原标题：济南楼市“双限”新政全解读！限人限钱能管住房价么
撰稿 张榕博
就在一个小时前，济南最新楼市调控政策出炉，不仅限贷比例提高到40%，成为北京楼市调控政策后最严的限贷，而且还大幅限制了外地人购房。相比于2011年时出台的济南楼市调控政策，这个调控2.0版更具有当前形势的针对性，至于会不会把凶猛的放假拉下来，别急，请往下看。
先重温一下，还很新鲜的济南“双限”五条：
一、购买首套住房商业贷款最低首付比例由20%提高至30%，购买二套住房商业贷款最低首付比例由30%提高至40%。
二、家庭用于购房的公积金贷款最高额度由70万元调整为60万元，个人公积金贷款最高额度由40万元调整为30万元；本市户籍家庭购买第三套住房不提供公积金贷款。
三、本市户籍家庭已有三套住房的，暂不得再购房。非本市户籍家庭在我市限购一套住房。
四、依法严厉查处违规炒房、违规销售等行为，打击违法资金流，切实维护房地产市场正常秩序。
第五条，笔者加入的，本通知适用于我市历下区、市中区、槐荫区、天桥区、历城区和济南高新区。
这与几天前，在济南楼市圈子疯传的几条小道消息，非常相像：
换句话说，济南楼市在限制开发商炒号，增加土地供应后，对一线市场的调控早已是山雨欲来风满楼。而且，节前治理开放商与土地市场，节日期间调控一线楼市，这一举措，还最大限度地避免了楼市新政对房地产市场造成的波动，避免“急火攻心”。
济南版“两限”，有什么新意？
总结起来，对购房者的影响有三条：
1、本地居民限购第3套，外地居民限购1套
2、二套房首付比例从20%提高到40%
3、全城限购无差别
这很符合住建部出台楼市调控政策一贯以来的一条方针：
“ 保护和支持刚性需求，打压投资性需求，增加有效供应，抑制房价过快上涨。 ”
齐鲁楼市不动产的一位分析师这样解析：
外地居民，有一套房子在济南安家落户就可以了，所以要限第二套；本地居民，因为有改善性住房的需求，所以限定在第三套。总体而言，这就算是保护了刚需，又打击了投资。
上述两条新政同南京、杭州等地的调控政策大体一致。不一致的在于政策的分量与方向。
自从今年全国性的楼市去库存战役打响以来，无差别的楼市刺激政策的确让一些地方的楼市压力下降，但也让一些本来不需要去库存的城市、区域房价暴涨，而一些地区的楼市火爆则与土地供应偏少，刚需被市场刺激过度相关。因此，无差别降温政策，今后注定要转变为因材施教，对症下药来上来。
中原地产分析师张大伟认为，未来房地产调控政策将不仅仅是分城施策，更多的将会升级到一城一策。
楼市新政，会有实效么？
限购与限贷，一个挡住了人，一个勒住了钱。
富有的人没有多余的身份投资，不大富有的人没有了更多的热钱买房。乍一看，能没有效果么？
下面我们举正反两个例子看政策对楼市冷暖的影响：
先说降温的正例：
还记得2011年那场限购、限贷的济南楼市调控政策么？从数据上看，这场为期3年的调控让济南楼市冷了至少2年。
2011年底，济南市房地产投资增速同比下降41.9个百分点，房价累计下跌1.1个百分点，二手住房价格环比下降0.1%。
2012年全年，济南楼市整体下行。至2013年，济南楼市才同比上涨（因为2012年同期下行过猛），但每月的房价环比还在下跌。甚至在限购令取消的2014年，济南楼市仍整体不景气，并由此开始连续近10个月的环比下跌。
直到2015年5月，济南楼市才环比由负转正。
（数据来源，国家统计局）再看住宅存销比：
此图也可以清晰地看出，在2011年下半年至2014年上半年这段济南楼市调控政策实施期间，济南楼市存销比出现了巨大的“U”字形，并在2013年年初时触底。
而2014年济南限购解禁后的楼市出现了几年来不多见的回温。
来看这则取消限购助推楼市回暖的“反例”：
2014年上半年，济南全市个人按揭贷款48.3亿元，同比下降4.6%；而到了2014年9月底，个人按揭贷款达到了90.1亿元，同比增长10.5%。
