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  马某与菏泽某置业公司商品房买卖合同纠纷案 一、裁判摘要 房地产开发企业就商品房开发规划范围内的房屋及。。。。。

  马某与菏泽某置业公司商品房买卖合同纠纷案

  一、裁判摘要

  房地产开发企业就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明允诺具体确定,并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的,应当视为合同内容。签订合同后,开发商再以提供格式条款方式订立补充协议免除其责任,排除买受人的主要权利,显然不当。履行合同过程中,当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。开发商应当将房屋现状、结构设施等可能影响商品房正常使用功能的权利瑕疵或者质量瑕疵如实披露并告知买受人,事先取得其同意或者事后获得其追认,以便于买受人做出合理性选择,否则违反了法定的附随义务,依法应当承担违约责任。

  二、案情简介

  2018年5月30日,马某与菏泽某置业公司签订商品房买卖合同,约定购买置业公司开发的商铺一套,层高5.6米,建筑面积23平方米,单价每平方米23000元。补充协议约定有关宣传资料、广告、沙盘等仅供买受人参考,不构成任何承诺,对双方不具有约束力,以出卖人现场交付的房屋实物为准。置业公司制作发布的商铺宣传彩页明确载明:“独立产权旺铺,首层5.7米、二层5.6米超值层高产权商铺,单铺可隔两层使用,下层商品展示、交易;上层办公、商务洽谈、仓储构造五位一体商业空间”、“层层5.7米,买一层得两层空间”等等。2019年5月,置业公司再次书面承诺保证业主被隔上一层的正常使用,如无法使用第二层,愿意赔偿造成的损失。置业公司交付商铺以后,马某发现在商铺上层空间安装了商场通风管道,占据了整个商铺的上层空间,造成隔二层无法使用,遂提起诉讼要求置业公司赔偿损失。

  三、裁判要点

  二审法院经审理认为,涉案商品房买卖合同约定商铺层高5.6米,并按建筑面积计付购房价款,该合同合法有效。置业公司通过书面承诺书、宣传彩页等方式公开承诺单铺可以正常隔两层使用,明确上下层功能分区,业主购买较大层高商铺亦是基于可分割两层、分区使用的商业价值以期实现合同目的。故上述书面承诺和宣传广告文字内容构成具体确定的说明和允诺,且对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定具有重大影响,应视为合同内容,对双方当事人均具有法律拘束力。

  置业公司先期利用广告宣传、沙盘推荐等方式吸引买受人订立商品房买卖合同并收取房款,再以提供格式条款方式订立补充协议免除其责任,排除买受人的主要权利,显然不当,且未对格式条款内容、概念和法律后果等主要内容予以明确解释说明,同时为规范地产开发商的经营行为,建立维护市场诚信制度,保障当事人正当权益,应当认定置业公司的抗辩理由不能成立。置业公司作为涉案商铺开发商,已经事前知悉规划设计方案,并已经事先知道在涉案商铺上层安装消防管道的情况,对于该影响商铺正常使用价值的重大质量瑕疵或权利瑕疵,置业公司负有向买受人如实披露及说明义务,以便买受人做出合理性选择,而置业公司事先未通知马某、事后亦未经过其同意,违反了合同约定和法律规定的义务,依法应当承担违约责任。

  二审法院综合考虑上层空间在整个商铺面积的占有比例、上下空间商业价值、客流数量、区域位置等现实情况,酌定置业公司赔偿马某经济损失10万元。

  四、法官说法

  随着城镇化进程加快和百姓经济收入提高,很多人购买商品房用于改善居住条件或者用于投资收益,随之房地产开发商和购房户之间的商品房销售合同纠纷也越来越多。通常情况下,商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请,但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定,并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的,应当视为要约,即使未载入书面合同内容,亦同样对当事人具有法律拘束力。

  现实生活中,买受人购买的往往是期房,签订合同无时法直观地查看并体验商品房结构及现状,而是依据楼房沙盘、宣传彩页和售楼人员介绍等确定购买意向,同时受专业能力、客观条件等因素影响,往往也无法查阅规划设计方案或者内部结构图纸等资料;而房地产开发商业经事前知悉规划设计方案,并清楚知晓消防通道、承重墙、管网线路等内部结构、附属设施和布局情况,而该部分质量瑕疵或者权利瑕疵可能影响商品房实际价值,并直接决定买受人的实际购买意愿。

  对此,《中华人民共和国合同法》第六十条规定:“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”这是法律明确规定的严格履行与诚实信用原则。因此,对于可能影响商品房正常使用价值的重大瑕疵,应当要求开发商向买受人负有及时披露和如实说明义务,事先告知买受人或者事后征求其同意,以便买受人做出合理选择,否则应认定开发商即存在违约行为。如此规定,有利于规范地产开发商的经营行为,建立维护市场诚信制度,保障当事人正当权益。

  来源:菏泽中级人民法院