今年以来，全国楼市整体低迷，降价声此起彼伏。进入5月，楼市出现拐点的声音更见强烈。山东楼市究竟如何？记者进行了深入采访。
销售面积明显下滑
“成交量确实下滑不少。”2006年以来一直为济南多家中介提供贷款办理服务的彭强说，去年经他手的成交量平均每月有100多套，但上个月下滑到了60多套。最近生意非常寡淡，他索性回家休养几天。
受楼市“拐点”说法的影响，市民买房意愿下降，观望情绪蔓延。但彭强认为，最主要的原因并非如此，而是银行信贷收紧延缓了买房者脚步。民间金融和网络金融的齐头并进，使得银行“钱紧”。“四大国有银行都将贷款利率上浮了5%，中小银行条件更苛刻，不仅上浮利率，还要求首付款比例上升至4成。”
我省一季度统计显示，全省楼市的开工面积和销售面积都明显下滑。这与全国的情况相仿。据中原集团研究中心监测数据显示，4月全国40个大中城市一手住宅销售面积环比下滑5.8%。
房地产综合服务提供商世联行，在全国50个大中小城市近千个案场的汇总数据显示，今年以来盘均上门指数保持常态。上海世联地产顾问股份有限公司华东区域总经理袁鸿昌在微博上分析，这说明消费者仍在积极看楼，有效的购买力仍在，家庭资产负债表和现金流表现良好，但受观望情绪影响，购房决策周期拉长。
价格未见实质松动
中国指数研究院发布的4月百城价格指数显示，2014年4月，全国100个城市(新建)住宅平均价格为11013元/平米，环比上月上涨0.10%，是2012年6月以来连续第23个月环比上涨，涨幅较上月缩小0.28个百分点。
我省有9市作为样本，其中6市住宅均价环比上涨，德州市住宅均价环比涨幅最高，达到0.38%；济南市住宅均价8786元/平米，环比上涨0.37%；环比出现下降的3市是潍坊、菏泽和青岛，潍坊降幅最高，下降了1.56%，4月住宅均价为4613元/平米。
记者近日走访济南楼盘发现，实质性降价的楼盘几乎没有，传言降价的楼盘基本上都是采取了常规的促销手段。
比如经十路与浆水泉路交会处卓越时代广场，公寓楼单价仅5800元/平米。公寓楼间高近5米，上述单价是按在中间隔出一层的面积算，所以单价实际上还是1万多。彭强最近在保利华庭买了一套新房，刚交了首付，价格已经涨了200元/平米。
山东大学房地产研究中心主任李铁岗也认为，济南房价一直呈稳步攀升状态，没出现大起大落，调整时也不会出现较大幅度下滑。
楼市出现分化
“山东楼市总体健康，济南、青岛仍有空间，潍坊、临沂基本到顶，一些县级市价格滑落。”世联行山东区域总经理朱江认为，我省楼市同样出现分化，需求、价格、供给都出现不均衡状况，所有城市齐上涨的时代过去了。
以济南为例，朱江分析说，每年净流入人口8万—9万，但去年底的一手房存销比只要3.3个月。去年济南土地成交总价前十的项目中，8宗居住用地中的7宗已经进入或即将进入市场，供应大幅增加，但至今仍处于是4—5个月的低库存时期。
“潍坊长期处于供大于求的局面，本身房价不高，只有四千多每平米，人口净流入速度也较慢，所以变动不大。”但他说像寿光等县级城市价格明显下滑，均价从四千多每平米降到了三四千。
楼市是拐点还是假摔？中原集团研究中心近日的调研报告显示，在其调研的21个城市中，截至4月30日，只有杭州、常州、成都、沈阳、宁波及惠州等6个城市有楼盘采取直接降价的方式促销，且降价项目以高端楼盘为主，降价幅度在5%至25%。实质性降价楼盘也不过9个，其余多为减少首付、特价房、团购房等常见的促销形式。
