□记者 王倩

　　业主因为物业公司服务不到位不交物业费，物业公司以不交物业费为由将业主告上法庭；近年来，此类物业纠纷案件在济南逐年增多。

　　来自市中区法院的粗略统计显示，此类案件近年来渐成井喷之势，2008年是249件，2012年达到713件。此类案件是如何审判和调解的？欠交物业费形成的滞纳金能否得到法院支持？

　　三分之二庭外和解

　　“物业纠纷案件的数量这几年一直在增长，2008年是249件，2009年是300多件，2010年是400多件，2012年达到713件，约占法院当年民事纠纷案件的1/4,今年预计还能增长10%。”7月23日，市中法院民一庭副庭长、常年审理物业合同纠纷案件的资深法官李江告诉记者，现在他手里的民事案件，物业纠纷案件的比例高达50%。

　　在李江审理的物业纠纷案件中，真正到判决阶段的只占三分之一，其余三分之二案件都是庭外和解。

　　法院成了谈判平台

　　“庭外和解是有好处的，比如说一些标的额不大的案件，影响不到双方的根本利益，调解起来双方容易接受。”李江说，一些物业公司把法院当成同业主谈判的平台，宁愿做一些让步，比如免下个月的物业费，或者打个折扣，也会同业主和解。

　　“但也有一些物业公司，为了省事将物业纠纷债权包转给律师事务所，讨要回来的物业费两家分成。”济南市一位法官告诉记者，在法庭上答辩，律师和业主的专业化程度本来就不对等，律师们为了得到更大的利益，往往不愿意通过打折来跟业主庭外和解。

　　判决都是物业胜诉

　　“如果认定物业公司的服务达不到严重侵害业主利益或者导致小区不能正常运转的程度，原则上要支持物业公司的诉求，原因是更多地考虑到保护正常交费的业主的利益。”李江说，即使服务业主的是跟开发商签订合同的前期物业公司，业主也不应该用不交费的方式来维权。

　　“只要买这个房子，业主就必须接受前期物业，这是符合法律规定的，但也有强买强卖的意味。”李江说，“如果认为物业不合格，可以抓紧成立业委会，炒掉物业。”

　　知情人士透露，几年前，济南市一基层法院最初审理物业纠纷案件时，曾经有一件案子上诉到济南市中级人民法院，案子本身争议很大，济南市中级人民法院整整审理了三年，最终支持了物业公司，从那以后，这种审判标准一直持续到现在。

　　一般不支持滞纳金

　　不过，记者采访中发现，因为会助长某些物业公司只收费不服务的气焰，一些法律人士已经对这种审判原则提出了异议。

　　据了解，被物业起诉之后，业主反诉物业公司的，在市中法院很少遇到。“如果让法院受理业主的反诉，必须和本诉有利害关系。”李江说。

　　什么样的情形才算物业服务严重侵害业主利益呢？“比如说物业擅自撤离，在小区服务的只有一两个人，公共设施损坏严重，小区内圈地种菜，绿化都没了，物业公司本身乱搭乱建影响小区的整体环境，这些都可以认定为物业服务严重侵害业主利益，但业主的取证也是相当困难的。”李江表示。

　　另据了解，只要业主不是无故不及时交纳物业费，法院一般不会支持物业公司要求业主支付的滞纳金。

　　权利义务需要明确

　　“跟业主出现纠纷，说明物业公司在运行管理的时候不规范。”李江说，物业公司和业主之间的矛盾并非不可调和，虽然双方总是相信，司法是确定双方权利义务的最终裁决，但很多矛盾其实是通过良性沟通就能够解决的。

　　“物业要改变单纯用诉讼方式解决问题的态度，在我经手的案子里，没有一家物业公司明确告诉过业主物业服务的范围是哪些。”李江建议。

　　“楼上装修导致自家房屋漏水，有业主便以物业监管不善为由，不交费或者要求物业承担赔偿责任。”山东豪才律师事务所建筑与房产领域专家律师刘国敏举例说，“事实上，室内装修引发的后果，应该由业主本人负责，物业仅仅负有把房屋装修的禁止行为和注意事项告知业主的义务。”

　　物业账目应该公示

　　“现在有很多业主会追问物业收费的去处，质疑广告等账目不公开。其实工商部门对物业公司进行年检的时候，是要求对方必须出示审计报告的。”李江说，然而现实是，审计报告是物业单方委托会计事务所或审计事务所来做，很容易形成两本账，“如果形成行政命令，要求账目必须面向小区或通过媒体公开，否则年检就不过关，物业和业主的矛盾应该会少很多。”

　　刘国敏律师则表示，省城很多小区目前还没有自己的业委会，不利于小区提高自治能力，“物业行业刚刚兴起，现在的混乱或许是不可避免的，诉讼只能一时解决业主欠费的问题，如果没有服务水平的提高，在市场化的进程中，一些被小区炒掉的物业，一定会渐渐被淘汰。”