不到3个月时间，济南个贷便激增近40亿元，这是为啥？原因很简单，因为7月份，济南正式取消限购了，购房人数攀升，楼市回暖。
这样一看，限贷与限购，确实不是调控中的软柿子。 为楼市过热降温降压，应该说是药到病除。
济南版楼市调控的预期，最终离降价有多远？不过，有人要说，调控了半天，有没有效果，不就是看房价最后降下来没有么？
这话说得似乎有点道理。
可是，住建部调控楼市的根本目的中，最后只说了抑制价格过快上涨，可没说一定让房价降。换句话说，政府调控只是管控房价非理性波动，但房价的涨跌却是市场的自由。
这一点，准备买房，或者持币观望的人，一定要清楚。
那楼市调控后的房价，是涨还是降，准备买房的人怎么破局？笔者请教了很多业内人士，大家的意见却是四个字：拨云见日。
如今影响楼市的因素太复杂了，2014年济南取消限购以后，楼市整体回暖，但房价却没涨上来，也就是说，房屋交易量与房价之间，并没有正相关联系。
还有人说，影响楼市的货币、信贷与宏观经济环境都在变，任何一方面的政策，都可能影响一城，乃至全国的楼市冷暖。
从调控效果的数据中，政府只需找到完成调控任务的指标，百姓却不见得能找到要买房，还是要观望的根本依据。
这怎么办？
笔者告诉你，今天的楼市，有几条铁律：
1、货币供应
即信贷投放量，而非信贷政策。
人民币今天超发量达到GDP的200%，因此在市场上没有更高收益的优质资产出现前，大量游资还是会千方百计钻政策的空子买房，什么假离婚、假赠与，都是套路。中原地产首席分析师张大伟说得好，不收紧信贷的任何调控政策都没有作用。
以刚刚仙逝的复旦大学经济学家谢百三的话说，房产价格很难跌，即便跌也跌不深。“最主要的原因是货币发得太多。”虽然人民币十月一刚刚加入SDR，但是想要世界各国购买人民币，缓解中国楼市这个人民币“堰塞湖”还需时日，一时楼市的钱“滞胀”还消不下来。
2、供求关系
也就是看去化周期。
人们都以为今天的楼市失衡了，房价脱离了正常轨道，全国都在去库存，可是局地房价却是越去越涨，比如济南东部。
但齐鲁不动产的一位分析师告诉笔者，今天济南东部的房屋供应量可能已经耗尽。截至6月末，济南商品房待售26.82万套，其中住宅4.89万套，商品房去库存周期约为12.9个月，可是住宅却仅需要3.3个月。住宅去化周期远远低于最佳供需比，换句话说，济南的住宅市场已经严重供不应求。
而过去几年，在楼市不景气的时候，开发商可以选择延缓新房竣工，延长房屋施工周期的方式等待楼市回暖，房价上涨。因为他们知道，在不景气的时候卖房，即使降价也没人买，不如囤着。
作为买房人，咱们不也是这个思路？特别是那些“刚需”，在楼市不佳的时候，也不急着买房了。
于是，大家都在等。
等什么呢？
等人为控制下的市场供求达到环境转暖与“饥饿营销”重逢的恰当时机，卖房子的开盘，买房子的出手。
3、看看历史数据。
从价格反映来看，2011年历下区的房屋均价是8070元每平米，经过了这5年多的楼市冷暖，今天是降了还是涨了，相信大家都清楚。
最后一个问题，真要离婚么？今年是猴年，据周围的亲朋好友说，生男孩的妈妈特别多，于是未来又将多了许多“建设银行”。
眼见要为下一代的“悟空”们囤一套婚房，年轻的80后，90后爸爸妈妈们，是不是要考虑一下假离婚呢？
一位公证处的熟人跟我说，2012年、2013年，来公证处办理离婚财产公证的济南人并不少，一点也不比今天其它省份的离婚潮逊色。
然而，刚结婚的小夫妻的爱情，真的马上要经受楼市的考验么？难不成，还要去逼父母走一趟民政局？
笔者思来想去，想出了一个房价走势的顺口溜来：
限购时，去化周期越长越降，去化周期越短越涨。不限购时，去化周期无论长短，都涨。
解释一下：楼市调控可以抑制价格疯涨。但一旦市场被调节得不疯狂时，就要看市场供求了。
（完）
