4月19日深夜，济南限购政策再升级。20日起，济南本市户籍购买二套房，首付比例提高至60%，非本市户籍家庭首套房贷款比例提高至60%，商贷最长年限都缩短至25年。与此同时，长清章丘也纳入限购范围，限购区域内购买的住房，要在不动产证满2年后才能上市交易。
19日，济南市发布《关于进一步完善调控措施促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》（以下简称《通知》）。这次再升级版的限购政策被不少人称为“史上最严”。《通知》从供地、信贷、限售等多个方面对市场进行调控。从土地供应来看，本着“增加总量、控制热点、均衡供地”原则，实施精准供地，平抑土地市场。针对土地出让，要求引导企业理性竞价。结合土地出让溢价率提高项目预售条件，居住用地出让溢价率达到100%以上（含）的，项目主体结构完工后方可申请办理商品房预售许可；溢价率达到150%以上（含）的，项目竣工验收通过后方可申请办理商品房预售许可。设定居住用地出让最高限价，当竞买人报价超过最高限价时，按竞基础设施或公益设施建设进行出让。
“预售条件与地价溢价率捆绑在济南是首次提出，在一定程度上延长了开发商的资金周期。”省城一业内人士称，最高限价的设定，可以有效给热地降温。
在信贷政策上，无论是对外地人还是本地人都是明显收紧。《通知》要求，本市户籍家庭已拥有一套住房或有住房贷款记录的，申请住房贷款均视为第二套住房贷款，首付比例提高至60%。其中商业按揭贷款最长年限缩短至25年，公积金贷款利率执行基准利率的1.1倍。暂停向使用过2次及以上住房公积金贷款的家庭发放公积金贷款。取消凭缴纳住宅维修资金证明提取住房公积金政策。对于外地购房者来说，非本市户籍家庭购买住房贷款首付比例提高至60%，商业按揭贷款最长年限缩短至25年。
此次升级版政策也首次提出了房子限售。《通知》指出，限购区域内自本通知施行之日起购买的住房，须取得不动产权证满2年后方可上市交易。在业内人士看来，这对投机炒房客是一种有效的制约和限制。
与此同时，《通知》指出，依法严厉查处捂盘惜售、炒作房价、制造和散布虚假消息、发布虚假房源及价格信息、欺骗消费者交易等违法违规行为。对涉案开发企业和中介机构，一经查实，依法从严从重处理，开发企业停止预售及网签，2年内不得参与本市土地交易，中介机构吊销营业执照，并列入失信企业“黑名单”。
在上一版限购区域的基础上，将长清区、章丘区纳入限购范围，本次及此前济南已出台的调控政策一并执行。
济南东部一楼盘，不少购房者来看房。（资料片）开发商炒房者双限，房价会降吗？
济南限购政策再度升级，土拍价格首次与预售时间挂钩，信贷政策出台，二套房认房又认贷，公积金利率上浮；房产证拿到两年后才允许出售。限购区域也首次扩展至长清区和章丘区。升级版的限购政策如何影响市场？济南市建设部门以及有关专家就此做出了解读。
加大拿地成本
减少非理性行为
2016年济南土地市场地王频出，其中9月份郭店地块拍出地王，溢价率高达719%。企业非理性竞价抬高了地价，也引发了周围房价的非理性上涨。因此，此次调控政策指出，要引导企业理性竞价。所采取的措施，一是结合土地出让溢价率提高项目预售条件，居住用地出让溢价率达到100%以上（含）的，项目主体结构完工后方可申请办理商品房预售许可；溢价率达到150%以上（含）的，项目竣工验收通过后方可申请办理商品房预售许可，这相当于现房销售。
省城一业内人士称，在去年12月26日的限购政策中曾规定，12层以上住宅单体主体结构完成不少于12层后，方可办理商品房预售许可。而此次限购，又将预售证门槛进一步调高。
第二条措施是设定居住用地出让最高限价，当竞买人报价超过最高限价时，按竞基础设施或公益设施建设进行出让。建设部门相关人士解释，如果价格超过限价，开发商就要在公共配套上加大投入，增加了其成本。
开发商关心此次政策是否会影响到之前已经拍完的土地，对此，济南建设部门相关人士解释，该政策仅从限购政策实施之后开始实施，在4月20日之前拍地的开发商，不受政策的制约。
