取消限购政策冲锋在前，为什么是济南？从政府内部文件“意外”流到网上，到“口头通知”开发商和房产中介执行新政，济南取消限购的方式引发多方猜测。出于担心房价上涨和政策变卦，刚需们扎堆网签；面对咨询市民，济南市房地产交易中心的工作人员被问得焦头烂额；售楼处和中介的电话连日来被打爆，开发商不得不临时调整下半年营销方案，开发商想涨价却不敢轻举妄动。“只要有张身份证就可以在济南买房，当然，你还得有钱。”省城一家二手房经纪人调侃道。济南市房地产交易中心内不少市民等着办业务。济南东部一楼盘的洽谈区内座无虚席。
现场直击
济南取消限购后担心政策“变卦”刚需们扎堆网签
购房者
本想再观望，担心变卦扎堆网签
7月11日，省城又是一个“桑拿天”。当天上午，二手房经纪人井永乐带着客户到济南市房地产交易中心办理网签。到了办理网签的二楼大厅，现场已是水泄不通。井永乐说：“以前有的中介公司有办理网签的资质，限购取消后，全市二手房网签都得来这儿，来之前就预计人很多，但没想到多成这样！”
市民毕卫玉是井永乐的客户，属于首套房购买者，在济南工作了六七年的他上半年一直在观望，打算在房价松动时再出手。“一看报纸说济南限购取消了，我赶紧给中介打电话，讨论房价会不会上涨。”毕卫玉说，和家人商量之后还是决定早下手为强，不再和房东在房款上较劲儿了。像毕卫玉这样的客户，井永乐这几天接触了不少，这些客户基本上都属于刚需一族，对房价十分敏感，限购取消让他们有些恐慌。
实际上，与担心房价上涨、加快网签速度的市民相比，担心房管部门“收回成命”的外地户籍购房者更多，其中不乏前期被限购政策卡住的市民。
济南21世纪不动产高级置业顾问张军解释说，一些之前签了合同交了钱的外地购房者，由于无法提供纳税和社保证明，现在限购取消了就可以网签。“很多人担心限购政策收回，毕竟有其他城市的前车之鉴，购房者是有些心慌的。”张军说，很多购房者观望了小半年，取消限购后又陷入新的苦恼，各种心理因素作用之下，不知不觉“被推着”加快了购房脚步。
济南市房产交易中心
工作人员被问得焦头烂额
张军介绍，交定金、交首付、网签等手续在两天时间内很难完成，很多客户是在6月底知道了限购放开的消息，把有关手续办完，等到正式放开后集中办网签。济南市住宅与房地产信息网显示，在取消限购政策当天，全市商品房网签623套，其中住宅网签量达到了577套，创下今年住宅单日网签量的新高。11日商品房网签达到了740套，其中住宅575套。要知道，整个5月份的成交量仅为3053套，6月份的住宅日均网签量仅仅才百余套，市民扎堆网签的热度可见一斑。
11日上午，济南市房地产交易中心咨询台的工作人员告诉记者，“现在不用办限购证明了，拿身份证挂个号就能网签，新房在售楼处可以办理，个人房源也就是二手房都得来交易中心。”
记者在11时许拿了一个号，发现已经排到了293号，半小时后才排到，以外地购房者的身份来到一个窗口。“反正接到通知是说从7月10日开始，以后会不会这样我们也不清楚。”济南市房地产交易中心工作人员许颖这样回答。
在这里工作才一年的小王几天来忙得焦头烂额，晚上请外地朋友吃烧烤时还在吐槽。“来办理业务的市民实在太多了，而且问来问去都是问有没有真的取消限购。我都快被问成机器人了。”小王说，只能回答现在可以不限购了，下一步怎么样只能回复“无可奉告”，“实际上，我是真不知道。”
开发商
来电咨询人数暴涨，是否涨价很纠结
济南南部一超级大盘，已有接近4万户居民，目前现房、期房、二手房都在卖。“先生，您是有电话预约吗？济南取消限购，我们特别推出‘限购取消不加价，百套房源低价卖’的活动，请问您想看多大户型的？”记者一走进售楼处，一名置业顾问就迎上来介绍。
