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近期，银滩房产“胁迫”购房，“售后包租”承诺等问题在媒体关注下成为网络热点。当地政府通过官方平台发布。。。。。
近期，银滩房产“胁迫”购房，“售后包租”承诺等问题在媒体关注下成为网络热点。当地政府通过官方平台发布了情况通报，部署开展二手房中介机构、商品房销售市场等集中整治行动，解决银滩房地产“乱象”。
银滩房地产真实状况如何？存在哪里乱象？记者实地采访调查。
是自由选择的自愿购房？还是被限制行动的胁迫购买？
10月底，湖南媒体报道长沙市民姚先生跟团免费游银滩被强制购房。
记者了解到，姚先生来乳山银滩看房前与房产销售公司签订的看房协议中，也明确标有“看房团”字眼，而并非报道中姚先生所述的“旅游团”。10月25日，湖南岳阳电视台“网眼看岳阳”栏目报道了乳山一家房地产企业举行的商品房发布会，报道视频显示姚先生参加了此次关于商品房推介的发布会。
关于报道中“被逼迫”购房的行为，山东省和威海市市场监督管理局连夜对涉事房地产和当事人进行调查取证，调查结果是——姚先生系自愿购房，报道中所称的限制自由、强制买房等情况均不属实。
对于报道中姚先生退房声明系“照稿读”的情况，涉事企业称，姚先生在2天考察期结束前交纳了3.5万元的定金，返回长沙后补缴了购房首付余款8万多元，并于13日后，到当地办事处配合准备房贷资料，并提供了身份证、户口本、收入证明等资料。所以，开发商认为姚先生对此次购房行为并无异议。当姚先生申请退房时，也建议其通过法律途径解决。
媒体报道后，企业方也与姚先生达成了协议，即退房退款，但需要姚先生澄清事实，所以就出现了姚先生所谓的“通报是地产公司写好的照读”的说法。对于这一说法，销售商也未否认，解释为“担心当事人反悔，所以需要留下视频资料，以避免未来的法律纠纷”。从媒体报道的视频中也可看出，姚先生照稿读的视频是第三者拍摄，显然当时有第三方在场录像，这也验证了企业所述基本属实。
针对这些情况，山东、威海、乳山各级政府都高度重视，第一时间成立调查组进驻涉事企业对房产销售中可能存在的夸大宣传、强制销售等行为进行调查，要求企业规范房产交易行为，并对不实报道进行澄清。
近期，乳山市不定期对银滩区域内的房地产销售现场的五证信息、营业执照公示、销控表及价格表公示等进行了全面检查，并要求开发企业在售楼现场公示《购买新建商品房应注意事项》，让购房人对《购买新建商品房须知》阅后签字确认，提醒其审慎签订买卖合同，从源头上规避购房后矛盾纠纷。
购房纠纷通过法律途径解决受阻？
我国《商品房销售管理办法》中明确规定：“房地产开发企业不得采取‘售后包租’或者‘变相售后包租’的方式销售未竣工商品房”。发改、住建等部门也多次发布通知，强调期房“售后包租”违规。对于媒体报道的西安王庆华案例，从两级法院的审判结果看，当地企业并没有违法行为。
据房地产领域相关人士介绍，售后包租始于上世纪90年代，伴随着房地产投资热潮产生，过去经常被很多地方的开发商用来快速回笼资金、转嫁风险。但近几年随着法律法规的完善，大部分企业为了规避法律风险，不会开展售后包租行为。但也不排除，个别开发商或者销售人员，为了达到吸引客户买房、增加成交率变相以包租为噱头进行营销。
对此，乳山市全力整治售后包租、返租行为，对出现的变相售后包租、打擦边球等行为，开展走访调查，对有足够证据证明属于售后包租行为的，依法依归进行处罚。对存在纠纷的合法租赁，积极调解租赁双方促进和解，无法达成和解的，引导双方通过仲裁、诉讼方式解决。
近期，乳山市围绕银滩房地产领域存在的突出问题，本着疏堵结合、标本兼治、惩防并举、注重长效的原则，集中开展商品房销售市场集中整治、二手房中介机构集中治理、历史遗留问题处置和物业管理规范提升、配套设施完善提升等五大行动，促进银滩房产健康发展。
