我们昨天聊了济南CBD的楼盘,有读者在留言区说:CBD不宜居,旅游路才是更好。

  旅游路沿线被称为是济南富人区,尤其是汉峪片区,南部很多楼盘售价达到两万七八,而且卖得也很不错。

  但就在汉峪片区南部,有一个楼盘已经熬成了现房,价格也只有两万出头,房子却卖得很慢:它规划7栋住宅,共599套房源,工程已经竣工了,网签数量才仅有156套,尚不及总房源的三分之一。

  这个楼盘,就是在汉峪海风海德堡。这个楼盘为什么卖得这么慢,它到底怎么样,是否值得的大家入手?

  1、熬成了现房,平均每月卖不足10套

  汉峪海风的位置很不错:它位于旅游路以南约360米、凤凰路以东约320米处,紧邻瀚裕华园。

  它的北侧是汉峪小学,西南侧也有一所九年制学校,东南侧不远是山体,凤凰路、旅游路路口有规划7号线地铁站,周围居住环境、整体配套都不错。

  它占地面积3.88万平方米,地上容积率2.8,规划建设7栋住宅,包括2栋17层产品,5栋20-26层产品,共有599户。

  它的容积率比较高。但项目地块东西狭长,南侧瀚裕华园又不是太高,所以采光情况还可以。

  看以上情况,海德堡还不错吧?但可惜的是,该项目销售进度一直比较慢。

  我们在它的社区内看到,它的建筑自2017年4月动工,在2021年7月已经竣工。

  同时,它在去年6月已经开盘,迄今有17个月的时间,但项目大部分房源尚未销售。

  从网签数据看,它有4栋楼拿到预售证,其中2号楼、3号楼销售情况较好,已网签53套、61套,另外两栋楼仅销售28套、15套(含一套商业),已网签住宅套数共有156套。

  也就是说,海德堡已经熬成了现房,但它开盘17个月以来,平均一个月卖了不足10套房子。这个销售速度,跟周边很多楼盘大卖的情景形成鲜明对比。

  2、定位高端,产品硬伤不少

  海德堡为什么卖得不好?我们认为,它的产品和定位都出现了问题。

  海德堡的定位很高,这从它的户型面积段就能看出来:最小户型151㎡,而且200㎡以上户型也占了很大比例。

  既然定位高端,那么产品必须也要做得高端起来!但海德堡给人有这种高端的感觉吗?

  首先来看它的外立面:

  深黄色的颜色,狭小的窗户!面对这个外立面,只想说一个字:丑!这种深黄色的外立面颜色,已经几乎被市场淘汰了,即使很多刚需楼盘都不再用这种颜色了。

  其次,来到社区内部,看它的园林:

  园林很粗糙。在实地探访中我们发现,它的园林在某些方面也砸钱了。比如,看下图:这个景观点摆了很多石材,应该是花了不少钱的。只不过对于业主来说,大家最需要的幽静、实用的园林。而在海德堡,稀稀拉拉的树木,大片大片的空地,给人的感觉并不舒服。再往前走,来到单元大门口,能让你目瞪口呆:

  一个影背墙,堵住了大门。这是讲风水吗?还有,影背墙后面黑乎乎的是什么?走近看,原来是单元大门:

  真的长见识了,这绝对是济南楼市的唯一。我们在济南看了那么多楼盘,从来没有见过任何一个楼盘,它的单元大门是这种黑乎乎的、不透明的门。这样的单元大门会造成什么后果?从外面看只是不美观,如果从家里走出来,它将是这种效果:

  两个字:压抑。

  3、产品设计早,户型落后

  汉峪海风海德堡的户型很大,但它设计得比较早,放在当下的济南楼市中已经显得落后了。

  先看它151㎡的户型:

  151㎡的户型,设计为了三室。好吧,这是高端定位的一个体现,高端产品可以这样浪费。

  但这个户型,跟市场上现有户型相比,真的很一般!它的面宽窄、进深长,南侧总面只有11.55米,客厅4.5米,这跟很多刚需产品相当了。

  我们比较一下汉峪片区另一个户型:

  这是某项目151㎡户型,南侧面宽13.5米,客厅宽度6.9米!人家这个户型,舒适度要高多了!

