先补偿，后搬迁！德州市国有土地上房屋征收与补偿新办法来了！10月1日起施行

　　为了规范国有土地上房屋征收与补偿活动，维护公共利益，保障被征收房屋所有权人的合法权益，日前，《德州市国有土地上房屋征收与补偿办法》公布，自2019年10月1日起施行。

　　关键词：征收

　　六种情形可对国有土地上房屋依法进行征收

　　为了保障国家安全、促进国民经济和社会发展等公共利益的需要，有下列情形之一，确需征收房屋的，由市、县（市、区）人民政府对国有土地上房屋依法进行征收：

　　（一）国防和外交的需要；

　　（二）由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设的需要；

　　（三）由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要；

　　（四）由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要；

　　（五）由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要；

　　（六）法律、行政法规规定的其他公共利益的需要。

　　征收预公告发布之日起 这些手续不能办

　　自房屋征收预公告发布之日起，不得在房屋征收范围内实施新建、扩建、改建房屋和改变房屋用途等不当增加补偿费用的行为；违反规定实施的，不予补偿。

　　房屋征收部门应当书面通知民政、自然资源、行政审批、市场监督管理等部门暂停办理征收范围内的下列手续。暂停期限最长不得超过一年：

　　（一）新建、改建、扩建房屋及其附属物；

　　（二）改变房屋和土地用途；

　　（三）房屋权属分割和抵押；

　　（四）新增工商营业登记或者其他社会组织登记；

　　（五）分立公有房屋承租关系；

　　（六）其他可能导致不当增加补偿费用的行为。

　　关键词：补偿

　　房屋价值的补偿不得低于新建普通商品住房市场价格的90%

　　补偿内容应当包括：被征收房屋价值补偿；因征收房屋造成的搬迁补偿；因征收房屋造成的临时安置补偿；因征收房屋造成的停产停业损失补偿。

　　被征收房屋价值中包括房屋装饰装修价值以及附属于该房屋的国有土地使用权的价值。

　　对被征收住宅房屋价值的补偿，按照房屋征收决定公告之日被征收房屋所处区位新建普通商品住房市场价格，结合被征收房屋建筑结构、层次、朝向、新旧程度和装饰装修情况等因素，由评估机构评估确定，但不得低于被征收房屋所处区位新建普通商品住房市场价格的90%。

　　对被征收非住宅房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋所处区位类似房地产的市场价格，由评估机构评估确定。

　　被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换

　　被征收房屋属于公共租赁住房、公房管理部门直管住宅公房或者单位自管住宅公房的，在租赁关系存续期间，被征收人未与房屋承租人达成解除租赁协议但符合房屋承租规定的，应当对被征收人实行房屋产权调换的补偿方式。用于产权调换的房屋由原房屋承租人承租，被征收人与原房屋承租人重新签订房屋租赁合同。

　　对认定为违法建筑或者超过批准期限的临时建筑，不予补偿。征收未超过批准期限的临时建筑，应当给予适当货币补偿。

　　征收住宅房屋实行产权调换的，产权调换房屋建筑面积公摊系数高于被征收住宅房屋建筑面积公摊系数的，房屋征收部门应当对被征收人给予公用分摊面积补助，其补助标准在征收补偿方案中予以明确。

　　因旧城区改建征收个人住宅，被征收人选择在改建地段进行房屋产权调换的，应当在符合规划的基础上提供改建地段或者就近地段的房屋。

　　被征收的住宅房屋用作营业用房，应当按照住宅房屋给予征收补偿，但房屋征收预公告发布之前已取得合法有效的营业证明文件，并有纳税记录或者经核实属于免税情形，且不动产所有权证书、营业证明文件注明的营业地点一致的，对实际用于经营的部分给予被征收人适当补助。

　　征收个人住宅，被征收人（包括其配偶及其未成年子女）只有一套住宅房屋，且该房屋建筑面积低于四十六平方米的，被征收人选择货币补偿的，按照建筑面积四十六平方米进行货币补偿；选择产权调换的，提供不低于建筑面积四十六平方米的安置房。