业内人士分析，此举将加大开发商拿地的成本，也可以减少开发商非理性竞价的行为，稳定土地市场秩序。
只要贷款买过房
卖没卖再贷都算二套
此次限购政策，采用了较为严厉的信贷政策。其中，本市户籍家庭已拥有一套住房和有住房贷款记录的，申请住房贷款均视为第二套住房贷款，首付比例从40%提高至60%。
建设部门相关人士解释说，这表明对于二套房的界定是认房又认贷，比此前政策收紧。只要有住房贷款记录的，不管是否还清贷款，都算数。比如小明之前贷款买过一套房子，后来卖掉了，手头没有房子，但是再买房子还是算二套房。
而对于非本市户籍家庭购买住房，贷款首付比例从30%提高至60%，商业按揭贷款最长年限缩短至25年。另外，本地人二套房和外地人购房的商业按揭贷款最长年限都从30年缩短至25年，这也是去年以来首次调整商贷年限。
首次提高公积金贷款利率
此次收紧的不仅是商贷，公积金贷款也是收紧不少。政策要求，二套房的公积金贷款利率首次上浮，执行基准利率的1.1倍，类似政策在其他城市的限购政策中也有体现，不过济南从去年开始的限购政策中，这是首次涉及公积金利率的调整。此外，政策还要取消凭缴纳住宅维修资金证明提取住房公积金政策，两条规定都在证明公积金政策的收紧。
另外，使用过2次及以上住房公积金贷款的家庭暂时停止发放公积金贷款。比如说小明只有一套房子，但是此前使用过两次及以上公积金贷款，他也暂时无法再用公积金来贷款了。
长清章丘也限购
区域热度将平衡
长清区和章丘区虽然属于济南，但是在此前调控政策发布时，这两个区都不在政策影响范围内。去年12月26日的限购政策中，长清区虽然不属于限购区域，但是在长清区拥有两套住房的，也不能在限购区域（市内六区）内买房，而章丘则一直未被提及。
不过，随着章丘撤县设区，以及山大搬迁章丘等消息的发布，利好频传，章丘楼市也逐渐升温，房价一直在上涨。此前，市场内也有不少对章丘进行限购的呼声，但一直没有得到政府的回应。
而此次限购政策，将长清区、章丘区也一并纳入限购范围，同时，此前济南已出台的调控政策，这两个区也要一并执行。也就是说，章丘区、长清区和历下区、高新区等完全没有区别，全部属于限购区域，也全都实施限购政策。
例如，在4月20日之前，长清居民小张拥有两套住房，他不能在市内六区买房，但是可以在长清区买多套住房，同时历下居民小王在市内六区有两套住房，但是可以在长清再买多套住房。而4月20日之后，长清区的小张在长清也无法再次购房了。历下区的小王在长清也无法购房。也就是说，不论小张和还是小王，只要在济南市（历下区、历城区、高新区、槐荫区、天桥区、市中区、长清区、章丘区）范围内买房，就要受到限购政策约束。
此前，由于市区限购，章丘等地承接了济南市区外溢的置业需求，而此轮政策的实施，标志着长清区和章丘区与市内各区也一视同仁，济南调控政策力度进一步加强，区域热度将得到平衡。
两年限售
限制短线投机炒房客
“限售在济南是首次提出来，这对于打击投机炒房将起到很大的作用。”19日，省城一业内人士坦言，限购区域内自本通知施行之日起购买的住房，须取得不动产权证满2年后方可上市交易。
“济南这次明确的是不动产证满2年才能再卖，2年的标准是办证而不是网签，这对于短期投资炒房的投机客来说，断了他们的路子。”该人士说，去年下半年来看，不少投机客买了房子后，都会想着短期内倒手卖出去，赚取高额差价。
从之前的政策来看，不动产证在2年以内的，只要缴纳5.6%的增值税也可以完成交易，高税部分转嫁到购房者身上，购房成本大大增加。
“新房多是期房，从买了到办下不动产证，中间的期限在2年左右，这次要求的出售条件是，在此基础上再延长2年，这样就加大了投资客的炒房周期和成本。”该人士说，也就是说，市民买新房后，要在四年后才能卖房，这可以在很大程度上限制市场上的炒房投机现象。
相关链接：济南楼市限购政策
（齐鲁晚报·齐鲁壹点 记者魏新丽喻雯）
