继孙村片区推出济南首宗“只租不售”地块、5 年内住宅不能涨价地块后,17 日高新区 再 放 大招:大学科技园出让的一宗居住用地商品房销售价格不高于 11000元/平方米,这是去年山东出台楼市调控 14 条意见后,济南首次实施“限房价竞地价”土地出让模式。业内认为,土拍限价房最大的冲击是消除房价非理性看涨的预期。

政策解读政策解读

  建成后最高1.1万/㎡,房价有了“天花板”

  位于齐鲁大学科技园创新谷加速器北侧推出一宗土地面积62852平方米的居住地块,约94亩。该地块地上容积率最大为1.6,适合开发多层或小高层的低密度产品。在最新公布的挂牌文件中,该地块最大的亮点是为引进专家和高端人才,控制片区房价,商品房源销售价格不高于11000元/平方米;宗地内设置垃圾集中回收系统、直饮水系统入户。据高新区国土规划建设局工作人员说,该宗地是“限房价竞地价”模式在济南首次落地,宗地内商品房源面向社会销售,限定价格后就不允许开发企业再涨价。

  单价不高于11000元的商品住宅意味着什么?先看看长清区楼市,有现货的楼盘寥寥无几,在售楼盘房价在9000元至1万元水平,大学园附近的中建长清湖二手房挂牌价已超过1万元,甚至达到1.1万元。也就是说,1.1万元将是一个“天花板”价格。

  返回头再看大学园地块,起始楼面价不到4000元,又有济南首条轨交R1线和园博园潜在利好,最大1.6的容积率,适宜开发小高层、搭配洋房产品,如果不限价的话,将来上市后会轻松突破1.1万元。“虽然这个价格在长清来看也不算低,但对去年拿地企业来说,相当于天花板价格。”山东合富辉煌副总许传明认为。

  有何作用

  从源头上防止高价地推高房价

  东部出让地块“只租不售”、限涨价,西部出让地块限房价……2018年伊始,由高新区土地出让刮起的新风会影响济南房地产市场吗?

  传统土地招拍挂采取出价高者得地的模式,往往高地价会传导到销售端,带来高房价,这在2016年下半年东部区域土拍中有明显体现。去年山东出台楼市调控14条意见,提出改进住宅用地出让方式,探索采取“限房价竞地价”等方式,严防高价地扰乱市场预期。在今年全省住房城乡建设工作会上,对于楼市调控则进一步提出“防止高价地推涨房价”。语句变化传递的信息,就是在土地出让环节给市场降温。

  新的土地出让模式是否会在全市范围推开?市国土部门有关人士认为,会关注高新区先行先试取得的有益经验,新的出让模式从长期来看有利于遏制楼市投资现象、培育租赁住宅市场,短期内开发企业会认真研判市场政策和目标客户群体,从而核算拿地成本,更加理性拿地,“实际上从去年年底以来,济南土地市场已开始降温。”

  山东大学经济学院教授李铁岗认为,限价房的出现消除了对房价非理性预期,这种精准的限制措施有助于市场供给链朝良性循环方向发展,“当然要起到多大的作用,还要看操作环节。”

  还有业内人士认为,高新区通过土地出让方式扶持产业发展有其特定性,其他区域尚难以复制,对上述“只租不售”、限涨价、限房价地块,从盈亏平衡、资金回笼等角度民营企业就很难涉足,因此具有国企背景的平台或国企带头来做的可能性更大。