济南楼市前景如何？11月3日，在市委、市政府新闻发布会上，市统计局副局长、新闻发言人苑子建晒出了济南前三季度的“楼市数据”。今年前三季度，济南商品房新开工面积达999.7万平方米，增长13.4%；待售面积111.3万平方米，增长16.7%。他认为，济南的房地产需求主要集中在结婚置业等三大类，投资需求比例很小，未来济南房价出现波动是常态，但幅度不会太大。
【济南楼市】
2008年起，房地产投资每年迈一个“百亿台阶”
说起济南的房地产市场发展进程，2004年是个难以忽视的时间节点。就是在那一年，济南的房地产投资突破100亿元。但彼时，和济南有着较强可比性的南京早已迈入“房地产投资过百亿时代”整整6年。这一现象，也被业内视为济南房地产市场发展起步较晚的力证。而且，在2004年之后，济南的房地产市场发展速度也并不快，从100亿元到200亿元，济南走了4年。
直到2007年起，济南房地产投资才进入一个加速发展阶段。在2008年，房地产投资突破200亿元，之后楼市开始以“每年上一个百亿台阶”的速度狂飙突进，到2013年，突破700亿元大关。
伴随着楼市的升温，房价也在不断上涨。就在不久前，济南的住宅销售价格经历了一次连续21个月的环比增长。可是，这一持续的增长在今年二季度戛然而止。
国家统计局公布的70个大中城市住宅销售价格变动情况显示，济南自今年4月份环比持平后，出现了连续5个月的环比下降。“房价下来了，我准备等价格再降一点就买房。”攥着手里不多的存款，25岁市民小周的欣喜溢于言表。而另一边，老人康荣(化名)却开始担忧。今年，他本想卖了房子给要在北京买房的儿子交首付，可“房价形势不好”，他犹豫了，想等等看。
【积量几多】
前三季度，商品房待售面积超百万平方米
小周和康荣的这一喜一忧，折射市民心态。“买了房子的人希望房价不断上涨，还没买房的则希望房价不断降低。可这都是不理智的。”苑子建说，不同城市间的房地产市场步入了不一样的调整已成共识，这是市场自身内生调整的需求，也是一种正常的理性回归反应，主要是市场这只无形的手在起作用，是市场供求关系的改变主导了不同城市间不同的调整幅度，房价出现短期波动也没有必要过度紧张、纠结，毕竟，“没有只升不降的(房地产)市场，也没有只降不升的市场”。但尽管如此，市民还是想知道，未来济南楼市的发展前景究竟怎样？
在正式回答这个问题之前，苑子建“晒”出了今年前三季度济南楼市的一系列数据：商品房新开工面积达999.7万平方米，增长13.4%，高于全省(-11.5%)、全国平均值(9.3%)；销售面积为575.6万平方米，增长7.3%，比上半年(13.6%)回落6.3个百分点，但仍高于全省(-9.3%)、全国平均值(8.6%)；销售额424.2亿元，增长8.1%，高于全省(-2.8%)、全国平均值(-8.9%)；待售面积111.3万平方米，增长16.7%，低于全省(27.6%)、全国平均值(28.0%)；房地产开发企业到位资金1096.7亿元，增长16.4%，也高于全省(-0.6%)、全国平均值(2.3%)……
【前景预测】
未来房价波动是常态，幅度不会太大
从数据来看，济南商品房待售面积不小，而且增速也达到了16.7%。“但这111万平方米的(商品房)待售面积，放到全国看是个什么概念呢？仅占全国的0.19%，占全省的3.4%。”苑子建说，从前三季度济南房地产的上述一系列指标中可以看出，今年以来济南房地产与全盛全国保持着一个相反的走势，“表现得更好、更理性一些”。苑子建表示，在济南，大家的买房需求主要还是集中于结婚置业需要买房、改善居住条件需要买房以及来济就业、创业需要买房这三大类，出于投资需求这种不是因“刚需”而买房的比例很小。“未来济南的房价出现波动也是常态，但幅度不会太大。”苑子建说，造成房价上涨的根本动力是不断增长的需求，也就是通常所说的“刚需”，而房子的价格实际上就是由供求关系决定的，其形成的原因并不复杂，“如果求大于供，房价就会缓慢上升；如果供大于求，房价就会下降”，因此，房价出现波动其实是一种很正常的经济现象。在苑子建看来，短期来讲，房价环比下降会对经济运行产生一定压力，但从长远来看，则既有利于房地产市场本身的健康运行，也有利于经济可持续健康发展。如今，我国的工业化和城镇化还没有完成，济南去年的人口净流入率比例是12.4%，城市的承载能力也在不断增强。“城市的发展空间还是很广阔的。”他说。
【相关链接】截至8月末——
全国商品房待售面积达56160万平方米
据媒体此前报道，国家统计局发布的“2014年1-8月份全国房地产开发和销售情况”数据中显示，截至8月末，全国商品房待售面积为56160万平方米，比7月末增加930万平方米。若按今年前8月的销售速度，去化周期为10个月左右。
对比历史数据可以发现，自2012年4月以来，上述指标已经连续29个月保持上涨。其中，与低点时(2012年3月全国商品房待售面积为30122万平方米)相比，最近2年多来，全国商品房待售面积增幅达到86.4%。
啥是“商品房待售面积”？根据统计局的口径，“待售面积”是指房地产开发企业已竣工商品房中至报告期尚未售出或出租的面积，该指标通常被理解为房屋库存。按照上述理解，过去两年多，全国商品房库存几乎翻倍。与2010年年中相比，最近4年来，全国商品房库存增加了约190%。(完)