  再看它168㎡的户型:

  同样是短面宽,长进深,南侧面宽只有11.65,客厅依然是4.5米。对比汉峪片区另外一个户型:

  这是金科东方博翠170㎡户型,南侧面宽14.2米,拥有7.1米的大面宽,且客厅有大 大的玻璃窗!户型在很大程度上影响体验感。而海德堡的户型,很难说有什么竞争优势。

  4、被动式住宅?利弊权衡之下,难言优势!

  海德堡的一大卖点是:它自称是“恒温、恒氧、恒湿、恒静、超低能耗”的被动式住宅。

  它号称有12大被动式科技,不用空调不用暖气,室内365天维持20℃-26℃恒温,室内四季35%-65%恒湿……

  听着很美。但它是怎么做到“恒温、恒氧、恒湿、恒静、超低能耗”呢?第一条,它的外墙保温系统很厚,开发商宣称其外墙采用了22CM厚的石墨EPS保温板,普通住宅则是6-7CM厚的白色EPS保温板。

  这个好像是很不错的,但打住:它有什么缺点吗?外墙保温层,是计入建筑面积的!如果外墙保温层太厚,会影响产品的公摊面积。实际上,海德堡的公摊确实也比较大。我们以它2号楼153㎡户型为例,它的使用面积只有110.9㎡,得房率72.47%,公摊达到了27.5%。第二条,它设置了“高效热回收新风系统”。

  开发商宣称,它集新风、制冷、制热、除湿、空气净化功能于一体,热回收效率达到75%以上。

  我们在现场查看到,这是一套瑞士“zehnder”品牌的新风系统,兼有空调功能,从室外看它的样子与空调差别不大:

  从室内管网看,它的管网比我们常见新风、空调系统确实要强大一些,开发商应该也是砸了钱的:

  不过我们提醒大家,这套系统是用电的。而且,在我们看来,它在本质上依然是空调,可以理解为一种更高级、更节能的空调。

  而且,房间内电闸箱也暴露了“真相”,在一众电源开关中,就有一个“空调插座”开关。

  而且,因为配备了这套系统,海德堡没有暖气!这就意味着,大家入住之后,冬季必须要用这套系统了。如果想拥有暖气,没门!

  另外,海德堡项目的窗户设计都很小,给人的感觉并大气。据我们了解,这也跟它“恒温”有关。

  可以说,为了恒温、恒氧、恒湿,海德堡拼了!但是,拼下来之后,利大于弊还是弊大于利?在我们看来,它的恒温恒湿恐怕很难说是优势。

  5、毛坯2.1万,精装房2.5万,合适吗?

  我们以前说过,豪宅是需要基因的,它需要开发商在商业视野、操盘经验、审美价值、合作伙伴等诸多方面都有积淀。汉峪海风的开发商是日照企业。我们通过项目的维修公示牌来看一下它的合作伙伴:

  在这里我们看到3家日照企业,这应该是开发商传统的合作伙伴,负责外墙保湿、智能化、门窗等业务。我们不敢说这些合作伙伴水平不行,但就海德堡的外墙效果、门窗美观度来说,真的难说高大上。对了,给大家看两张海德堡的入户门实景:

  咳咳……这个审美嘛,一言难尽……

  最后说一下价格:海德堡目前对外报价是,毛坯房约2万元-2.1万元/㎡,装修房约2.5万元/㎡。

  你觉得这个价格合适吗?

  个人觉得,毛坯房的价格还不是很离谱,如果2万以下能拿下话还是可以考虑一下的;至于2.5万的装修房,建议还是多多对比周边其他项目吧。(来源:济南楼市观察,中华网山东频道 )