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济南取消限购后刚需扎堆网签 开发商不敢涨价

A-A+2014年7月14日07:58城市信报评论

  取消限购政策冲锋在前,为什么是济南?从政府内部文件“意外”流到网上,到“口头通知”开发商和房产中介执行新政,济南取消限购的方式引发多方猜测。出于担心房价上涨和政策变卦,刚需们扎堆网签;面对咨询市民,济南市房地产交易中心的工作人员被问得焦头烂额;售楼处和中介的电话连日来被打爆,开发商不得不临时调整下半年营销方案,开发商想涨价却不敢轻举妄动。“只要有张身份证就可以在济南买房,当然,你还得有钱。”省城一家二手房经纪人调侃道。济南市房地产交易中心内不少市民等着办业务。济南东部一楼盘的洽谈区内座无虚席。

  现场直击

  济南取消限购后担心政策“变卦”刚需们扎堆网签 

  购房者

  本想再观望,担心变卦扎堆网签 

  7月11日,省城又是一个“桑拿天”。当天上午,二手房经纪人井永乐带着客户到济南市房地产交易中心办理网签。到了办理网签的二楼大厅,现场已是水泄不通。井永乐说:“以前有的中介公司有办理网签的资质,限购取消后,全市二手房网签都得来这儿,来之前就预计人很多,但没想到多成这样!”

  市民毕卫玉是井永乐的客户,属于首套房购买者,在济南工作了六七年的他上半年一直在观望,打算在房价松动时再出手。“一看报纸说济南限购取消了,我赶紧给中介打电话,讨论房价会不会上涨。”毕卫玉说,和家人商量之后还是决定早下手为强,不再和房东在房款上较劲儿了。像毕卫玉这样的客户,井永乐这几天接触了不少,这些客户基本上都属于刚需一族,对房价十分敏感,限购取消让他们有些恐慌。

  实际上,与担心房价上涨、加快网签速度的市民相比,担心房管部门“收回成命”的外地户籍购房者更多,其中不乏前期被限购政策卡住的市民。

  济南21世纪不动产高级置业顾问张军解释说,一些之前签了合同交了钱的外地购房者,由于无法提供纳税和社保证明,现在限购取消了就可以网签。“很多人担心限购政策收回,毕竟有其他城市的前车之鉴,购房者是有些心慌的。”张军说,很多购房者观望了小半年,取消限购后又陷入新的苦恼,各种心理因素作用之下,不知不觉“被推着”加快了购房脚步。

  济南市房产交易中心

  工作人员被问得焦头烂额 

  张军介绍,交定金、交首付、网签等手续在两天时间内很难完成,很多客户是在6月底知道了限购放开的消息,把有关手续办完,等到正式放开后集中办网签。济南市住宅与房地产信息网显示,在取消限购政策当天,全市商品房网签623套,其中住宅网签量达到了577套,创下今年住宅单日网签量的新高。11日商品房网签达到了740套,其中住宅575套。要知道,整个5月份的成交量仅为3053套,6月份的住宅日均网签量仅仅才百余套,市民扎堆网签的热度可见一斑。

  11日上午,济南市房地产交易中心咨询台的工作人员告诉记者,“现在不用办限购证明了,拿身份证挂个号就能网签,新房在售楼处可以办理,个人房源也就是二手房都得来交易中心。”

  记者在11时许拿了一个号,发现已经排到了293号,半小时后才排到,以外地购房者的身份来到一个窗口。“反正接到通知是说从7月10日开始,以后会不会这样我们也不清楚。”济南市房地产交易中心工作人员许颖这样回答。

  在这里工作才一年的小王几天来忙得焦头烂额,晚上请外地朋友吃烧烤时还在吐槽。“来办理业务的市民实在太多了,而且问来问去都是问有没有真的取消限购。我都快被问成机器人了。”小王说,只能回答现在可以不限购了,下一步怎么样只能回复“无可奉告”,“实际上,我是真不知道。”

  开发商

  来电咨询人数暴涨,是否涨价很纠结 

  济南南部一超级大盘,已有接近4万户居民,目前现房、期房、二手房都在卖。“先生,您是有电话预约吗?济南取消限购,我们特别推出‘限购取消不加价,百套房源低价卖’的活动,请问您想看多大户型的?”记者一走进售楼处,一名置业顾问就迎上来介绍。

