，原来是建设到正负零就可以预售；再比如，土地溢价率超过100%，必须主体封顶才能销售；超过150%，必须现房销售。由此相当一批新盘势必要推迟上市。
另外一个客观因素，就是不少楼盘惜售情绪较浓。因为严格的限价政策挤压了房企的利润空间，不愿牺牲利润出货。
济南一家房地产开发企业的负责人称：“现在拿块土地太难了，成本越来越高。老百姓抱怨买房难，开发商买地更难，竞价比摇号压力大多了。现在手里土地存量有限，卖一块就少一块，卖一栋就少一栋。很多断粮的开发商，因为拿不到地已经退出济南市场。所以，相当一部分房企得算好出货周期，控制好节奏。还有一个重要原因是，现在政府实行严格的限价政策，压缩了企业的利润率，开发商肯定谋求利润最大化，赚得少那就少卖一些。特别是那些资金流比较充足的，反正账上不差钱，就挤牙膏出货。等到哪天政策一松绑，就能名正言顺涨价了。”
走势
上周新开9个盘过半没卖完
市场新增供应持续偏紧，整体市场一直处于低库存状态。从各区域来看，东部是供应量最多的区域，供应量占全市供应总量的近半数，随着东部大量成交土地的开发，未来东部的份额将进一步增加。
业内人士指出，市场购买力也并非无限大，有购房资格、有资金实力的买家在短期内不会层出不穷，济南的日光盘正在减少。
单价亲民才容易被“抢”
唐冶、汉峪等片区为代表的东部城区热度较高。政府实行严格的限价措施，唐冶片区的高层住宅限价在1.2万元左右。一些购房者就算账，唐冶片区今年8月4日新拍的土地，实际楼面地价都不止这个价。
以没有任何附加条件的唐冶西路以东F地块（即2017-G059号地）为例，山钢地产拿地的成本价就超过了1.2万元/平方米。该地块与鲁能泰山七号相邻，那么开发出来的住宅价格显然低不了。现在以1.2万元的价格买房，无疑看好了未来的升值潜力。
汉峪片区的新盘也是如此，毕竟新拍地的成本摆在那里。经过上一轮的涨价，济南单价低于1.5万元的新房已经普遍被购房者接受。因此，开盘就售罄的楼盘也有一个规律，即单价比较亲民。价格在2万元以上、教育等配套不突出、开发商品牌又一般的话，往往就很难实现“日光盘”，有的去化率很低。
日光盘现象正在减少
业内人士指出，市场购买力也并非无限大，有购房资格、有资金实力的买家在短期内不会层出不穷。“就像韭菜一样，割过一茬，再长出来需要时间。短期的抢房现象不会一直持续下去。市场已经有苗头，日光盘的现象正在减少。”上周，济南城区大约有9个楼盘开盘卖房，其中4个为基本售罄，其余去化率并不高。
23日，万科海右府首次开盘，两栋高层精装住宅，单价1.8万元，370套房源意外地没有售罄。万科当初拿这块地的时候，楼面地价已经逼近1万元，除了两栋高层外，其余的均规划建设低密度住宅，还有别墅。“1.8万的单价，应该说，也不离谱。毕竟，东客站的万科龙湖城市之光卖1.6万都抢光了。”省城地产圈的一位资深人士表示，这让人有点意外。
23日，小清河北岸的恒大滨河左岸推出200套房源，均价1.5万元，当天成交68套。
同日，龙洞片区的绿地柏仕晶舍开卖4号、10号楼，10层左右的精装小高层，单价3万元，去化率不足六成。
21日，化纤厂片区的泰悦赫府二期（现改名为翡翠大观）开售，368套住宅，据悉当天仅成交40套。单价接近2.3万元，这个价格让很多购房者望而却步。
地产股暴跌或预示楼市转向
长期来看，房价下行的可能性不大，毕竟城市在快速发展，包括地铁在内的各种配套不断升级完善。但短期内大幅上涨的空间也不大。众所周知，信贷政策是楼市的第二生命线。最新的信息显示，济南各大银行首套房的贷款利率已经普遍上浮至10%，月初还基本上维持在5%。非住宅（公寓、商铺、写字楼等）的商业贷款利率更高，部分中小银行已经上浮50%、60%。外地一些城市，首套住宅的按揭贷款利率有的上浮15%-20%，最高的达到了上浮30%！
即便如此，不少银行的可贷额度也非常紧张。不少楼盘四处奔波寻求合作银行。而去年，银行到处托关系进驻售楼处，有的楼盘一共200多套房子，扎堆进来10家银行抢业务。
另外一个苗头不太妙，就是股市中的地产股开始下跌。虽然楼市调控一年整，但各大龙头房企如碧桂园、恒大、融创的股价一路上涨，有的在半年之内涨几倍。本周一，港股、A股地产板块暴跌。这与上周新一轮调控“限售”不无关系。但一年前的史上最严调控都没影响地产股走牛，这次怎么就立竿见影？地产界的资深人士认为，楼市每次变盘都是从地产股开始，因为资本的嗅觉最敏锐，这可能是一个信号，资本界或许对楼市的明天不看好。
业内人士指出，这只是宏观背景，具体到一个城市，受政策以及各种客观因素的影响较大，不可能准确预判行情。
来源：生活日报