“实质性降价的多为库存积压严重的楼市‘重灾区’,如杭州、常州等。”朱江并不认同次楼市拐点论，“只能说明全国楼市出现分化，楼市趋于理性，不是所有房地产都能赚钱，山东也是如此。”
济南住宅销售逆势而行
“总的来看，济南的房地产市场相对比较理性、平稳，保持了温和、健康的发展态势，也可以说是不温不火，受国家一系列调控政策的影响不是太大，炒作的空间也不大，想在济南炒房挣大钱很难。”这是日前济南市举行的例行新闻发布会上，市统计局副局长苑子建对省会房地产市场作出的一个基本判断。
支撑苑子建观点的是这样一组数字：今年一季度，济南市固定资产投资增长18.7%，其中房地产开发投资总量达到196亿元，超过青岛列全省第1位，其增速达到17.5%。在建的投资项目1442个，同比增加了134个，其中房地产项目361个，同比增加23个。
“尽管一季度济南市房地产开发17.5%的投资增速同比回落了3.8个百分点，但仍分别高于全国、全省0.7、3.1个百分点，到位资金更是增长31.5%，高于全国(6.6%)24.9个百分点。”苑子建说。
从商品房销售面积看，济南市一季度住宅增长31.7%，分别高于全国(-5.7%)、全省(3.7%)37.4和28个百分点，与全国整体情形完全相反。
从房价看，国家统计局公布的70个大中城市价格监测显示，3月份济南新建商品住宅环比上涨0.4%，同比上涨8.1%，是自2012年7月以来已连续21个月持续上涨。二手房也是上涨的，环比增长0.1%，同比增长3.8%。
“支撑房地产市场健康发展的，主要还是刚性需求，包括无房居民的刚性需求和有房居民的改善性需求。”苑子建举例说，国家统计局刚刚发布的我国城市化率每年增长是1个百分点，济南要略高于这个水平。
“十二五”以来的三年时间，济南常住人口净增了18万人，平均每年增加6万人。去年济南结婚的新人有62050对，这就是最大的“刚需”。而去年济南市商品房销售了700多万平方米，按平均100平方米一套的话，就是7万多套，其中住宅在6万多套。
青岛：楼市库存高企成交下跌
5月8日下午2点多，在位于青岛市李沧区青山路与九水路交汇处一家楼盘的售楼处，记者看到，项目沙盘前有几位看房者正在咨询户型和价格。
一位置业顾问告诉记者，该项目近期将推出3期，价格不会高于2期，均价可能低于万元。据了解，该楼盘2期从去年9月份开始陆续开盘，均价大约在9700-9800元/平米，3期的价格也极有可能在这个范围。3期相距2期开盘已经有半年多的时间，而价格仍与之持平，这种情况在岛城楼市并不多见，也是今年以来青岛楼市持续成交疲软状态的一个缩影。
青岛网上房地产统计数据显示，从3月份开始，青岛楼市的交易量便进入降幅态势。4月，青岛新房成交7468套，环比3月份的7671套微降2.65%，其中，住宅仅成交6189套，环比3月份下降3.4%。与此同时，房价也略有松动。据百城房价统计，4月份青岛新建住宅均价9793元/平米，环比下降了0.44%，在全国百城中房价涨跌榜中排名第67位。据了解，这是自去年7月以来，青岛房价在连续上涨了八个月后出现的首次下跌。
与渐渐萎缩的成交量形成反差的，则是库存的高企。统计数据显示，截至4月末，青岛库存量高达2325.95万平方米，目前库存房套数达19.6965万套，且主要集中于刚需项目，尤其是黄岛、胶州等地，均出现供过于求的现象。
“一季度，受公积金新政的影响，青岛楼市表现欠佳。许多开发商都寄希望于4月。但是进入4月之后，各种限贷政策又让原本冷清的市场‘雪上加霜’。”青岛恒诚佳不动产总经理叶贞玲说。