  据介绍,很多市民通过报纸了解了大体情况,但由于没看到官方正式发文,还是打电话到售楼处确认,前台8名工作人员的电话铃声此起彼伏。记者在售楼处看到,原来的网签系统发生了变化。点击进入企业网签页面后,一行红色的提示语映入眼帘——“2014年7月10日之前开具的限购证明编号不再使用,请重新录入买受人信息,通过身份证号码网签。”

  在济南东部一楼盘,项目负责人张女士表示,“售楼处到访量有一定增长,主要是打电话来询问的人数暴涨。”张女士表示,下半年去化走量的总体营销方案是不会变的,但随着市场热度的增加,不排除在适当时机微微涨价。“纠结,房价不是想涨就涨的。首先手里有钱的毕竟是少数,银行贷款也比较紧,实在卖不动我们还有可能降价呢。再就是不敢做出头鸟,涨价引起怨言,限购可能随时就回来了。”

  房贷

  银行利率普遍上浮,公积金又卡得严 

  相比开发商,二手房公司的烦恼就比较少了。“取消限购当天,我自己一个人就接了十几个客户电话,都问到了限购政策。”哈考特不动产置业顾问周经理说,取消限购前三天,自己的电话几乎被打爆。“反正上半年客户观望得差不多了,二手房市场下半年一开始就出现回暖,本来就较多成交,现在限购取消更多人看房、网签,我们对下半年恢复了信心。”

  不过,严苛的信贷政策却成了二手房经纪人挥之不去的阴影。“首套房大银行一般会上浮10%,二套房上浮10%到15%,三套房以上自然不用说,无法贷款一律全款。”二手房经纪人石经理说,购买首套房可以从一些小银行拿到基准利率的房贷,但它们的资金实力不强,放款会慢一些。

  另外,公积金贷款卡得非常严,让很多刚需很受伤。“项目主体封顶之前不能通过公积金贷款,济南执行得几乎滴水不漏,这就把很多购买者拒之门外了。”济南东部一楼盘销售经理说,审批慢、放款难,加大了很多缴纳了公积金的购房者负担,而等到期房销售到了大楼封顶阶段,房价一般都会较前期上涨。

  “只要有张身份证就可以在济南买房,当然,你还得有钱。”济南一家二手房经纪人调侃道。

  B深度分析 

  楼市是否升温得看市场调节和银行信贷 

  楼市是否升温,得看市场调节和银行信贷 

  限购政策一取消,购房者加快了置业脚步,开发商和中介也重拾信心。7月12日,在济南东部一品牌房企开发的楼盘,看房者络绎不绝,楼盘展示区围满了市民,洽谈区座无虚席。在历山路和东关大街交会处的公交站灯箱上,小广告都写着“好消息,好消息,济南限购取消,外地人可以买房子了”。一时间人气回来了,楼市是否即将升温?

  “政策出台后的短时间内敏感度较高,政府也可以暂时收到微刺激的效果,但楼市是否升温还要看市场自己调节。”山东大学房地产研究中心主任李铁岗教授说,“市场对政策调整的敏感度很快就会下降,取消限购不会对楼市产生决定性影响,市场上还有大批房源需要消化,房价不会出现报复性上涨。”

  克而瑞信息集团青岛首席分析师邓国华认为,短期内的成交提高,多为前期受制于政策的需求而集中释放所致。限购只是去掉了购买的门槛问题,并不能解决购买能力和购买意愿问题,长期效果还要看信贷政策和价格调整幅度。济南取消限购或将不会对楼市有太大的冲击。“从整体市场来看,济南也是以刚需购房者为主的,房地产行业大的趋势仍然是稳中有降。另外,济南的人口吸附能力尚且不如一线城市和青岛这样的城市,所以限购政策的取消,对于楼市下半年难以有较大的影响。”邓国华说,“银行信贷如果不放松,取消限购就不会在短时间内带来成交量和房价的暴涨。”

  “成交量暴涨很可能只是昙花一现。现在哪个买房不举债?如果信贷不放松,购买力有限,取消限购反而会导致看跌楼市,引发市场恐慌,效果南辕北辙。”著名经济学家余丰慧分析指出。

  济南冲锋在前,或为其他城市探路 

  十年来济南房地产相关政策出台都在很多城市施行之后,而这次取消限购却冲锋在前,很让人感到意外。据李铁岗教授分析,济南量价齐跌、高库存、土地市场趋冷是三大自身原因。克尔瑞统计数据显示,自2013年3月以来,济南存销比持续走高,高库存一直困扰着省城房地产市场。截至今年6月底,济南普通商品住宅库存697万平方米,按照月均成交量41万平方米计算,存销比高达16.9个月,而这并没有包含济南房地产市场未来的供应量。