针对房产销售公司，特别是中介的一些夸大虚假宣传行为，乳山市每年都会组织相关部门开展联合执法重点查处无证经营、虚假宣传、夸大宣传等违法违规行为。在房地产中介机构管理上，乳山市还推行了中介机构登记备案制度，对中介机构实行星级管理，住建部门结合日常现场巡查、合同抽查、投诉受理等实行动态管理，直至清出房产代理市场。
1800元的低价房占比多少？和平均房价差距有多大？
对于银滩房产的现状，社会各界评价褒贬不一。
银滩的空气、水质、气候、沙滩等自然生态环境是吸引全国各地业主前来置业的优势，购房者抱着旅游度假、休闲养生的目的购置海景房。这一置业目的也导致了银滩海景房入住率有明显的季节性。同样，这也是全国各地旅游地产都普遍面临的共性问题。
关于银滩房屋空置的原因，主要有这样几种情况：有的业主因旅游度假购房，每年夏季来短住，造成季节性闲置；有的业主因养老购房，因没退休或退休后无法离开居住地，造成短期闲置；有的业主为投资购房，没有居住计划，造成长期闲置。
据有关资料显示，乳山银滩海景房开发始于上世纪90年代，随全国房地产开发热潮而兴起。当年，同期各种渠道的资金纷纷流向房地产领域，投资房产是很多人理财的重要手段，在一段时间以来，买房增值成为社会共识。但随着国家宏观政策调控，特别是近几年来，“房住不炒”的大背景下，房地产价格持续稳控，没有出现大幅度上涨。因此，很多投资者由于无法实现自己的利益追求，纷纷选择抛售房产套现。
据银滩当地长期从事房产销售的机构介绍，银滩海景房开发较早，虽然规模大，但大部分房产已经销售，是“有主”的房子。因此，随着房价的持续稳定，以及考虑未来房产税等因素，市场上就出现了大量的二手房，二手房价格自然偏低，这也是符合市场规律。
至于每平米1800元的海景房，日前自媒体“素说楼事”以自己的亲身亲历给了回答，一个在银滩住了12年的北京人说，不但没见过这么便宜的房子，询问中介也没有见过，如果有也肯定不是“正经”房。网上报道的“银滩不足2000元每平米的海景房”，都是拍的阁楼，即楼层层高与普通楼层低的楼顶楼，而在乳山当地，阁楼大都是随普通楼层赠送，不会单独售卖，也就是说，在计算顶楼单价时，不应该把阁楼赠送的面积算进去。而有些中介为了吸引购房者，或者有些媒体为了报道吸眼球，自然地把阁楼面积算到了总面积中。
对于投资银滩海景房“血亏”的报道，“素说楼市”也列举了朋友的例子。三年前，以80多万的价格购置了一层带小院的房子。如今，二手房房价是90多万，涨幅10%。
记者在银滩采访中，也遇到了很多常住银滩的业主，他们购置的房价也不等，单价从八九百一平米到过万元一平米，这些房子有砖混房、毛坯房、电梯房、精装修房等不同类型。银滩已售海景房的规模很大，也有很多业主由于种种原因只能通过降低房价出售，偶尔也会出现网传低价房。同样，也存在中介故意以低价房为噱头拉拢客源的现象。
在银滩正在售卖的楼盘中，均价在8000元以上，配有完善的公共服务设施和物业服务，楼房的建筑质量、配套、绿化水平也都明显优于旧楼盘。销售人员也介绍到，作为一种稀缺的资源，随着海边区域海景房的开发，以及政府对房地产开发的管控，能够开发售卖的海景房越来越少。随着拿地成本、建筑成本的增长，以及配套硬性要求投入的增加，新房的价格比10年前的价格自然要高，这是正常的市场规律。
低价看房团是个什么“团”？
一位长期在异地负责组织看房团来银滩的销售商告诉记者，以往的确存在以旅游的名义组织外地客户来银滩看房，毕竟刚开始很多人不了解银滩，只能通过多推介银滩自然生态环境让购房者在短时间内了解银滩，进而增加购置房产的可能性。但是，随着银滩房产销售面的覆盖，以及全国各地海景房、山景房、湖景房等销售模式的推广，很多人对过去旅游看房的模式已经有了清晰的认识，对银滩城市环境也有了更多的了解。因此，在销售模式上，也由过去“发传单”式的“广撒网”、以低价游为噱头吸引游客变为精准的房产推介会营销。即在客户看房前，组织大型推介会，全面介绍楼盘信息，让客户在来银滩之前就能够提前了解房产信息。因此，他们在跟客户签订看房协议的时候，会明确告知客户参加的是看房团，而非旅游团，到乳山银滩的主要行程安排就是在各个售楼处看海景房。
