▴青岛市南区火车站附近街景，德国摄影家协会会员Alexander Preyer 来源/感知青岛文|山东Hi
作为青岛市最繁华、最核心的区域，市南区最近又拿到了一个“最”——青岛三大核心CBD中，写字楼空置率最高的区。
写字楼市场往往被认为是经济运行的“晴雨表”。根据戴德梁行近期发布的《2020年第四季度青岛写字楼市场报告》（以下简称“报告”），青岛写字楼空置率为22.75%，三大核心CBD区域中，市北CBD空置率为27.54%、崂山CBD空置率为20.78%，市南CBD空置率则为28.32%。
与市北、崂山横向对比，市南的写字楼空置率最高；从纵向看，市南区的写字楼空置率也在逐年攀升，2019年三季度，市南写字楼空置率为23.1%，1年后，该数据上升至28.32%。
空置率过高意味着企业的外迁和工作人员的减少，附近的住宅价格、商铺生意都会随之降低。
看起来与普通人无关的写字楼空置率，最终就像那只微微扇动的蝴蝶翅膀，对整个市区的生态环境和经济活力必将产生潜在的影响。
事实上，市南区的部分写字楼业主已开始通过降低租金吸引租户。2019年二季度，市南核心商务区月平均租金116元/平方米，三季度，下降至115.5元/平方米，2020年第三季度，这个数字降到了102.14元/平方米。
然而，写字楼租金下降并不能抵消高空置率带来的影响。比如，高企的写字楼房租依然让很多中小微企业望而却步。同时，技术范式的变革引发了办公形式的诸多变化，尤其是疫情期间，灵活办公、远程办公、居家办公成为趋势，再次降低了企业对办公面积的需求。
一边是“高大上”的写字楼从一间难求到降价招租，一边是付不起租金的中小企业从“望楼兴叹”到灵活办公，写字楼供需双方出现严重失衡和错位，由此造成了大量资源浪费，并间接钳制中小企业的良性发展空间，也给商业地产等行业带来利润损失。
按照当前公布的一些规划，未来三年，青岛甲级写字楼市场将有近69万平方米的新增供应入市，且新增供给多集中在崂山CBD和市南CBD。
改掉“摩天大楼依赖症”，转变盲目追求高度的写字楼，对市南来说已迫在眉睫。而这一切，需要政策供给方、开发商和城市规划方共同发力。
开发商应转换思路，要明确写字楼不应被定位成刷新城市高度的地标，而应更多从商户角度出发，不仅要做“天际线”，更要“接地气”，为中小微企业“量身定做”一些价格合理、不追求噱头的办公资源。
政策供应方则应深化落实“放管服”，激活写字楼存量。目前，已有城市在供给侧缩减商服用地供应量，也有地区鼓励盘活商务用房存量，将其改造成展览馆、图书馆等公共服务设施，或将商业用地调整为居住用地，并提供专项资金补贴。
往小处看，办公场所关系的是企业的运作成本、人才吸引力，往大处说，则关乎一城一区的营商环境和城市活力。
营商环境无小事，租不出去的写字楼背后，折射的是中小微企业被忽视的成本难题，是CBD“天际线”形象工程与企业运作“接地气”需求的矛盾，也是城市越高越靓丽的形象规划与城中人舒心、便捷的工作生活体验的背离。
市南区一直以来是青岛的中心，随着城市规划扩大，各个区市都在强势崛起：李沧打出了宜居牌，金融机构纷纷搬迁集聚至金家岭金融区，高新区有红利加持，胶州坐拥上合自贸区……“强敌”环伺下，市南的传统中心地位已面临挑战。
在青岛全市“学深圳、赶深圳”的决策部署下，市南区于2019年提出要全力打造国内一流营商环境，时尚市南也是近些年提的最多的口号，但越来越空的写字楼意味着，市南要做的还有很多。
来源：微信公众号“山东Hi”