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继CBD汉峪之后 济南下一个绝版改善片区在哪?

2022年02月14日 14:40 商讯 

  NO.1 | 壹

  继CBD汉峪之后

  济南下一个绝版改善片区在哪?

  回看2021年的济南楼市,春节后紧跟着一波小阳春,之后以CBD、汉峪和高新核心区为首的改善片区房价率先涨价,雪山、孙村、球磨、新东站等刚需片区的房价紧随其后开始上涨,直到9月份,一波涨势过后潮水逐渐褪去,开发商期待的所谓“金九银十”也落寞收场。

  这些刚需为主的片区价格最先开始回落,到了年底一度进入价格红海的厮杀中。但无论济南楼市如何跌宕起伏,CBD、汉峪片区和高新核心区的房价依然坚挺,有些楼盘甚至可以持续卖出溢价。

  汉峪片区规划图(黄色为住宅用地)

  其实打开汉峪片区的规划图(上图)就会发现,整个片区已经没有可出售的住宅用地,目前在售的楼盘虽然竞争激烈,但都进入存量市场,卖一套少一套。龙哥曾不止一次地说过,济南很多改善板块已经进入了“最后一块地时代”。大家都知道“价值决定价格,供求影响价格”,所以不管接下来济南楼市整体趋势如何,作为无地可售且占据优质资源的改善片区,始终会主导着卖家市场。

  那么继CBD、汉峪和高新核心区之后,下一个即将绝版的板块是哪?

  答案是:市中南北康片区。

  2020年,济南正式确立“东强、西兴、南美、北起、中优”城市发展格局。

  时隔17年,南部片区从“南控”到“南美”,从一个动词到一个形容词,折射出济南市发展思路的升级迭代和与时俱进。南北康兼具“南美”“中优”两大战略利好。贯穿南北的顺河高架轴线成为名副其实的“城市中轴”,这条中轴线上汇聚了规划、交通、商业、生态4大价值脉络,让南北康站到了城市发展的风口之上。

  示意图

  目前,南北康板块的住宅供地已经亮起红灯。仔细盘点会发现,南北康所剩的可供应的土地寥寥无几,其他住宅用地已经全部出让。济南南城一直是改善区域,土地资源稀缺,万科能拿下南北康新地块实属难得,也预示着这里即将走向成熟。同时,土地稀缺,新房供应量也会逐渐减少,最终价格将回归改善档位。

  片区规划中万科地块示意

  近一两年,南北康片区交通利好全部兑现。省道103拓宽改建、顺河快速路南延隧道已经全线通车、大南环交通规划现已揭面。南北康的交通优势全面得到体现,你会发现,从这里通达全城。位于中优“中”字格局的关键节点,这里无论是去东城还是西城,较为便捷,避免往返奔波,与大明湖、明府城、省体、英雄山处在顺河高架中轴线上,出行很方便。

  示意图

  除了交通价值的兑现,南北康之所以吸引大量购房群体来此置业的另外一个关键因素是,优质教育资源的加持。

  济南市中区的集团化办学最近这些年大放异彩,涌现了很多优质学校,这一点让很多家长格外关注。南北康片区共计规划配套4所幼儿园,3所小学,1所初中,1所高中。周边已经投入使用的有胜利大街小学、经五路小学、育英中学、舜耕中学等知名学校。

  片区学校实景图

  在商业配套方面,南北康这几年也将迎来大爆发。目前南北康有已经开业的贵和购物广场,后期还有美丽汇。值得关注的是,这里还有万科新开发的B6地块商业综合体,总高276米超高层办公楼,被称作“南城第一高”的市中万科中心就在这里。

  在济南很多片区都缺乏医疗资源,在南北康,市中区人民医院新院区落户南北康,具体规划已经公示。位置就位于万科山望西南侧,紧邻万科南北康新地块,后期片区业主就医将十分方便。

  规划示意图

  此外,在万科山望南侧,万科新地块C-1和C-2中间,还有一座10.7万㎡的望岳康体公园,为片区居民提供良好的休闲健身的好去处。

  望岳康体公园实拍图

  万科深耕济南十年,每一次落筑都是基于城市发展的慎重布局。目前南北康的住宅用地一地难求,配套也愈发成熟,区域交通、商业、医疗、教育、公园等配套的全面落地兑现,势必为房价提供更多价值支持。这也是2022年济南万科不惜重金,躬耕南北康的原因。

  NO.2 | 贰

  济南万科十年“超越”之作

  重塑南城改善标杆

  2022年,是万科进入济南的第十年。自2012年济南万科成立起,十年间万科在济南开发30多个项目,以“城乡建设与生活服务商”的姿态,将全国领先的“造城”经验带到这座城市,深度参与济南的城市建设,在济南城市进化过程中起到了至关重要的推动作用。站在新的历史节点,济南万科的全新篇章正在展开。