采访中，不少购房者证实，除了本地没有利好的政策外，整个房地产的大形势让自己多了几分观望的心理。
潍坊：楼盘竞相降价促销
春节后，潍坊各楼盘相继推出力度较大的降价促销活动，但目前房价并没有出现较大范围的波动。
据搜房网数据，2014年第一季度潍坊房价走势平稳，3月房价4497元/平米，与一月的4484元/平米相比，涨了13元/平米，涨幅为0.29%。而至2014年4月潍坊市场均价4398元/平米，环比3月的4497元/平米微降2.20%，初现降价端倪。
记者走访潍坊几家房地产项目发现，春节前售价为3700元/平米的奎文区“紫荆花园”楼盘，现在售价仅为2900元/平米，降幅较为明显。与此同时，“直降500”、“买房赠物业费”，“买房赠家电大礼包”，“一万抵三万”等促销活动几乎遍布每个房产项目的宣传彩页之上。
据潍坊鑫锦盛房产公司销售总经理刘顺方介绍，近期，受购房信贷政策额度过紧以及近期媒体“楼市触顶说”的影响，消费者观望情绪极高。五一期间本是售房黄金期，但今年几乎潍坊所有的房产项目都有较大幅度折扣或者一些赠送礼品的变相降价。往年，有较大幅度折扣的房企仅占房企总数的40%，但成交量却是今年的两倍多。
“像紫荆花园这种以价换量的大幅降价，应该属于个别房企怕房产市场恶化导致资金链断裂，为了回笼资金做出的举措，但出现大幅降价商家以及房企全员大幅促销的局面似乎预示着什么，至少房企老板们开始担忧了。” 刘顺方说。
房价总体出现松动的同时，但也有一批房产项目傲视房产市场，销售火爆。
弘润·金茂府位于潍坊市高新技术开发区内，项目包括别墅、花园洋房、小高层、高层，高层均价为4500/平米，花园洋房以及别墅均在8000/平米以上，并且都是现房在售。该项目房产自四月下旬开始销售，但早在正式开盘前就已售出8000多套，成交额达1.5亿。据该项目负责人隋钢介绍，房价松动下跌，更多出现在中低端市场，而弘润·金茂府项目面对的是改善性需求客户，客户群稳定且较为理性。
多地楼市频出“微刺激”
安徽铜陵实施的一系列房地产新政，给近来本就不平静的房地产市场带来了又一“重磅新闻”，“救市”之声开始搅热房地产市场。
近来“沉不住气”出手“救市”的地方政府不止铜陵一地，广西南宁、天津滨海、江苏无锡、杭州萧山等一些三四线城市，房地产市场的“利好”消息频出。
尽管铜陵等地均强调，政策的调整仍以满足刚需、支持改善型住房为导向，但从限购到“松绑”，地方政府“希望房子赶紧卖出去”的目的仍是显而易见的。
安徽省统计局发布的全省一季度商品房销售面积数据显示，在全省商品房销售面积降幅“前三位”的城市当中，铜陵市降幅达48.6%。铜陵市一位房地产销售经理告诉记者，不仅一季度，商品房销售的“颓势”在传统的营销旺季“银四月”依旧延续。据铜房网数据中心统计，今年4月，铜陵全市商品房签约579套，备案479套，较3月的791套备案量环比下降32.1%。
近期一份“我国23个省份‘土地财政依赖度’排名报告”显示，广西土地偿债规模只有700多亿元，但土地偿债比例高达38.09%。安徽省2013年上半年一项统计数据也显示，财政增收对房地产市场依赖加大，房地产税收对税收增长的贡献率达到72.7%。
面对频出的地方政府“救市”之举，不少业内人士还质疑：地方政府没有权力减税，只能进行调整限购、财政补贴等方式给市场“微刺激”，但这些政策本身是否“越级”违规本来就存在争议。
(据新华社合肥5月8日电)
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