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    保障房定向工具和REITs被视为银行贷款和财政投入“解压”的保障房融资新渠道，其中前者正在成为房企和银行双方都青睐的融资工具。

　　保障房融资“口渴”的大背景下，上海地区首只保障房私募债券发行，融资额度13亿元人民币。去年下半年，上海方面就表示开始与中国交易商协会和央行上海总部沟通争取保障房定向私募债试点。一年的努力已见成效。

　　《第一财经日报》日前从央行上海总部获悉，上海中星(集团)有限公司(下称“上海中星”)于8月8日在银行间债券市场发行该期中期票据(私募债)，此次私募债采取的是非公开定向发售，私募债期限3年，发行利率6.0%，将专项用于上海市保障房建设规划的曹路保障性住房项目。

　　发行方投资方都青睐

　　保障房定向工具和REITs被视为为银行贷款和财政投入“解压”的保障房融资新渠道，其中前者正成为房企和银行双方都青睐的融资工具。“私募债是融资成本较低的创新型直接融资工具，从各地试点来看，由于风险可控、资金回收预期稳定，定向投资方认购积极性较大。”中国银行间市场交易商协会相关人士表示。

　　对于发行方来说，“与传统融资渠道相比，私募债等债务融资工具具有总额大、成本低、使用限制少、期限灵活等特点。”本报记者从央行上海总部了解到，这种融资工具受到保障房建设企业的欢迎。

　　2011年底开始，北京、青海、南京等地已先后“尝鲜”保障房私募债。相比之下，此次上海中星3年期6.0%的发行利率较为“划算”：北京国有资本经营管理中心于2011年11月发行的包括20亿元3年期中期票据和30亿元5年期中期票据，票面利率分别为6.05%和6.13%；青海国有资产投资管理有限公司于2012年8月发行的50亿元5年期中期票据利率则为6.28%。

　　“私募债的发行利率是根据发行人的信用评级状况、参考市场同期债券发行情况，由公司和主承销商共同商定的。”上述银行间市场交易商协会相关人士告诉本报记者。

　　推广效应

　　从融资角度而言，一些银行对传统的保障房贷款心有余而力不足。某大行总部相关业务人士告诉本报记者，一来，银行的房地产贷款指标从紧，部分银行甚至忙于压缩这部分贷款，如果要支持保障房贷款，只能靠总行发放专项贷款；二来，银行的负债面“短多长少”，与保障房3~5年的项目期限存在错配风险。

　　但是多渠道拓宽保障房的融资方式，使银行绕过了贷款规模的限制。

　　本报记者此前也从业内获悉，在经适房、动迁安置房、公租房、廉租房的上海“四位一体”保障房体系中，前两者盈利模式相对清晰，回款时间相对较短，银行融资进入也较为积极；而后两者尚未形成成熟的市场运作经验，一些银行仍在“观望”。

　　从公开资料来看，此次上海中星的保障房私募债投资标的浦东曹路保障性住房项目，大面积地块属于动迁安置房，自身现金流和投资回报率相对稳定。有业内人士认为，事实上，为公租房和廉租房开拓更多融资渠道，将是未来需要研究的课题。

　　值得注意的是，此次上海首推保障房私募债是一次全新尝试，具有推广效应，后续将有更多企业跟进。央行上海总部表示：“下一步，在上海市政府有关部门、人民银行上海总部和交易商协会的共同推动下，将有越来越多的上海企业通过银行间债券市场发行债务融资工具用于保障房建设，促进上海保障房建设工作的顺利开展，并为上海国际金融中心建设助力。”

　　继上海中星之后，上海建工集团股份有限公司或有望发行私募债。其于今年3月发出公告称，为了弥补保障房建设资金缺口拟申请发行不超过17亿元的非公开定向发行债务融资工具，专项用于上海市浦东新区宣桥镇共有产权保障住房项目建设。