8月25日下午,记者从2020年济南房地产市场研讨会上获悉,2020年上半年虽然经历了严峻的疫情挑战,但是在复工复产政策的鼓励下,济南房地产市场仍呈现了“四稳”——规模稳、价格稳、结构稳、存量稳的状态。

  山东财经大学山东省房地产发展研究中心副主任孙大海说,济南本轮调控政策实施马上就要三年了,市场自我调节作用也开始显现,销售价格企稳,市场实现了平稳回调,政策效果较为显著。

  总体呈现“四稳”态势 价格略微上涨

  在“规模稳”方面,2020年1-7月,济南市新建商品住宅市场虽然受到疫情影响较大,但整体供求关系相对稳定。一季度,受疫情影响,商品住宅市场供求量下滑明显,较同期下滑幅度达到30%;二季度随着疫情影响减弱和复工复产政策的相继出台,供应量大幅增加,在开发企业积极销售策略的推动下,市场需求大量释放,带动二季度市场规模达到高位。乐观估计,若保持当前市场去化及价格水平,全年成交量仍有望达到2019年市场规模。

  在“价格稳”方面,2020年1-7月,济南新建商品住宅价格开始回升企稳,与2019年同期相比,微降1.9%。自2019年6月以后,市场整体进入“以价换量”阶段,通过降价保持了一定的市场成交规模,尤其是去年四季度,市场均价跌破13000元/㎡,虽然市场成交量有明显增加,但很多开发企业负利运营,决定了去年四季度的“价格战”不会持久。2020年一季度,受疫情影响,需求被抑制,开发企业一定程度上延续了去年四季度的价格策略,3月份以后,被抑制的需求持续释放,市场基本恢复,市场价格开始逐步回调缓涨。

  在“结构稳”方面,刚性需求和改善性需求仍然是济南市住宅市场主力,并且将长期保持这一态势。2020年1-7月,100-120㎡产品新增供应1.53万套、168.97万㎡,成交1.7万套、187.5万㎡,套数供求占比分别为37%和36.5%。120-144㎡产品新增供应1.5万套、197.6万㎡,成交1.82万套、239.7万㎡,供求套数比例分别为36.3%和39.1%。刚需和改善两种需求占据市场75%以上市场份额。

  在“存量稳”方面,从可售存量来看,截至2020年6月末,济南市新建商品住宅可售套数8.30万套,可售面积1120.7万㎡,套数去化周期为13.5个月,面积去化周期为14.6个月。若按照二季度去化速度计算,去化周期处于合理可控区间。

  供应端略增加 住宅成交规模或与去年持平

  据孙大海分析,从供应端来看,今年新建商品住宅供应规模会较去年同期有一定幅度的增加,一方面鉴于2019年市场持续低迷,部分高价地推迟了入市计划而转到今年集中入市,一定程度上增加了今年整体供应量,另一方面上半年政府出台了支持复工复产的政策,放宽预售时间节点,也对供应规模的增加有一定积极作用。从需求端来看,若住宅库存去化周期可以稳定在12个月左右,今年新建商品住宅成交规模总体会与去年持平。

  “今年二季度市场成交量出现较快回弹,月均成交量甚至超过2019年的平均水平,如果下半年这种趋势能够持续,乐观估计,今年全年的成交规模至少能与去年持平,甚至有小幅上涨的可能,存在住宅成交规模突破1000亿的可能性。”孙大海说,但如果二季度的回弹幅度过大,消化了大部分积压的需求,而三季度成交规模增速缩窄,且二手房市场表现无明显变化,改善需求释放受阻的话,则今年全年的成交规模会出现小幅萎缩,但萎缩幅度不会太大。如果住宅库存去化周期可以稳定在12个月左右,则成交规模总体会与去年持平。

  更精准、分类、细化的政策体系待构建

  2020年济南市政府工作报告中再次重申“深入推进新型城镇化,发挥中心城市和城市群综合带动作用,培育产业、增加就业。坚持‘房住不炒’的定位,因城施策,促进房地产市场平稳健康发展。”

  尽管上半年一些城市也出现了政策调整的“一日游”,但孙大海认为,今年下半年从严从紧的调控环境不会发生大的变化,且如果部分城市出现市场过热或者价格指数超出“一城一策”指标要求的话,不排除更严厉的调控政策出台。

  目前,“一城一策”开始执行已有一年多的时间,针对“疫情”和“后疫情”时期为应对市场变化,更为精准、分类、细化的政策体系构建还有许多值得探讨的内容,这也将是未来政策走势的一个主要方向。

  “分化”是济南房地产市场下半年主基调

  从市场价格走势来看,今年新建商品住宅的价格会呈现整体平稳略微上涨的态势,部分库存压力大的区域会出现小幅走低的趋势。但由于目前存量较大的区域中,高价地入市的项目比例较大,因此价格下行的幅度和空间有限,出现市场价格整体持续下行的可能性不大。

  从市场格局来看,“分化”可能是济南房地产市场下半年的主基调,主要体现在区域成交和存量的分化、区域内不同板块的去化周期分化、企业格局分化、项目竞争分化等方面。“激烈市场竞争对开发企业提出了更高的挑战,企业间、项目间的竞争从价格转向产品品质、物业管理、综合服务等软实力的竞争。”孙大海说。

  来源:大众报业·海报新闻