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济南取消限购将刺激改善性需求 改善型需求释放

A-A+2014年7月14日08:01济南时报评论

  7月13日下午,在济南高新万达广场投资高峰论坛上,中国人民大学博士生导师、建设部政策研究中心主任陈淮与中国房地产及住宅研究会副会长、全国房地产商会联盟执行主席顾云昌,对当前形势下房地产业的发展和如何对房地产投资进行了分析,认为济南取消限购政策后,将对改善性需求的释放带来刺激作用,对济南市场繁荣起到积极的作用。

13日,正在论坛上发表演讲的陈淮。 记者张刚 摄13日,正在论坛上发表演讲的陈淮。 记者张刚 摄

  谈趋势房地产不会崩盘今年是“小年”

  陈淮表示,在过去的10年里,决定中国房地产走势的根本因素是市场机制,而不是政策。“政策如同我们在高速路上开车,碰到急转弯的时候给我们一个警示要适度减速,前面有危险的地方让我们绕行,仅此而已,基本方向和轨迹、总体的速率是市场的力量决定的。”陈淮说。

  陈淮说,今年上半年有人称房地产可能要崩盘,但实际上今年上半年房地产的成交量是除去2013年之外最高的,市场正进入优胜劣汰过程。

  “成交量萎缩意味着什么?意味着去年吃多了。”陈淮以济南为例,8到10年间人们买多少房子是一个常数,某一年多买了,第二年就是一个“小年”。

  陈淮认为,房地产的需求是累计需求,释放周期是3到5年,2013年的政策导致了2014、2015年的需求提前释放,这是正常现象。

  谈转型不会再野蛮生长开始优胜劣汰

  顾云昌的看法与陈淮类似,他认为,与其说中国房地产市场要崩盘、要泡沫破灭,还不如说房地产市场是增速放缓、高位盘整、理性回归。

  在顾云昌看来,中国房地产市场和中国的经济一样,进入了一种新常态,这意味着房地产市场正在放缓增速,进行结构性的调整。

  2008年的国际金融危机,4万亿对中国经济保持稳定发挥了作用,但也产生了后遗症。在这种情况下,房地产市场出现新常态,表现出来就是市场总体供不应求,产业全方位转型。

  “应该看到,中国房地产正在理性回归,改变过去野蛮生长的态势,出现一种好的迹象。也可能少数企业甚至是数量不少的企业,在调整中消失、被大鱼吃掉。”顾云昌说。

  谈投资房子保值增值根源在土地升值

  谈到房地产投资,两位专家认为,房子会折旧,土地升值才是房地产保值增值的根源。

  李嘉诚说,买房第一是地段,第二是地段,第三还是地段。在陈淮看来,这3个地段有不同的含义。“就济南来看,一边是欣欣向荣的胶东半岛,另一边是首都经济圈,这是第一个地段的含义。”陈淮说,第二个地段是指住宅周边的各种基础配套,例如商业、交通等;第三个地段指的是所在街区,是否是一个人口不断增长且收入不断提高的人群聚集地。

  谈限购济南取消后改善型需求释放

  对于济南取消限购,陈淮认为,限购是抑制投机性需求的措施,持续的严重的供不应求才会存在投机性需求。济南现在是供大于求,因此没有必要限购。顾云昌则表示,限购在济南取消了,但是限贷、差异化的贷款政策没有变化,这是保证住宅市场平稳的重要机制。

  “济南这样的老城,很多人住在房改房里面,还有老旧街区,很多人都度过了住房危机的时代,已经满足了住房需求,现在成规模地进入改善期。”陈淮表示,整个中国都在这样一个时期,产生的需求可以保证未来10到20年,中国的房地产市场仍将是全世界规模最大、增长最快的市场。

  顾云昌也认为,济南的限购政策取消后,对改善性需求将带来刺激作用,甚至周边有改善性需求的人,都会到济南买房。


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