据介绍，很多市民通过报纸了解了大体情况，但由于没看到官方正式发文，还是打电话到售楼处确认，前台8名工作人员的电话铃声此起彼伏。记者在售楼处看到，原来的网签系统发生了变化。点击进入企业网签页面后，一行红色的提示语映入眼帘——“2014年7月10日之前开具的限购证明编号不再使用，请重新录入买受人信息，通过身份证号码网签。”
在济南东部一楼盘，项目负责人张女士表示，“售楼处到访量有一定增长，主要是打电话来询问的人数暴涨。”张女士表示，下半年去化走量的总体营销方案是不会变的，但随着市场热度的增加，不排除在适当时机微微涨价。“纠结，房价不是想涨就涨的。首先手里有钱的毕竟是少数，银行贷款也比较紧，实在卖不动我们还有可能降价呢。再就是不敢做出头鸟，涨价引起怨言，限购可能随时就回来了。”
房贷
银行利率普遍上浮，公积金又卡得严
相比开发商，二手房公司的烦恼就比较少了。“取消限购当天，我自己一个人就接了十几个客户电话，都问到了限购政策。”哈考特不动产置业顾问周经理说，取消限购前三天，自己的电话几乎被打爆。“反正上半年客户观望得差不多了，二手房市场下半年一开始就出现回暖，本来就较多成交，现在限购取消更多人看房、网签，我们对下半年恢复了信心。”
不过，严苛的信贷政策却成了二手房经纪人挥之不去的阴影。“首套房大银行一般会上浮10%，二套房上浮10%到15%，三套房以上自然不用说，无法贷款一律全款。”二手房经纪人石经理说，购买首套房可以从一些小银行拿到基准利率的房贷，但它们的资金实力不强，放款会慢一些。
另外，公积金贷款卡得非常严，让很多刚需很受伤。“项目主体封顶之前不能通过公积金贷款，济南执行得几乎滴水不漏，这就把很多购买者拒之门外了。”济南东部一楼盘销售经理说，审批慢、放款难，加大了很多缴纳了公积金的购房者负担，而等到期房销售到了大楼封顶阶段，房价一般都会较前期上涨。
“只要有张身份证就可以在济南买房，当然，你还得有钱。”济南一家二手房经纪人调侃道。
B深度分析
楼市是否升温得看市场调节和银行信贷
楼市是否升温，得看市场调节和银行信贷
限购政策一取消，购房者加快了置业脚步，开发商和中介也重拾信心。7月12日，在济南东部一品牌房企开发的楼盘，看房者络绎不绝，楼盘展示区围满了市民，洽谈区座无虚席。在历山路和东关大街交会处的公交站灯箱上，小广告都写着“好消息，好消息，济南限购取消，外地人可以买房子了”。一时间人气回来了，楼市是否即将升温？
“政策出台后的短时间内敏感度较高，政府也可以暂时收到微刺激的效果，但楼市是否升温还要看市场自己调节。”山东大学房地产研究中心主任李铁岗教授说，“市场对政策调整的敏感度很快就会下降，取消限购不会对楼市产生决定性影响，市场上还有大批房源需要消化，房价不会出现报复性上涨。”
克而瑞信息集团青岛首席分析师邓国华认为，短期内的成交提高，多为前期受制于政策的需求而集中释放所致。限购只是去掉了购买的门槛问题，并不能解决购买能力和购买意愿问题，长期效果还要看信贷政策和价格调整幅度。济南取消限购或将不会对楼市有太大的冲击。“从整体市场来看，济南也是以刚需购房者为主的，房地产行业大的趋势仍然是稳中有降。另外，济南的人口吸附能力尚且不如一线城市和青岛这样的城市，所以限购政策的取消，对于楼市下半年难以有较大的影响。”邓国华说，“银行信贷如果不放松，取消限购就不会在短时间内带来成交量和房价的暴涨。”
“成交量暴涨很可能只是昙花一现。现在哪个买房不举债？如果信贷不放松，购买力有限，取消限购反而会导致看跌楼市，引发市场恐慌，效果南辕北辙。”著名经济学家余丰慧分析指出。
济南冲锋在前，或为其他城市探路
十年来济南房地产相关政策出台都在很多城市施行之后，而这次取消限购却冲锋在前，很让人感到意外。据李铁岗教授分析，济南量价齐跌、高库存、土地市场趋冷是三大自身原因。克尔瑞统计数据显示，自2013年3月以来，济南存销比持续走高，高库存一直困扰着省城房地产市场。截至今年6月底，济南普通商品住宅库存697万平方米，按照月均成交量41万平方米计算，存销比高达16.9个月，而这并没有包含济南房地产市场未来的供应量。
