济南正在研究限购政策调整，一旦取消限购，将会给市场带来怎样的影响？会不会再度刺激新一轮的炒房？房价又将如何演绎？哪些人群将受益，哪些人群又不希望看到调整？2日，本报记者兵分多路，对政策调整产生的影响进行了探访。
本报记者 喻雯 孟敏
刚需急了 改善型乐了
“济南要取消限购了？”2日，这则消息成了省城市民热议的话题。市民崔先生准备尽快买上婚房，“本来想再攒点钱，明后年买房，这下限购政策要取消了，万一房价再涨上去，还是借钱早买吧”。
近日,济南东部一楼盘的售楼处,前来看房者寥寥,市场比较冷清。 本报记者 郭建政 摄相比崔先生这样的婚房刚需族，想改善住房的张先生则对限购松绑持欢迎态度，“一直想买三套房，这下终于可以了。”张先生有两套房子，一套房子比较偏远，一套是单位分的，因限购原因，三套房迟迟没买成。新的政策如果实施，他将有希望对目前的住房条件进行改善。
“限购调整 没有很兴奋”
“限购酝酿调整，我没有感到特别兴奋。”2日，一家一线房企山东市场有关负责人表现很“淡定”：虽然也算得上利好消息，但在目前整体下行的市场环境下，对成交及价格影响不会太大。
该负责人分析，限购如果真的取消，对两类人影响最大：一是本市户籍的人不再受“限二禁三”的影响，可以多买房；二是外地购房者，纳税社保缴纳的门槛取消，在济南买房数量也没有了限制。“但是济南的限购政策已实施了三年多，许多外地人都已经达到了限购规定的购房条件，是否取消影响不大。”该负责人说，这对于刚需楼盘来说尤为明显，在目前市场下，投资投机需求的客户基本没有，不仅是住宅，像是一些带有投资特点的公寓、商铺等出手的人也不多。
省城南部一家房企负责人说，目前市场呈现“量价齐跌”，降价预期已经形成，为了冲击上半年的销售目标，价格已做出几百元甚至千元的下调，但是成交还是无法与去年同期相比，购房者观望情绪不会因这个政策而做出大的改变。为了完成全年销售目标，他们的任务还是快速走量，价格反弹可能性不大。“最多是以此做个理由来加大促销。”
“我们项目以刚需为主，成交主力是首套房或是改善型的二套房，限购是否取消对他们影响不大。”省城东部一家房企负责人说，在政策调整的敏感期，市场甚至可能会更加观望，购房者可能等待更多的政策出台。
限贷没放开 利好有限
“限购调整，不是限贷调整。这是两个概念，不能混淆。”2日，山东最大的房地产顾问机构世联怡高董事、总经理朱江分析，限购如果取消，一些改善型需求的人虽然有了买房资格，但是贷款政策如果不调整，没有贷款的支持，也很难成交。
目前来看，济南实行的是差异化的信贷政策，三套房没有贷款支持。像一些购房者有了买三套房、四套房的资格，需求得到释放，但是如果不能贷款，也是无济于事。“除非是那些买房不需要贷款的人，他们多套房的需求可以实现。”
“目前济南房地产市场下行的大气候已经形成，一个政策的调整不会有太大的影响。”朱江认为，从4、5、6三个月来看，市场呈现的是“量价齐跌”，“限贷如果不取消，开发商的资金链不会得到太大的改善，购房者也无法获得更多贷款，总的影响有限。”
山东财经大学房地产业发展研究中心统计数字显示，目前市区在售的88个主力项目中，未售存量约695万平方米，按去年月均去化62.78万平方米计算，未售存量去化周期大约需要11.07个月，市场供应充足。
在这样的背景下，放开限购虽然可能在短期内对市场供需以及房价稳定产生一定影响，但不至于影响济南楼市的大势，济南住房市场仍将保持平稳态势，分析认为没必要太过担心。
一旦市场回暖 易致投机炒作
“房产具有三个特性：消费、投资、投机，一旦有了投机的成分，价格的上涨是预想不到的。”山大房产研究中心主任李铁岗分析说，一旦济南放开限购，可能不用多久，会激发新的投资投机需求，有钱人会再度出手多买房。
