济南公积金管理中心再放大招:

  买房时用商业按揭贷款的小伙伴,也可以在公积金中心提取现金了!先看文件:

  关于开展商贷按月委托提取业务的通知 

  为方便办理了商业性个人住房贷款(以下简称商贷)的职工更加便捷地利用个人住房公积金账户余额偿还商贷,济南住房公积金管理中心将于2017年12月20日推出商贷按月委托提取业务。

  商贷按月委托提取业务是指办理了商贷的职工委托公积金中心按约定的额度逐月将本人的住房公积金转入本人个人结算账户。

  目前在济南的建设银行、工商银行、农业银行、中国银行、交通银行办理了商贷的职工可以办理商贷按月委托提取业务。

  因业务需要,职工办理本业务前需确认商贷的贷款账号(查询方式见中心网站该通知附件1)。职工可到济南住房公积金服务大厅、市政务服务中心公积金窗口以及职工住房公积金缴存银行经办网点办理此项业务。

  由于公积金服务大厅、市政务服务中心公积金窗口办理人数相对集中,建议职工就近选择住房公积金缴存银行经办网点办理,职工办理商贷按月委托提取业务前请仔细阅读《济南住房公积金管理中心商贷按月委托提取业务实施细则》。

  根据这个文件,即使之前你买房时没有用公积金贷款,只是用的普通商业银行贷款,也可以按约定的额度逐月将本人的公积金转入本人个人结算账户。这个政策将减轻很多买房人的还款负担。大赞。

  不过,也有人因此说,这是楼市调控政府要放松的节奏吗?那么,如何看待明年的房市,楼市调控政策真有可能放松吗?

  明年的房价

  横盘概率高

  说调控政策,得首先聊聊明年的房价。因为,调控政策是跟着房价走的。历史经验:房价走得太猛了,调控就紧一些;房价稳了,就松一些;房价跌了,就加把火。

  明年的房价会怎么样?从目前的全国市场来看,市场整体呈现趋稳的走势。明年,济南房价应该也会横盘整理一段时间。这个判断有以下两个原因:

  第一,济南今年的土地供应比较充足。

  在土地增量供应的情况下,在明年,尤其是明年下半年,济南东部至少有五个供应量比较大的片区。

  万达城,它的体量非常大,最近只是说要开两个地块,就有2700套房子。这2700多套房子只是“开胃菜”,后面万达城的住宅体量大着呢,预计明年万达城会继续大规模供应。

  CBD片区,绿地IFC是目前的供应主力。到明年,平安、华润、复星项目会投放市场。其中,平安项目又有四个开发商操盘,包括万科、龙湖、仁恒、招商蛇口,预计开发速度会比较快。

  唐冶片区,今年8月唐冶片区供应土地比较多,其中万科、龙湖、山钢、保利等项目的地块已经开始走前期手续,快的话明年年中就可能会有产品入市。唐冶将迎来一个新的供应高峰。

  汉峪片区,也是8月成交的土地,大部分的低密度用地,但也有两三块是高层用地。

  新东站片区,本月初刚刚成交的土地。这批土地分,预计会有部分在明年下半年投放市场。但是,在这批土地中,部分地块涉及高压线,需要2018年才能交付给开发商,有这种情况的地块只能到后年入市了。

  除了这些项目,明年济南的供应主力还有:南边,南北康片区,绿地新里程及万科项目,体量都比较大;彩石片区,中铁城明年会放量供应;西客站片区,高铁以西杨柳春风会入市,即将拍卖的高铁围合区以南的土地也不排除明年年底入市。

  第二、房价上涨幅度已经非常大,很多人买不起了。

  从去年到现在,济南很多地方的房价已经上涨了1倍多。比如,唐冶片区,去年年初的时候均价六千多元,现在都是1.2万起了,而且这些1.2万起的楼盘已经不多了;汉峪片区,去年年初八千来块,现在均价差不多2万+了;西客站片区,去年也是六七千元,现在均价一万三四了。

  房价涨幅已经这么大了,筑起了高高的壁垒,已经将很多刚需客户挡在了门槛之外。能买得起房子的人越来越少,房价上涨动力足了。

  但需要说明是,明年济南部分片区将面临着“新旧地价转换”——部分片区低价土地消耗完毕,高价土地将入市。

  这其中最为典型的是唐冶片区:现在该片区住宅售价大都在1.5万元之下,这些楼盘的土地成本比较低,但接近消耗完毕。明年,这个片区的供应量还会很大,但是,低价土地变成了高价土地。

  高价地项目会怎么玩?搞精装修、智能家居,把“逼格”抬上去——我是高端住宅,我是“翡翠系”、”天”字系,就要卖2万+!然后,市场很可能陷入盘整——成交量比着今年继续下滑,开发商扛着压力慢慢卖房。

  调控政策

  哪里会松、哪里会紧?