  经历了两个多月的零成交后,7月11日,济南5宗土地挂牌截止,其中一宗土地因故挂牌终止,四宗底价成交,成交金额13814万元,反映出土地市场的惨淡。土地出让收入减少带来的财政压力,让地方政府不得不重视出手刺激楼市。

  “今年的房地产市场风雨飘摇,打个比方,雨天路上的能见度降低,车子跑得慢,政府拿掉限速牌,就是想让大家跑快。由于路况条件太差,这个时候已经不是考虑超速的问题,而是要给驾驶员壮胆,只不过这种鼓励方式短期内未必能取得预想效果。”李铁岗说。

  实行限购时“敲锣打鼓”,取消限购时“躲躲闪闪”,这是全国很多城市普遍的做法。从政府内部文件“意外”流到网上,到“口头通知”开发商和房产中介执行新政,济南取消限购的方式让很多人感到疑惑。

  根据记者在济南的探访,这次取消限购极有可能是为其他城市探路。“济南先摸着石头过河,试得好可以为其他城市树立榜样,反响差还可以及时取消。”李铁岗教授分析说。

  青岛若取消限购可从边缘区域试行 

  邓国华指出,在限购政策上,青岛不像一线城市那么紧,也不像三线城市那么松,目前青岛市场总体供求依然维持稳定,加上青岛较强的人口吸附能力,全面取消限购言之尚早,即使取消限购,预计也会在边缘区域和库存压力较大的区域先试行。

  至于如若取消限购对青岛楼市的影响,邓国华认为,取消限购后,成交量肯定会上升,因为一些隐性的成交量会显现出来,但不会出现房价暴涨的情形。“今年房价一直在提升,但购买力不是很强,即使取消限购,也不会出现房价大涨的局面。而且,目前青岛新房成交价格还没有降到大家的心理预期和承受力之下,还有下降的空间;在成交量上,青岛新房成交将在三季度末趋于稳定。”邓国华说。

  另有观点认为,青岛取消限购政策不用学济南一次性全面放开。“可以第一步打破户籍限制,让常住人口买一套,安家落户;下一步才是放开套数限制,实现政策调整的软着陆。”余丰慧认为,楼市拐点尚未到来,不需要仓促放开限购政策。

  人物特写

  国际华:被误伤的刚需获益最大 

  在7月10日之前,今年24岁的国际华想要买房,还得继续缴纳大半年的社保,开具纳税证明。如果要钻限购政策的空子,他得“买”一年以上纳税证明或补缴一年社保。“这次放开限购对我来说实在太好了!能够买房,我很开心!最近两天,我一下班就看房,下周就可能定下房子了!”国先生属于被限购政策误伤的刚需,取消限购让他这一类外来务工人员获益良多。

  王丽霞:改善性购房者担心涨价 

  7月11日下午,在济南南部一楼盘签购房合同的王丽霞说,她现在住的地方90多平方米,附近又没有好的学校,想再买套130平方米套三户型的房子,方便孩子上学,还可以三世同堂。“限购政策对我本来没什么影响,但取消限购政策让我害怕了,怕房价上涨。”王丽霞说,她在置业顾问的催促下,抓紧时间签购房合同。

  孟浩:投资者担心政策有变 

  孟浩是一家汽车维修加盟店的站长,在洪楼商圈已有一套160平方米的房子,孩子上大学了。“打算在东部再买一套130平方米的,按照单价9000元来算,总房款在120万左右,首付六成得掏70多万。”孟先生说,他将目前住的房子抵押出去,贷出了50万。取消限购政府部门“只做不说”,现在孟先生最担心“收回成命”,限购政策又杀个回马枪,将来房子不好脱手。

  王锐:是否投资楼市仍在观望 

  去年楼市成交火爆之时,人们越涨越买,许多人通过办假离婚的方式“析产”。王锐已经有两套房,父母还是外地户口,限购一取消,两个口子都打开了。“不需要搞那些歪门邪道了,至于该不该出手投资房产,是拿全款还是房贷,仍在观望中。”王锐说,政策允许可随意买房,但不敢投资楼市……

  文/图 记者刘乐芳

  (来源:半岛网-城市信报) [编辑:李敏娜]


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