在这轮去库存的过程中，不少投资者面对济青等一二线城市相对严格的调控措施，转而将目光投向三四线城市。不少当地居民看到当地量价齐涨的现象，也想出手入市，期待获得回报。对于省内三四线城市来说，投资当地房地产是否合理呢？未来这些城市的楼市能否持续今年年初的火爆呢？
有市民担心未来更贵，现在便急于出手
今年年初以来，滨州房价出现了一波上涨。因为滨州目前没有房屋限购的政策，所以有一部分人不再单纯选择把钱存进银行，反而投在房地产上买了房子。“二手房更是供不应求，只要有房子就被一抢而空。”滨州某个楼盘的销售顾问表示，目前市面上新房已经不多了。
滨州市民刘女士说，自己也看了一段时间的房子了，虽然现在有一套房子住着，但是看到如今房价这个走势，还是决定先买一套。目前先用作投资，以后孩子长大了，可能就给孩子。而市民王先生则表示，自己买的房子刚开盘的时候房价是4000多元，位置稍差的甚至3000多元，“现在刚开盘的房子价格已经翻了一番，涨到8000元，而且来买房的比房子还要多。”王先生说道，实验学校的学区房更是非常抢手，往往好几个人会同时看中一套房子，为了买下来，还会加价购买。
而在济宁太白湖新区，前来购房的外地人也是不少。“预计用来投资的购买量能占到30%。”一家楼盘负责人表示，很多购房者如今并没有住房需求，但是担心未来这里的房子更买不起，于是就提前出手。
旧城改造正在进行，将带来充足土地
三四线的房子值得投资吗？这恐怕还得回到“金融、土地、人口”这三个关键因素上。目前，国内防范金融风险、去杠杆任务较重，央行坚持稳健中性的货币政策，一二线城市房贷利率已几乎没有折扣，甚至还要以1.1倍的利率放贷。随着不少三四线城市也出台限购限贷政策，金融很难再成为拉动楼市的因素。
在这轮三四线城市去库存中，不少城市出现供不应求的状况，与2015年供地减少有关。目前，住建部要求库存消化少于6个月的城市应加快供地，大于36个月的城市应停止供地。而目前，临沂、聊城、济宁等地由于旧城拆迁基本完成、外地房企扎堆拿地等原因，未来两年土地供应相对充足。以聊城为例，2018-2019年，仅通过棚改推出的商品房源就接近1500万平米，完全可以满足广大市民的购房需求。
而从人口方面来说，省内大部分三四线城市并没有济青这样能够持续吸引外地人大规模涌入的能力，其未来主要购房需求要靠市辖区县农业人口城市化拉动。有分析认为，这种三四线城市在未来很难保持房地产市场整体高涨，易出现部分热点区域和其他普通区域分化的现象。
一段上涨之后，楼市发展或放缓
以济宁太白湖新区为例，其作为未来的济宁城市主中心，已经扔掉了先前“价格洼地”的帽子。新区不仅有恒大等大型房企入住，其基础设施、生态环境等都得到了认可。从一个小区域看，它可能会成为未来的人口净流入地，但这并不代表济宁整座城市的房地产市场都具有极高的投资价值。
而对于临沂来说，由于其地理位置和产业结构，其房地产市场也有自己的特点。“临沂的商贸、物流等第三产业发达，对外地购房者的吸附能力较大，购房者既有刚需也有改善需求。”世联行临沂市场研究部研究员陈建雪说。
即使如此，陈建雪也认为，临沂楼市只是会在今后一段时间内还有上涨的后劲，将来会逐步放缓。据了解，近期陆续有20多家外地开发商到临沂考察、洽谈拿地，其中多家是国内排名前50的企业。从他们拿地到供应市场大约需要半年的周期，过了这个周期后就会改变市场紧张的局面。
因此，对于三四线城市楼市的前景，更要仔细分析其是否带来城市价值的提升。特别是在供地增多、竞争力并不突出的城市，投资买房并不被专家所鼓励。
（齐鲁晚报·齐鲁壹点）
