我们昨天聊了济南CBD的楼盘，有读者在留言区说：CBD不宜居，旅游路才是更好。
旅游路沿线被称为是济南富人区，尤其是汉峪片区，南部很多楼盘售价达到两万七八，而且卖得也很不错。
但就在汉峪片区南部，有一个楼盘已经熬成了现房，价格也只有两万出头，房子却卖得很慢：它规划7栋住宅，共599套房源，工程已经竣工了，网签数量才仅有156套，尚不及总房源的三分之一。
这个楼盘，就是在汉峪海风海德堡。这个楼盘为什么卖得这么慢，它到底怎么样，是否值得的大家入手？
1、熬成了现房，平均每月卖不足10套
汉峪海风的位置很不错：它位于旅游路以南约360米、凤凰路以东约320米处，紧邻瀚裕华园。
它的北侧是汉峪小学，西南侧也有一所九年制学校，东南侧不远是山体，凤凰路、旅游路路口有规划7号线地铁站，周围居住环境、整体配套都不错。
它占地面积3.88万平方米，地上容积率2.8，规划建设7栋住宅，包括2栋17层产品，5栋20-26层产品，共有599户。
它的容积率比较高。但项目地块东西狭长，南侧瀚裕华园又不是太高，所以采光情况还可以。
看以上情况，海德堡还不错吧？但可惜的是，该项目销售进度一直比较慢。
我们在它的社区内看到，它的建筑自2017年4月动工，在2021年7月已经竣工。
同时，它在去年6月已经开盘，迄今有17个月的时间，但项目大部分房源尚未销售。
从网签数据看，它有4栋楼拿到预售证，其中2号楼、3号楼销售情况较好，已网签53套、61套，另外两栋楼仅销售28套、15套（含一套商业），已网签住宅套数共有156套。
也就是说，海德堡已经熬成了现房，但它开盘17个月以来，平均一个月卖了不足10套房子。这个销售速度，跟周边很多楼盘大卖的情景形成鲜明对比。
2、定位高端，产品硬伤不少
海德堡为什么卖得不好？我们认为，它的产品和定位都出现了问题。
海德堡的定位很高，这从它的户型面积段就能看出来：最小户型151㎡，而且200㎡以上户型也占了很大比例。
既然定位高端，那么产品必须也要做得高端起来！但海德堡给人有这种高端的感觉吗？
首先来看它的外立面：
深黄色的颜色，狭小的窗户！面对这个外立面，只想说一个字：丑！这种深黄色的外立面颜色，已经几乎被市场淘汰了，即使很多刚需楼盘都不再用这种颜色了。
其次，来到社区内部，看它的园林：
园林很粗糙。在实地探访中我们发现，它的园林在某些方面也砸钱了。比如，看下图：这个景观点摆了很多石材，应该是花了不少钱的。只不过对于业主来说，大家最需要的幽静、实用的园林。而在海德堡，稀稀拉拉的树木，大片大片的空地，给人的感觉并不舒服。再往前走，来到单元大门口，能让你目瞪口呆：
一个影背墙，堵住了大门。这是讲风水吗？还有，影背墙后面黑乎乎的是什么？走近看，原来是单元大门：
真的长见识了，这绝对是济南楼市的唯一。我们在济南看了那么多楼盘，从来没有见过任何一个楼盘，它的单元大门是这种黑乎乎的、不透明的门。这样的单元大门会造成什么后果？从外面看只是不美观，如果从家里走出来，它将是这种效果：
两个字：压抑。
3、产品设计早，户型落后
汉峪海风海德堡的户型很大，但它设计得比较早，放在当下的济南楼市中已经显得落后了。
先看它151㎡的户型：
151㎡的户型，设计为了三室。好吧，这是高端定位的一个体现，高端产品可以这样浪费。
但这个户型，跟市场上现有户型相比，真的很一般！它的面宽窄、进深长，南侧总面只有11.55米，客厅4.5米，这跟很多刚需产品相当了。
我们比较一下汉峪片区另一个户型：
这是某项目151㎡户型，南侧面宽13.5米，客厅宽度6.9米！人家这个户型，舒适度要高多了！
再看它168㎡的户型：
同样是短面宽，长进深，南侧面宽只有11.65，客厅依然是4.5米。对比汉峪片区另外一个户型：
这是金科东方博翠170㎡户型，南侧面宽14.2米，拥有7.1米的大面宽，且客厅有大 大的玻璃窗！户型在很大程度上影响体验感。而海德堡的户型，很难说有什么竞争优势。
4、被动式住宅？利弊权衡之下，难言优势！
海德堡的一大卖点是：它自称是“恒温、恒氧、恒湿、恒静、超低能耗”的被动式住宅。
它号称有12大被动式科技，不用空调不用暖气，室内365天维持20℃-26℃恒温，室内四季35%-65%恒湿……
听着很美。但它是怎么做到“恒温、恒氧、恒湿、恒静、超低能耗”呢？第一条，它的外墙保温系统很厚，开发商宣称其外墙采用了22CM厚的石墨EPS保温板，普通住宅则是6-7CM厚的白色EPS保温板。
这个好像是很不错的，但打住：它有什么缺点吗？外墙保温层，是计入建筑面积的！如果外墙保温层太厚，会影响产品的公摊面积。实际上，海德堡的公摊确实也比较大。我们以它2号楼153㎡户型为例，它的使用面积只有110.9㎡，得房率72.47%，公摊达到了27.5%。第二条，它设置了“高效热回收新风系统”。
开发商宣称，它集新风、制冷、制热、除湿、空气净化功能于一体，热回收效率达到75%以上。
我们在现场查看到，这是一套瑞士“zehnder”品牌的新风系统，兼有空调功能，从室外看它的样子与空调差别不大：
从室内管网看，它的管网比我们常见新风、空调系统确实要强大一些，开发商应该也是砸了钱的：
不过我们提醒大家，这套系统是用电的。而且，在我们看来，它在本质上依然是空调，可以理解为一种更高级、更节能的空调。
而且，房间内电闸箱也暴露了“真相”，在一众电源开关中，就有一个“空调插座”开关。
而且，因为配备了这套系统，海德堡没有暖气！这就意味着，大家入住之后，冬季必须要用这套系统了。如果想拥有暖气，没门！
另外，海德堡项目的窗户设计都很小，给人的感觉并大气。据我们了解，这也跟它“恒温”有关。
可以说，为了恒温、恒氧、恒湿，海德堡拼了！但是，拼下来之后，利大于弊还是弊大于利？在我们看来，它的恒温恒湿恐怕很难说是优势。
5、毛坯2.1万，精装房2.5万，合适吗？
我们以前说过，豪宅是需要基因的，它需要开发商在商业视野、操盘经验、审美价值、合作伙伴等诸多方面都有积淀。汉峪海风的开发商是日照企业。我们通过项目的维修公示牌来看一下它的合作伙伴：
在这里我们看到3家日照企业，这应该是开发商传统的合作伙伴，负责外墙保湿、智能化、门窗等业务。我们不敢说这些合作伙伴水平不行，但就海德堡的外墙效果、门窗美观度来说，真的难说高大上。对了，给大家看两张海德堡的入户门实景：
咳咳……这个审美嘛，一言难尽……
最后说一下价格：海德堡目前对外报价是，毛坯房约2万元-2.1万元/㎡，装修房约2.5万元/㎡。
你觉得这个价格合适吗？
个人觉得，毛坯房的价格还不是很离谱，如果2万以下能拿下话还是可以考虑一下的；至于2.5万的装修房，建议还是多多对比周边其他项目吧。（来源：济南楼市观察，中华网山东频道 ）