  回到调控政策上。如果明年济南房价如预期中的进入盘整期,调控政策会放松吗?

  实际上,在房地产调控政策中,一直有这么一条内容:要满足群众合理的住房消费需求。在之前房价上涨压力很大的背景下,部分调控政策扼杀了老百姓“合理的住房消费需求”。比如,之前对外地人的一刀切式的限购,就是不合理的。对于合理的自住性需求,明年有可能会被逐渐释放的,这也符合顶层的调控思路。

  但是,我们认为限购政策会被长期实施。

  “房子是用来住的不是用来炒的”,这个定位是非常重要的,它可能是房地产市场自98年的房改以来面临的最大变局。这个思路是由顶层确定的,也是由顶层向下推行的,这不是一个短期的调控政策,它是一个长期的调控思路。所以,凡是符合这一思路的调控政策,不会轻易放开。

  比如,限购政策,它可以限制人们买N套房子做投资、限制游资在全国各地疯狂炒房。一家有两套房子还不够住吗?即使有特殊情况,真不够住的话,把父母户口迁过来,还能再买两套!一家两代4套房子还不够住吗?如果放开限购,是不是鼓励炒房?这明显不符合“房住不炒”的思路。

  限售政策,被取消的可能也很小。

  济南现在实施限售政策,买房子后,房产证下来两年之后才能卖房。它的逻辑是冻结房屋的流动性,打击投资性购房——自住的买房人,很少有房产证下来不到两年就卖的;投资的买房人,则大都希望快进快出。

  另外,在“房住不炒”的定位之下,可能还会有更多的长效机制出炉。比如,房地产税在明年很可能会有实质性的动作。

  房地产税是落实“房住不炒”这一定位的有力抓手。有很多人说,房地产税根本抑制不了炒房,因为炒房人可以把成本转移至租房人、接盘侠的头上。

  这种说法是自欺欺人。

  在任何一个行业,增加“交易成本”一定会削减这个行业的利润,这是一个“守恒”定律。炒房人当然可以将交易成本转嫁给租房人、接盘侠,但一定能全部转嫁吗?这个转嫁的过程是个博弈的过程,哪一方承担的成本更多,是由市场博弈而来。

  比如,如果投资房产的人太多,很多人的房屋都租不出去,那么,租房人会在这个博弈中承担更小的成本;相反,如果房屋供应太少,大家都买不到房子,那么炒房人在卖房子的时候,就可以很好地把税负成本转嫁给接盘侠。

  但无论哪一方承担更多的税负成本,这种成本的增加会降低大家对二手房的兴趣,并降低炒房人的利润率。达到这个目的,那就够了——资金是非常敏感的,它的流向会随着利润的变化而改变,这是任何人都无法阻挡的。

  所以,房地产税如果使用得当,是一定可以降低炒房利润率,并能降低房屋投资属性的。也正因为如此,房地产税在讨论十几年之后,明年的步伐很可能会加快。虽然明年来不及推出房地产税,因为它还没列入立法流程,但明年很可能会有实质性进展,比如列入立法流程。

  还有,住房租赁市场明年也会有大的动作。

  不过,在我们看来,住房租赁市场的改革,更多是基于“兜底”功能,它是针对那些彻底买不起商品房的人而推出的。也就是说,它更侧重于“社会保障”的功能,有点像之前的廉租房等。对于普通商品住宅市场,它的影响不会太大。

  上周3楼盘开盘即售罄

  上周,济南共有七次加推情况。其中,有三次开盘即售罄,另外还有三次开盘去化率也在九成以上。整体而言,市场销售依然保持旺盛。

(数据来自合富辉煌)(数据来自合富辉煌)

  这种销售的旺盛,跟东部低价土地项目减少有关。

  前文我们说了,明年济南房价可能会进入盘整期。但是,就目前而言,部分片区是仍有上涨压力的。这些片区现有的项目也许不会涨价,但卖完了就卖完了,等现有楼盘都卖完了,再有新楼盘就不是现在的价格了。对这些片区,要买房还要趁早。

  (济南楼市观察)