记者还从销售公司了解到，为了降低销售风险，在客户群体的选择上，他们也有一定的“门槛”。譬如，在年龄上，有的销售公司就明确规定，报名看房团的客户，岁数不能超过60岁。销售公司人员解释到，这样的规定，既考虑到了购房者的身体状况、贷款资质，也考虑到了未来退房的风险。毕竟这个群体的社会阅历比较丰富，了解银滩的途径也比较多，对银滩的信息掌握也比较客观。同时，为了让客户能够较为全面了解银滩房产，部分销售公司还推出了带看二手房业务，带客户看价格在每平米3000元、4000元左右的二手房，降低客户后期因二手房房价低产生的心理落差。
一位销售人员说，虽然设置了一定的“门槛”，但由于客户构成比较复杂，因退房，特别是全款退房发生纠纷也时有发生。虽然，购房是市场行为，遇到纠纷应该通过正常的司法途径解决。但是，存在购房者为能够尽快全款退房，不愿意按法定流程申请，利用媒体炒作达到退房目的，因此房产销售公司也面临着舆论和经济损失的双重压力，苦不堪言。
乳山实施“冷静期”是否可行？
日前，乳山市官方发布通报称，探索实施购房冷静期机制，从制度上规避退房退款难的问题。据了解，目前广东东莞于2019年在部分楼盘中推行了“两天无理由退定”政策，不过该政策仅适用于还未签订购房合同的情况。其实，对于已签订购房合同的无理由退房在国内外都很少见。而乳山政府和企业的这种承诺，不仅仅是一种态度，更多是在推行房产的诚信交易。
对于为什么要探索设立“购房冷静期”？西南财经大学住房调查与研究中心副主任戈代春认为，引入“购房冷静期”，不仅可以保障消费者权益，及时挽回冲动购房的损失，还能打击销售方过去营销和虚假宣传，维护地产行业的诚信秩序。
通报发出后，有许多网友留言。有的网友表示，“购房是市场行为，也是大额支出，消费者应该为自己的行为负责。”有网友认为，“买房要理性，购房冷静期的出发点是为了保护购房者合法合理利益诉求，一定要防止利用政策恶意退房，破坏市场秩序。”有的网友留言说，“房地产市场秩序需要企业和消费者共同维护，而不仅仅是靠政府的政策推行来保障。”
银滩房地产发展是当前我国旅游地产发展的一个缩影。作为全国最早开发海景房的地区之一，银滩的发展经历了从迅速扩张到发展放缓、发展瓶颈期的过程，看似是银滩一个区域出现的问题，其实折射出全国许多城市房地产发展迟早面临的阵痛。
由于过去房地产业规模快速扩张，城市发展理念的滞后，银滩出现了城市设施配套与房地产开发不同步的问题。所以，当一波波购房者涌入银滩，交通出行、医疗保障、供暖供气等基础设施配套系列问题随之而来。于是，早在十年前，当地政府就叫停了普通海景房的开发，要求新建海景房必须配套规划相应的服务设施，并同步加大基础设施配套提升。但这些历史遗留问题的解决需要时间，偿还历史欠账也非一朝之功，还需靠发展来解决。
国家统计局11月中旬发布数据，10月份商品住宅销售价格涨幅平稳回落。也有分析人士预计，明年房价将继续保持平稳。此前，“房住不炒”的出台，导致银滩已售房产涌向二手房市场，二手房存量增加，加之新房的拿地、建设成本增加，无形中拉大了一二手房差价，出现了新房每平米近万元，二手房均价不足一半的情况。不过，从银滩近几年的房价统计来看，并没有出现暴涨暴跌的情形，仍在正常增长幅度内。因此，用个案来概括银滩房产整体发展是不客观的，也不是全面的。
未来，随着房产税等真正涉及利益调控政策的出台，部分“炒房客”为回笼资金，很可能会选择降价抛售等极端手段。二手房与一手房价格差加大的现象很可能加剧。但不可否认，“房住不炒” 这一国家楼市调控的主基调，既是我国经济健康发展的必要举措，更是解决以银滩房产为代表的旅游地产发展之痛的良方。
据媒体报道显示，东莞市政策实施后，2019年商品房退定投诉问题较2018年减少近六成，对规范开发商销售行为、维护消费者权益起到了积极作用。其实，房产交易也就是不动产交易，不是普通商品买卖，有严格的流程和手续。因此，销售者在购房，特别是异地购置海景房的时候，一定要理性置业，综合评价后购买，切记一次看房就冲动消费，避免发生购房矛盾和纠纷。