  去年5月份第二轮集中土拍中,万科经过143轮竞拍,将南北康片区07街区C-1、C-2、C-3、C-4和B-1-1地块收入囊中,拿下寸土寸金的南北康最后一块地,这个项目就是我们说的市中万科城。

  市中万科城

  这是万科继奥体万科城、雪山万科城之后,在济南打造的第三座(也是全国第59座)万科城,但它又不仅仅是万科城。市中万科城的入市,将打破济南对万科城的认知,重塑南城的改善格局。

  作为万科的经典产品系列,每一座万科城的选址都精准把握城市的发展与价值走向,只有具备绝佳的地理位置环境、全维度的配套、高品质的产品、超大体量规模的项目,才能称之为“万科城”。每一座万科城都是一个城市的经典造城案例,不仅为客户带来了优质的产品,也带动了片区的配套提升。

  而大城带来的改变,不仅是物理意义上城市居住格局的变迁,更是人们选择居住方式的变化。所谓大城,不在于体量,而在于生活;不在于建筑本身,而在于规划整体。

  市中万科城

  2013年,济南东进的万科打造济南首座万科城,并引进教育、商业、邻里配套等全维生态,打造“万科城生活闭环”,催生生活新中心。

  九年之后的2021年,万科一句“大城去想象”揭开了雪山的大城生活,以122万方城市巨著,将高端住区与生态IP、教育矩阵、地标商业等全景配套有机融合,致敬关于美好生活的一切想象。入市当年热销42亿,更是让济南市场见证了万科新一代综合住区的超级大盘!

  雪山万科城开盘现场

  如今,济南万科以开辟两座大城的实力和经验,敲开了南城的大门,将第三座万科城落子南北康片区。

  市中万科城区位示意

  如果说雪山万科城是关键词是“想象”,那么市中万科城则是“超越”,这是一场万科城的自我超越。

  于外而言,这是济南万科布局南北康的“超越级作品”,于内而言,这是济南万科超越大城理念的一次全新升级。

  效果图

  市中万科城,将会带给我们怎样的惊喜超越?

  先看商业,项目北侧便是万科开发的B6地块商业综合体,涵盖了一栋276米超高层办公楼,南城第一高市中万科中心,2栋人才公寓、3栋写字楼,以及7万方商业综合体部分。底部综合体据说会签约济南市第二座印象城购物中心,涵盖业态丰富以亲子、餐饮、娱乐为主要业态,未来消费购物步行即可到达,真正做到“出则繁华,入则宁静”的高端居住体验。

  市中万科中心效果图

  再看教育,南北康片区集团化教学模式,多年来教学水平已然得到公众认可。而且项目自身还配建30个班制小学(CX-1)和15个班制幼儿园(CX-2),在家门口享受片区内多年来沉淀的优质教育环境,书香氛围十分浓厚。

  配建30班制小学

  南北康的生态资源本身就十分优越,而市中万科城可以说将这一优势发挥到极致。项目四个住宅地块将占地10.7万㎡的望岳康体公园团团围住,无论将来业主买了哪一个地块,出门都能直接进入公园。而且望岳康体公园是政府投入巨资打造的一个集康养、健身、科普教育等功能于一体的大型综合性公园,目前已对市民开放。

  10.7万㎡望岳康体公园实景

  市中万科城建筑效果图

  医疗配套方面,项目20分钟车程内,可到达山东省警官医院、人民医院第九分院、省立医院南院、齐鲁医院等。而且项目西南侧还规划建设了市中区人民医院南院,后期医疗配套非常方便。

  最后,谈一谈南城的产品。地段和配套决定房子的基础价值,产品本身则直接影响了我们的生活品质。

  市中万科城效果图

  近几年,南城依托稀缺的生态环境资源和政府的政策支持,城市配套发展地非常快速,也吸引了很多品牌开发商在这里拿地建设。但是不得不说,南城目前市场上的住宅从产品创新上,相比东城确实略显逊色。周边不少项目新推的房子,产品规划还在延续几年前的版本。

  放眼整个南部片区,已经很难找到让人耳目一新的产品。反观需求市场,其实市中区的改善需求并不小,很多人看重南部的环境、配套和教育资源,但始终找不到打动自己的好房子。

  市中万科城楼体效果图

  市中万科城的到来,极有可能会让南城的改善市场重新洗牌。从龙哥团队拿到的最新资料来看,本次市中万科城主力产品为143㎡和165㎡的10层洋房,而且全是大面宽+大宽厅设计,无论是园林规划、社区规制还是户型设计,将从产品力层面全面引领南城改善市场。甚至有同行预估,本次市中万科城洋房产品入市,将会触及南北康房价天花板,有望冲破三万大关。

  � 洋房约165㎡户型

  洋房约165㎡样板间效果图

  � 洋房约143㎡户型

  洋房约143㎡样板间效果图

  社区规划效果图

  2022年,共同期待市中万科城的“超越”之作!

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