齐鲁网·闪电新闻1月13日讯 2018年5月份，弥女士到济南章丘区济南章丘区中骏柏景湾小区售楼处看房，建筑面积193平的房子，开发商赠送120平的地下室及小院和二楼平台，当时她觉得小区周边环境以及后期配套设施都还不错，就花398万元买下了这套房子。
弥女士告诉记者，2020年7月底8月初，就想来装修房子。7月底来的时候，地下室有1/3的水，她以为是下雨了，车库的门没有关好进去一些水，也没有在意。等到8月4号的时候再来就发现地下室就是一个游泳池的状态。
在弥女士提供的视频中可以看到，地下室的位置，地面积攒了不少的水，最深的位置水已经没过了脚踝。弥女士说：“当时开发商就说防水没有做好，有漏点。也承认了当时周边是绿地草坪，可能下大雨顺着绿地，地下防水没有做好，水顺着周边渗下去了。”
弥女士说，后来开发商也对她的房子进行了维修，但是维修的效果怎么样，她不得而知，只能等到第二年的雨季再看看地下室会不会漏水。弥女士等不起这个时间，她认为根据目前的维修方案，只是治标不治本，墙面都是湿的，这样的房子她不敢住。
弥女士说，她每月还着1万5千多元的房贷，实在是担心房子的质量问题，这才停止了还贷。不过在和开发商协商退房时，开发商依据合同，要求她赔偿总房款10%的违约金，近400万的房子，10%可就是近40万，这让弥女士不能接受。
弥女士告诉记者，中间有协商过，有一个销售主管过来说，他们承受的只能是总房款5%，然后再给往上报，但是弥女士没有同意。弥女士认为因为房子有质量问题，才出现了停贷，停贷之后才违约，是一个连锁反应。
对于这种情况，记者也咨询了律师。律师徐江涛说：“一般以实际损失为准，比如说违约了，到底实际损失在哪里，一般也不能超过合同标的的30%。至于10%的违约金，如果说违约的情况下，违约金是在合法适当比例之内。如果说因为房屋质量安全，有严重问题，影响到你的实际使用，并且无法修复，可以说是一种根本违约，根据这一条可以来解除合同。如果说有法定的理由，有约定的理由解除合同。那么这个违约金是不用承担的。”
徐律师表示，双方可以先协商，如果协商不了的情况下，认为房子确实质量有问题，他建议可以通过法院，对外进行委托，找有资质的鉴定机构进行鉴定，到底影不影响居住安全，是不是难以修复。如果弥女士认为违约金的比例过高，也是可以申请法院进行相应调整的。
弥女士也称，自己可以承担违约金，她希望跟开发商再协商一下。这个事情到底怎样解决，记者和徐律师陪同弥女士再次找到小区开发商。
开发商的薛经理说，房屋出现质量问题后，他们也是积极进行维修，如果房屋确实有质量问题，公司也会承担相应责任。但是公司要与弥女士解约的根本原因是弥女士贷款逾期问题。薛经理表示，弥女士已经是第3次逾期了，根据商品房买卖合同以及开发商和银行签署的担保合同的规定，客户连续或累计达到三次以上的，属于根本性的违约，银行从开发商账户上，把剩余的贷款全额划完了。
薛经理给记者提供了贷款银行出具的扣款通知书，上面显示弥女士累计8次未按合同约定按时足额偿还本息。弥女士也承认在房屋质量出现问题前，她确实有未按时缴纳贷款的情况，但是其中有几次是因为疫情原因，不能按时还款，也和银行打过招呼。对于当时和薛经理谈的可以从10%的违约金，降到5%，现在还能不能继续协商呢？薛经理表示，当时沟通是想把问题解决掉，现在来说集团的态度比较明确，关于客户退房的违约金，没有必要再谈了，只能走诉讼途径。
因为房屋质量有问题停止还贷，弥女士的确违约在先了，对此律师也给出了相应的建议，如果两方协商不成，弥女士仍然可以拿出第三方鉴定等证据，依法起诉解决争议。
最后提醒购房者，房屋质量有问题，申请维修或提出退房，是业主和开发商之间的问题，而及时足额还贷属于业主与银行之间的问题，是另一个法律关系，购房者切莫混淆这两个法律关系，给自己带来不必要的麻烦。
闪电新闻记者 杜宗浞 报道