　　被征收人符合住房保障条件应直接配租

　　被征收人符合住房保障条件的，作出房屋征收决定的人民政府应当直接配租、配售保障性住房，不再轮候。

　　被征收人符合住房保障条件，也符合享受最低面积补偿条件的，房屋征收部门应当征求被征收人意见，由被征收人选择住房保障或者享受最低面积补偿。

　　因征收房屋造成搬迁的，房屋征收部门应当对被征收人支付一次性搬迁费。

　　被征收房屋内有大型设施、大型生产设备、大宗物品和特殊设备的，其搬迁费由按照本办法选定的评估机构评估确定。

　　征收住宅房屋，房屋征收部门应当向被征收人支付临时安置费。

　　被征收人选择货币补偿的，一次性给予三个月补偿；选择房屋产权调换的，按照补偿协议约定的过渡期限支付临时安置费；选择房屋征收部门提供的周转用房的，不支付临时安置费。

　　因房屋征收部门的责任延长过渡期限的，自逾期之日起按照标准双倍支付临时安置费；被征收人选择房屋征收部门提供的周转用房的，自逾期之日起按照标准支付临时安置费。

　　停产停业损失应支付停产停业损失补偿费

　　因征收非住宅房屋给被征收人造成停产停业损失的，房屋征收部门应当向被征收人支付停产停业损失补偿费。

　　被征收人选择货币补偿的，一次性给予停产停业损失补偿费。被征收人选择房屋产权调换的，按照补偿协议约定的过渡期限支付停产停业损失补偿费；被征收人选择房屋征收部门提供的周转用房的，不支付停产停业损失补偿费。

　　因房屋征收部门的责任延长过渡期限的，自逾期之日起按照标准双倍支付停产停业损失补偿费；被征收人选择房屋征收部门提供的周转用房的，自逾期之日起按照标准支付停产停业损失补偿费。

　　实施房屋征收应当先补偿，后搬迁

　　任何单位和个人不得采取暴力、威胁或者违反规定中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁。

　　禁止建设单位参与搬迁活动。

　　对按期签订协议、搬迁的被征收人，房屋征收部门可以给予搬迁奖励。被征收人属于享受最低生活保障待遇的本市户籍居民的，房屋征收部门可以给予适当的困难补助。

　　征收人选择产权调换，非因被征收人原因无法回迁原址的，被征收人迁出后其子女（尚未入学就读的学龄前儿童）的义务教育入学，在过渡期限内可一次性选择在原户籍所在地学区学校入学，或者在产权调换房屋所在地学区学校入学。

　　关键词：法律责任

　　房屋征收实施单位在房屋征收与补偿工作中，有擅自变更补偿标准、擅自转让受委托房屋征收业务、委托不具备相应施工资质的施工队伍实施拆除等行为的，由有关机关责令改正；对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依法给予政务处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

　　被征收人采取伪造文书、恶意串通等方式骗取征收补偿，采取聚众闹事、妨害交通等方法阻碍依法进行的房屋征收与补偿工作，构成违反治安管理行为的，依法给予治安管理处罚；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

　　德城区、陵城区、德州经济技术开发区、德州运河经济开发区的搬迁费、临时安置费、停产停业损失补偿费标准和奖励、补助办法由市住房城乡建设主管部门会同市发展改革、财政部门制定，并根据经济和社会发展情况及时予以调整。

　　县（市）的上述费用标准和奖励、补助办法由各县（市）自行制定。

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　　五种行为列为房屋所有权人不明确

　　房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议，或者被征收房屋所有权人不明确的，由房屋征收部门报请作出房屋征收决定的人民政府，按照征收补偿方案依法作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。

　　被征收房屋所有权人不明确包括以下情形：

　　（一）无合法证明材料确认房屋产权合法所有人的；

　　（二）产权人下落不明的；

　　（三）产权人死亡，无继承人继承，或者继承人不明确的；

　　（四）因产权关系正在诉讼、仲裁且尚未经合法生效裁判文书确认的；

　　（五）其他无法确定房屋所有权人的。

　　来源：德州市人民政府网站