李铁岗说，房产限购取消，短期内不会刺激房产销量大幅增长，政策作用要有一个消化期，但政府不应该刺激房产需求，而是应该着手解决房产市场的供给问题。一旦限购取消，短期内能起到缓和销售低迷的作用，但从长期看，对解决房产供给需求的矛盾很不利。实际上，虽然短期看，房产供给有过剩，但只是个暂时现象，不是长期存在。随着城镇化的推进和二胎政策的放开，房产潜在的需求要大得多。
“从一般规律讲，房产限购政策应该长期存在。”李铁岗担心，一旦潜在需求被激发，出现市场回暖，资产性炒作的情况会再次出现，未来泡沫加剧，房价可能也会再次上涨。毕竟，房产销售中，炒作的成分起的作用很大，如果供给不足，投机客疯抢后，就会抬价销售。
在李铁岗看来，如果房产限购政策可以持续，购房的投资、投机成分就被去掉了，房价大幅上涨的可能性会很小，但放开后，一旦市场投机氛围形成，稍微控制不好，房价可能大幅度上涨，甚至有可能引发新一轮房产危机。
新房连续俩月 成交下滑四成多
对于济南限购政策的酝酿调整，济南市建设部门有关人士称，主要目的是为了保持济南市房地产市场健康稳定发展。对于当前的市场，已出现了成交下降、价格滞涨甚至下跌的现象。
省城楼市“半年考”已经结束，各大房企也在6月份最后的节点铆足了劲冲业绩，但是济南市建委统计的数字显示，济南新房网签量为3500多套，而去年6月份的新房网签量近5000套，同比下滑43%。此外，“红五月”也表现平平，具体来看，济南新房网签套数为3053套，同比下跌了45%。
从市场来看，六月份开发商入市力度加大。仅6月底的一个周，就有7个项目1300多套房子集中推出。为了避开竞争，不少项目选在了晚上开盘。为了走量，各大房企的“价格战”也明显升级。
2日下午，记者在西客站片区看到，在一个项目的售楼处会出现其他项目的销售人员“明抢”客户。记者刚走出售楼处，就被三个楼盘的置业顾问“围堵”，拉着记者去看房。“这种竞争真是从来没见过。市场不好，这也是无奈之举。”一家房企负责人说。
此外，在省城南部，中海国际社区8000万购房基金回馈客户，价格低至6000元/平米起，相比此前做出千元下调。东部奥体中路附近一楼盘也打出了“冲刺上半年目标，团购88折”的优惠活动。具体来看，81平米的房子，价格在6900元/平米至7800元/平米。“6字头价格现身东部、南部，价格下降力度很大。”一业内人士感慨。
业内人士分析认为，随着库存量的增大，开发商的压力也逐步加大，为了成交走量，价格促销乃是形势所迫。
本报记者 喻雯
济南二季度 土地零成交
尽管济南房地产市场处于调节的稳定状态，但购房者观望情绪较浓，购房犹豫期延长，导致上半年市场成交量同比、环比都出现了下降，已经波及土地市场。此外，公共财政预算执行情况显示，今年前四个月，房地产业所得税下降了35.37%，未来房地产业税收增收难度较前期有所增大。
记者了解到，受交易量、回款及融资情况等因素影响，开发商拿地更加谨慎，在年初出现土地交易小高潮后，3月份以来一直比较冷清，二季度甚至出现了零成交。
济南市国土部门招拍挂信息显示，四五月份，土地供应和成交都出现了“空当期”。在3月31日挂牌两宗国有建设用地后，从4月初到5月31日，将近两个月的时间，济南没有一宗国有建设用地挂牌，出现了“零”挂牌的局面。从土地成交来看，整个5月份也交出了“零分”答卷。直到六月份，除了几个小地块挂牌出让外，整个土地市场也是没有任何成交。
一家一线房企投资部有关负责人坦言，由于目前市场形势的变化，集团一些计划要拿的地都先暂时放弃。“我们现在的土地都在集中开发放量，目前最大的任务就是快速走量回笼资金。现在市场僵持，我们必须得放慢脚步，不敢轻举妄动。”
本报记者 喻雯
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