近日，位于齐河黄河国际生态城片区的保利黄河大观项目迎来首次开盘，共推出194套房源，成交去化率不足六成。记者从齐河县房管局市场管理科了解到，目前保利黄河大观已取得392套房源的预售证，而首开仅推出半数房源，去化率却是这半数房源的六成，其销售业绩可谓“惨淡”。业内人士表示，此时的“捂盘”非市场火爆时的“捂盘”，有可能与开发企业蓄客不足有关。专家分析认为，除市场原因之外，保利黄河大观渠道分销效果一般，拆分精装合同提高首付等因素，是导致保利黄河大观首开遇冷的重要因素。
保守开盘或因蓄客不足
近日，大众网报道的齐河黄河国际生态城片区项目规划进展情况，引发市民强烈关注。11月4日，位于该片区的保利黄河大观首次开盘，开盘现场，保利黄河大观共计推出7#、11#、12#、13#楼总计194套房源。记者从齐河县房管局市场管理科了解到，保利黄河大观项目已有392套房源取得预售许可证，而在开盘现场只推售了其中的半数房源。业内人士分析，从保利地产的推盘情况来看，保守开盘或与其蓄客不足有关。
今年7月，保利黄河大观案名发布，齐河城市展厅开放。10月1日，该项目售楼处正式对外开放。经过近四个月时间的蓄客，11月4日迎来首次开盘。
去年以来，济南房地产市场一度出现“一房难求”的过热现象，为了取得更高的销售利润，房地产企业取得预售许可证后，仍囤积大量房源不对外销售的现象多发。
而此次保利地产首次开盘“捂盘惜售”现象令人生疑。此前，置业顾问称预计将有400套房源入市销售，从其开盘去化量上来看，保利地产首开遇冷，蓄客乏力的事实难以遮掩。
成交者多为齐河周边市民
近两年，房地产市场过热，刚性需求被严重透支，与此同时，在“住房不炒”的大背景下，房地产市场调控不放松，投资需求也被抑制。黄河国际生态城片区不在限购范围内，部分投资客户将目光放到此处。据媒体报道，前来黄河国际生态城片区看房的济南市民比齐河当地市民还要多，而在销售过程中，济南购房者的购房成交率却大大低于齐河周边乡镇。
近两年，以链家、中柱为代表的经纪公司，除了其二手房板块以外，新房业务也水涨船高。进入今年下半年，济南房地产市场急速降温，受制于市场整体转冷的大趋势，渠道分销效果也大打折扣。据业内人士透露，保利黄河大观此次开盘，渠道客户到访量也大大缩水。
据一位从保利黄河大观购房的置业者称，该项目采取拆分合同的方式，2000元/平米的精装款需要一年内交齐全款。比如一套100平米的房子，精装修费用为20万元，为了快速回笼资金，精装部分购房款不能申请商贷或公积金贷款，这就导致了购房者实际支付的购房款大大提高，这也是保利黄河大观部分客源流失的原因之一。
产业运营水准成为保利地产“试金石”
保利黄河大观项目为保利地产京津冀鲁范围内，首个涵盖养老产业的国际生态型健康小镇。
据了解，该项目涵盖三甲医院、星级酒店、CCRC养老机构、健康研发产业园等六大产业。此前，在大众网记者踩盘过程中，曾有项目置业顾问介绍，项目内将引进山东省内齐鲁或省立重点医院，并将引入济南市重点小学。
记者查询到，保利地产的拿地条件十分严苛，其项目配套要求各在供地后1年内开工建设，其中酒店和医院须在2019年5月1日前完成主体施工，2020年5月1日前建成并投入运营。
以医养健康为主题的保利黄河大观项目，配套运营成为考量项目成功开发与否的关键。