经历了两个多月的零成交后，7月11日，济南5宗土地挂牌截止，其中一宗土地因故挂牌终止，四宗底价成交，成交金额13814万元，反映出土地市场的惨淡。土地出让收入减少带来的财政压力，让地方政府不得不重视出手刺激楼市。
“今年的房地产市场风雨飘摇，打个比方，雨天路上的能见度降低，车子跑得慢，政府拿掉限速牌，就是想让大家跑快。由于路况条件太差，这个时候已经不是考虑超速的问题，而是要给驾驶员壮胆，只不过这种鼓励方式短期内未必能取得预想效果。”李铁岗说。
实行限购时“敲锣打鼓”，取消限购时“躲躲闪闪”，这是全国很多城市普遍的做法。从政府内部文件“意外”流到网上，到“口头通知”开发商和房产中介执行新政，济南取消限购的方式让很多人感到疑惑。
根据记者在济南的探访，这次取消限购极有可能是为其他城市探路。“济南先摸着石头过河，试得好可以为其他城市树立榜样，反响差还可以及时取消。”李铁岗教授分析说。
青岛若取消限购可从边缘区域试行
邓国华指出，在限购政策上，青岛不像一线城市那么紧，也不像三线城市那么松，目前青岛市场总体供求依然维持稳定，加上青岛较强的人口吸附能力，全面取消限购言之尚早，即使取消限购，预计也会在边缘区域和库存压力较大的区域先试行。
至于如若取消限购对青岛楼市的影响，邓国华认为，取消限购后，成交量肯定会上升，因为一些隐性的成交量会显现出来，但不会出现房价暴涨的情形。“今年房价一直在提升，但购买力不是很强，即使取消限购，也不会出现房价大涨的局面。而且，目前青岛新房成交价格还没有降到大家的心理预期和承受力之下，还有下降的空间；在成交量上，青岛新房成交将在三季度末趋于稳定。”邓国华说。
另有观点认为，青岛取消限购政策不用学济南一次性全面放开。“可以第一步打破户籍限制，让常住人口买一套，安家落户；下一步才是放开套数限制，实现政策调整的软着陆。”余丰慧认为，楼市拐点尚未到来，不需要仓促放开限购政策。
人物特写
国际华：被误伤的刚需获益最大
在7月10日之前，今年24岁的国际华想要买房，还得继续缴纳大半年的社保，开具纳税证明。如果要钻限购政策的空子，他得“买”一年以上纳税证明或补缴一年社保。“这次放开限购对我来说实在太好了！能够买房，我很开心！最近两天，我一下班就看房，下周就可能定下房子了！”国先生属于被限购政策误伤的刚需，取消限购让他这一类外来务工人员获益良多。
王丽霞：改善性购房者担心涨价
7月11日下午，在济南南部一楼盘签购房合同的王丽霞说，她现在住的地方90多平方米，附近又没有好的学校，想再买套130平方米套三户型的房子，方便孩子上学，还可以三世同堂。“限购政策对我本来没什么影响，但取消限购政策让我害怕了，怕房价上涨。”王丽霞说，她在置业顾问的催促下，抓紧时间签购房合同。
孟浩：投资者担心政策有变
孟浩是一家汽车维修加盟店的站长，在洪楼商圈已有一套160平方米的房子，孩子上大学了。“打算在东部再买一套130平方米的，按照单价9000元来算，总房款在120万左右，首付六成得掏70多万。”孟先生说，他将目前住的房子抵押出去，贷出了50万。取消限购政府部门“只做不说”，现在孟先生最担心“收回成命”，限购政策又杀个回马枪，将来房子不好脱手。
王锐：是否投资楼市仍在观望
去年楼市成交火爆之时，人们越涨越买，许多人通过办假离婚的方式“析产”。王锐已经有两套房，父母还是外地户口，限购一取消，两个口子都打开了。“不需要搞那些歪门邪道了，至于该不该出手投资房产，是拿全款还是房贷，仍在观望中。”王锐说，政策允许可随意买房，但不敢投资楼市……
文/图 记者刘乐芳
(来源：半岛网-城市信报) [编辑：李敏娜]
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