一年卖地444亿 四线城市菏泽打响放松限售第一枪 专家称99%可能会被叫停
2018年的楼市以1月份兰州试探性“放松限购”未果开头，似乎也要以“放松限购”的消息来收尾。
山东省菏泽市18日发布《关于推进全市棚户区改造和促进房地产市场平稳健康发展的通知》，取消去年发布的“对主城区和住房成交量高、房价稳控压力大的县区实行新购住房限制转让措施，即所购买的新建商品住房和二手住房取得产权证书至少满2年后方可上市交易，非本地居民购房限制转让时间不少于3年”的规定。并且对实力强、信誉好的企业不再监管，其它企业在现有的市区商品房预售资金监管标准的基础上，降低一半执行，最低可放宽到监管额度的10%。
“菏泽属于一个标准的四线城市，虽然城市级别不高，但放松限售的象征性意义非常大，99%可能性会被叫停。”中原地产首席分析师张大伟对《华夏时报》记者表示，房地产调控虽然原则是因城施策，但与之前兰州等城市的限购调整不一样，限售是为了打击投机和短期流动性，这一政策取消给市场带来的影响巨大，应该被叫停。
房地产支撑税收的典型四线城市
地处山东的四线城市菏泽市，并不是一个房地产热点城市。
根据安居客数据，菏泽市最近几年来房价持续上涨，但与山东的二三线城市均价破万相比并不突出。2018年12月，菏泽二手房房价为6581元/平米，比起2017年12月的6150元/平米上涨7%。不过，2017年菏泽市已经经历了一波不小的涨幅，年末比年初的5275元/平米上涨875元/平米。
同理，地价也水涨船高。据中原地产数据，2018年菏泽卖地高达444亿，全国排名33，同比上涨高达62%。从数量上看，2018年出售土地491宗，高于2017年的334宗。规划面积4869.82元/平米，成交楼面均价达到912.52元/平米，都是最近四年中最高的。
作为一个典型的三四线城市，房地产业已经成为菏泽税收的重要支柱。《华夏时报》记者查阅菏泽市财政局发布的信息，发现2018年前三季度菏泽市全市税收收入完成133.6亿元，其中房地产业实现地方税收28亿元，占整体税收的21%，高于煤炭行业的24.6亿元和石油加工业的10.9亿元。如果加上建筑业的地方税收9.2亿元，那么房地产相关行业税收37.2亿元，也高于煤炭和石油加工业的总和。
因此，对土地财政的严重依赖，使得以菏泽为代表的三四线城市对房地产业的发展分外看重。去年11月6日，菏泽市政府发布《菏泽市人民政府办公室关于进一步加强房地产市场调控工作的通知》开启限售，根据上述安居客数据，2018年楼市涨幅较去年有所回落，尤其是10月份达到6680元/平米的高点后，已经连续两个月出现下滑。
这一趋势也反映出当前三四线城市面临的普遍担忧。国家统计局发布的2018年11月商品住宅销售价格变动情况统计数据显示，35个三线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格分别上涨0.9%和0.4%，涨幅比上月分别回落0.2和0.1个百分点，是近半年以来这两个环比数据首次双双回落。
中国社科院世经政所国际投资研究室主任、平安证券首席经济学家张明曾指出，三四线城市的热销是由于棚改和加杠杆的带动，本身是人口净流出的，未来或将迎来一个下行的拐点。
等待定调的特殊时间节点
因此，为保住房地产这个“支柱”，菏泽发布了取消限售的政策，值得注意的是，政策出台的时间节点也十分特殊。
今年7月31日政治局会议针对房价上行的压力提出要“坚决遏制房价上涨”， 7月初至12月底住建部等七部门联合在北京、上海等30个城市先行开展治理房地产市场乱象专项行动，从严调控逐步打破了市场依据过去经验形成的预期，另一方面，宏观经济下行增加悲观情绪并进一步传染给房地产市场。
《中国住房发展报告（2018-2019）》指出，从2017年9月到2018年8月，购房者预期乐观行动积极，但9月之后预期转向观望，从而导致行为转向犹豫。这一情绪首先传递给了开发商，商品房销售放缓和下降导致开发企业资金回笼放慢和流动性紧张，进而导致开发商预期有乐观转向悲观。
据中国社科院财经战略研究院住房大数据项目组、住房大数据联合实验室大数据房价指数（BHPI）监测发现，2018年10月，142个样本城市房价平均环比下跌0.296%。房价环比下跌的城市为84个，占样本数的59%。而2018年6月时，环比下跌的城市仅为23个。中国社科院财经战略研究院住房大数据联合实验室发起人邹琳华表示，在房地产市场整体退热的背景下，更多的城市政府将有调整房地产政策甚至剌激购房需求的冲动。
尤其是，10月31日和12月13日召开的两次中央政治局会议均未提及房地产，尽管新华社10月底发表署名文章称中央遏制房价上涨的决心不会发生改变，决不会允许调控前功尽弃，但在楼市预期调转的情况下，还是会令市场产生不小的想象空间。而最近，中央经济工作会议即将召开，明年房地产市场的最终定调还未出台，可以想像，此次菏泽的政策若能顺利“通关”，不啻为给低迷的房地产市场打上一针“兴奋剂”。
专家：应该叫停
易居研究院智库中心主任严跃进指出，菏泽此次出台限售政策，信号意义极强，可以认为是2018年楼市政策放松的第一枪。其意义和2014年南宁北部湾取消限购的意义类似，都是楼市政策从紧到宽松的重要变化。预计此类政策会造成很强的示范效应，在因城施策的政策框架下，后续出台放松政策的城市还会继续增多，尤其是会从限售政策进行松绑。
张大伟认为，从区域市场看，菏泽的棚户区改造规模非常大，而土地收入也非常大，最近几年的发展过于依赖房地产。这种情况下，如果鼓励投资投机，与房住不炒的原则背离。限售松绑意味着调控的取向出现变化，2017年10月27日开始的菏泽调控要求规范市场秩序，稳定市场预期。取消限售，代表了这一政策的全面转变。对区域市场，对全国房地产市场都会带来很大的负面影响。
邹琳华对《华夏时报》记者表示，客观而言，限售政策对抑制房价上涨的作用并不明确。按当前市场形势，一套期房从预售到交房一般需要二年之久。而从交房到拿到房产证又需要一至二年。这样一套期房天然便具有3-4年的限售期。在此基础上，再追加数年的限售期，对住房投资投机是否真有影响很难判断。但对于因生老病死婚娶等大事急需卖房筹款、工作变动需要换房等家庭来说，这又是一个实实在在的人为桎梏。
他同样认为，类似菏泽出台的放松限购政策，如果上级政府没有进行干预，而且当地或上级政府也没有给出合理的说法的话，其它三四线城市政府也会作出类似的试探性举动。“对房地产调控政策进行微调，比如限售这种跟风出台的非理性调控政策，取消是完全合理的，但为抵销对市场预期的不良影响，同时可采取适当对冲政策。”邹琳华指出，如果要对限购或限贷政策等关键性政策进行调整，则需要事先谨慎评估，特别要注意政策调整对市场预期的重要影响。
